导读：真正的“共有产权”，应该完全按照商品房的模式来建设，在土地出让、售价等方面和普通商品房没有任何区别，如果政府要“共有产权”，就应该直接体现为土地价格在房价中的折让。
北京推出共有产权房，一时间刷爆了人们的眼球，这意味着中国楼市真要变天，居者有其屋的中国梦终于要实现了？
根据意见稿，北京市的“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。按照有关部门的解释，北京市的“共有产权住房”是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范。共有产权有几个特点：
1.共有产权房由政府提供。由政府提供土地、建设等，将建成好的房子提供给购房者选择。
2.房价低于同地段商品房。也就是提供的共有产权房价格相对更低。
3.按份额持有。政府和购房者各自持有相应份额，而居住权完全由购房者享有。共有产权住房满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
综上，笔者将北京市这次推出的“共有产权房”界定为具有一定保障性质的普通商品房。政府和购买人共同享有房屋的所有权，并在转让、出租等方面相对于一般商品房有一定的限制。
结合政府近期鼓吹的“租售同权”，大力推广公租房，很显然，中国是在学习新加坡的房地产发展模式——政府将提供大量的低价房，不仅仅是公租房，还有共有产权房。这是中国房地产发展的一个重要模式创新，接下来中国房市的长期稳定机制，将由以下几部分组成：
1.公租房。这部分将由政府或者国有企业提供，而且实现租购同权，这部分完全是为了保障低收入者而进行的。
2.共有产权房。这部分房子由政府提供，按份额持有，这部分房是为了满足中等收入人群。
3.商品房。这部分房子由开发商提供，将是高价商品房，满足高收入人群。
很显然，政府设计了一个理想的房地产模式，那就是低收入人群、中等收入人群、高收入人群都可以选择自己能够承担的房子，实现自己的居住权。
按照政府的设想，房市接下来会发生很大的变化，整个房市将面临重要的结构调整：
1.一些中等收入的人群，为了减轻自己的压力，而会去购买共有产权房，因为这并不会影响其对房屋的居住使用。
2.一部分低收入人群会去选择公租房，因为租购同权已经实现，就没有必要一定要购房。
3.这样一来，必然会分流一部分人群，减少对商品房的需求，这样一来商品房的需求关系会发生变化，商品房的价格就会受到一定抑制，房价的上涨幅度会放慢。
但笔者并不看好“共有产权”。
“共有产权”的关键在土地。政府供地多，房价自然就不会涨太快；供地少，房价当然会变着花样往上翻。
公租房、共有产权房大量供给才会对市场产生影响，如果提供的数量很少，根本起不了作用。根据北京4月份发布的规划，未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷，其中自住房将供地1020公顷、拟建25万套房。新北京人的指标是每年1.5万套。2016年末北京常住人口2172.9万人，其中，常住外来人口807.5万人，5年以上纳税人口未知。摇号比率非常低。所以，共有产权房在目前看，就是僧多粥少的局面，对商品房市场的影响微乎其微。
其实，“共有产权”就是之前自住房的进化版。自住房的效果如何大家都看到了，摇号、抢，但是依旧很难满足需求。近几年北京的自住房供地不少，已经占据了普通住宅很大一部分比例，反而房价在推出自住房后涨得最疯狂。
中国的楼市政策不仅多，而且多变，“租售同权”、“共有产权”或同廉租房、经适房、限价房一样，迅速走向被否定。
北京市的“共有产权房”并不是新鲜事物。
“共有产权房”最早源自英国，英国的共有产权房并非保障性质，而是完全的商品房。只是为了减轻购房者的压力，由政府和购房者共同出资取得产权。
2007年，江苏淮安就推出了替代经济适用房的“共有产权房”模式。作为保障性住房的探索，淮安模式的基本要义是：政府将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住房的优惠政策显化为政府出资，形成政府产权，从而形成低收入困难家庭和政府按不同比例，共同拥有房屋产权。
从实际效果看，淮安的共有产权房自2007年进行试点以来，解决了千余户家庭的住房困难。淮安模式作为一种立足于解决经济适用房各种弊端的替代模式，“共有产权”有一定的意义，但将政府的保障政策内化为政府的出资，事实上是侵占了低收入阶层本来应该获得的福利。
北京市这次推出的“共有产权房”，房子的“商品属性”更多，保障属性更少，使得房屋的产权和政府的出资更加透明，也是相对于淮安模式进步的地方。所以，问题的关键仍然是“共有产权房”的定价问题”。按照意见稿，“共有产权房”的定价规则是其销售均价，低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。
“共有产权房”的产权份额又是如何确定的？
“购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。”也就是说，共有产权房相较于周边同价值的房屋，售价越低，政府产权占比越高。
既然北京的“共有产权房”滥觞于以前的“自住房”，还是以“自住房”的定价为例，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的“自住房”是完全产权的，但在转换为“共有产权房”之后，售价也低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。
这意味着以前买自住房的钱可以获得全部产权，但现在只能获得70％产权，这意味着，在房子品质等不变的情况下，你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%。
在限价的情况下，房子的品质是无法和周边真正的商品房相提并论的，这是基本的事实。但一般商品房不存在未来的转让问题，而目前的“共有产权房”在转让等方面都有很多限制。
购买房产的心态是买涨不买跌，共有产权房旨在让政府和居民共享房价上涨收益，上涨趋势一旦停止，就会变成让居民和政府一起分担房价下跌的风险。在房地产市场下跌的情况下，还有多少居民愿意购买一个5年不能转让的房产，这是政策设计者所没有想到的问题。
真正的“共有产权”，应该完全按照商品房的模式来建设，在土地出让、售价等方面和普通商品房没有任何区别，如果政府要“共有产权”，比如30%，这30%就应该直接体现为土地价格的折让，也就是把这30%的价格冲抵土地出让金即可，这样产权非常清晰，购房者也得到了真正的实惠，同时，由于完全按照商品房的模式，也不怕房屋质量缺斤短两。这才是“共有产权房”真正应该采用的模式。
目前的模式，淮安的也好，北京的也好，制度弊端极为明显。等于以前的自住房只是改了个名字叫“共有产权房”，价格没变，面积没变，但产权少了30%。这叫让利吗？
事实上，这并不是公共政策在住房市场上的第一次顾此失彼。1998年以来的住房改革，政策走了很多弯路：为了弥补政府在住宅市场的欠账，一次性把几乎所有的存量房都变为个人，尽管解决了他们的住房，却没有想到后来者的住房问题从而形成了代际不公平；为了保障低收入阶层而建设的保障房，最后却变成权势者的游戏；为了避免房产价值上涨收益都归于房产持有人而推出的公租房，却产生了建设成本巨大而难以持续问题……
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