如此低估的地产股，还有翻转的机会吗

二马由之 · 公众号 · · 2020-11-04 08:00

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最近几年，对于地产股的投资机会，可谓众说纷纭，二马想从供需及对于政策的理解，说说自己的看法。由于二马对于地产了解的非常有限，可能观点带有很大的局限性，非常欢迎这个行业的研究专家批评、指正。

一、供求关系

下面的内容来自黄奇帆在2019年12月22日，在由中宏国研（北京）信息技术研究院主办的2020中国经济形势解析高层报告会上对于地产业的总结。

黄奇帆认为地产业的第一个趋势，房地产的总量，每年的建设量会趋于缩小，规模会缩小，逐渐的减少。我们去年（ 2018年）整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米，建了17亿平米，销售规模也是17亿平米，大体上是世界之最。这 17 亿每年会逐渐减少，到 2030 年会降到 10 亿平方米左右。并且形成平衡。

上面是结论，下面说论据：

A、 1990 年中国城市人均住房面积不足 10 平米，现在人均 40 平方米。再叠加城市化浪潮，促成了中国房地产的大发展。

B、目前中国的人均住房面积为 40 平方米，已经不低。预计最终会达到 50 平方米。

下面是2018年搜狐网的一个世界各国人均住房面积的数据。和黄的判断较为一致。

C、我国城镇化率达到 60% ，再过十多年达到 70% ，城市化率还会提升，已经接近刘易斯拐点。城镇化进展已经放慢。

预计最终城镇人口为9亿，人均 50 平米。这时城市总的住房面积为 450 亿平米。按照 50 年折旧。每年的新增住房需求为 9 万平方米。这是平衡后的数据。

综上：从量的角度，未来很多年，房地产是一个缩量的行业。

二、政策面

自2017年开始的处理银行表外融资，收缩银行资产通过银信通道进入地产。地产降杠杆，金融先行。

时间到了2020年，针对地产又连发两个大招。

一个是三道红线：

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；

2、房企的净负债率不得大于 100%；

3、房企的 “现金短债比”小于1 。

三道红线明显是地产行业去杠杆，这属于重大政策。三道红线公布后，总体上，行业拿地节奏会下降。如果我们将行业企业分个类。高负债的企业会受到较大的打击，规模受损，将处于收缩期。成长性就不要考虑了。 类似万科 、保利 这样负债不高的，可能是收益方 。所以三道红线对于地产来说是分化，大多数企业受损，低负债的龙头收益。

但是别急，后面还有大招，国庆节前，监管要求新增房地产贷款占比下降到 30%。这里面既有开发贷，也有消费贷。控制了消费贷，也就控制了需求。一旦需求减少了，房价就很难再挺住了。 贷款政策的调整对于所有的地产股都是利空 。

三、 关于政策的进一步挖掘

基于前面的信息（整体行业需求下降，行业降杠杆），不少人会认为这个行业已经不是非常值得投资的行业了，但是会认为龙头企业的日子并不难过。龙头企业会享受集中度提升的红利。

如果在地产股如此低估的情况下，去投资低杠杆的龙头地产股，可能不失为一个不错的选择。为此我咨询了一些地产业内的大佬。我的问题是：即使房价下降，是否龙头企业还能享受不错的利润。业内大佬给我的答案是否定的。他从几个方面做了分析。

因为土地财政的问题，地方政府会控制土地供应，以维持地价。另外一手房的房价是限价的。除了小房企外，相当多的房企的资金是充裕的。只要大家还在这个市场玩，就得努力去拍地。也就是说房地产行业的产能出清并不是很多人想象的那么快。（ 这部分信息是基于个人的短期行业经验，未必具备长逻辑，大家在看的时候也希望自己去收集更多的信息，独立思考 ）

所以会出现一个情况，就是房价涨不动了，但是地价并不便宜。开发商的利润受到了不小的影响。另外由于我们前面提到的总体规模的下降。地产商在规模和利润两个方面都会受到不小的影响。

基于这些信息，我个人认为如果要投资地产股，最好是等这个行业的出清已经尘埃落地后，当作真正的不太增长的蓝筹股投资。目前在前景不明的情况下去投资，想赚市场估值提升的钱，貌似不是那么容易。

从这个意义上讲，一个总体规模持续下滑的行业，真的没有必要去投资。

备注一下：

以上分析是基于对于行业几年以上长期逻辑的思考，未涉及估值，也和短期股票涨跌无关。

如此低估的地产股，还有翻转的机会吗

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