近日，“房屋养老金”这个话题盘踞在各大社交媒体热搜的榜单上。
民众对此概念普遍存在困惑：房屋养老金制度是什么？房屋养老金老百姓要直接出钱吗？购房时已经交纳了专项维修基金，为何还需要房屋养老金？这是变相的房产税吗？
此外，目前已有包括上海在内的22个城市开展试点，有哪些经验可供借鉴？
文 | 谢海生 中国城市经济学会房地产专业委员会委员本文为瞭望智库原创文章，如需转载请在文前注明来源瞭望智库（zhczyj）及作者信息，否则将严格追究法律责任。
“房屋养老金”，顾名思义就是给房屋养老的资金。住宅等一般性建筑主体结构耐久年限为50-100年，但由于存在规划设计不合理、建筑质量不达标，特别是后期使用时维护差甚至是装修影响等原因，一般房屋在建成30年后需要较为专业的维护和修缮。
根据住房和城乡建设部披露的数据，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期；预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为“老小区”。这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题，严重影响居民的居住体验。
按照住房和城乡建设部的提法，房屋养老金包括个人账户和公共账户两部分，共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；公共账户资金主要用于房屋体检和房屋保险等支出。
上海市区体量最大非成套旧住房改造项目全面封顶。（2024年1月10日摄，无人机照片）新华社记者 方喆 摄
房屋养老金个人账户是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。住房和城乡建设部副部长董建国在国新办新闻发布会上的原话是“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来”。
按照住房和城乡建设部后续出台的解读，房屋养老金公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。
房屋养老金的概念被公开提出已有两年多时间，并在上海等22个城市开展了试点，地方政府通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集资金，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
虽说房屋养老金的个人账户来自业主交存的住宅专项维修资金，但从目前的制度和规定看，房屋养老金并不等同于住宅专项维修基金。
住宅专项维修基金的交存、使用、监督和管理需要按照2007年发布的《住宅专项维修资金管理办法》执行，而房屋养老金的内涵要更加丰富，其配套的政策措施尚未公布。
工人在对南京市秦淮区老城南小西湖街区一处房屋进行改造。（2024年4月1日摄，无人机照片） 新华社记者 季春鹏 摄
研究建立房屋养老金制度的主要原因是：现行的住宅专项维修资金体量小，并且“归集-提取-使用”机制较为繁琐，无法应对到2040年80%的房屋进入中老年阶段需要的大体量资金支持。据上海市房地产科学研究院的研究，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。
早在2021年10月，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》发布，财政部、税务总局将起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。由于房地产市场下行调整等原因，尚无后续消息。
考虑到当前宏观经济承压、地方政府土地出让收入大幅下降，不少民众担心房屋养老金最终还是由居民买单，成为变相的房地产税。但从本质上讲，房屋养老金和房地产税是两码事，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，而公共账户不需要老百姓出钱，并且资金是用于房屋全生命周期的安全保障。
对于民众的担心，相关部门除了做好解释和说明外，还需尽快研究并公布政策细则。比如房屋养老金资金主要来源和具体用途、管理模式、增值运作机制等。
房屋养老金试点情况如何，我们可以看一个例子，北京的依翠园南小区改造项目。
据《中国房地产报》的报道，依翠园南小区于1995年建成，总面积为8.3万平方米，有6栋楼2349户。建成近30年后，楼本体节能不达标、楼内上下水管道年久失修、屋顶防水老化等问题渐渐显现。后期，该小区经市、区确认作为北京市石景山区综合整治项目，由鲁谷街道作为责任主体，于今年8月开始改造，计划2025年10月交付，投资额为1.426亿元，资金来源为北京市区两级财政资金。
在记者的采访过程中，小区的业主、楼长等均表示不需要居民自己掏钱。“政府的政策很好，非常利民，把我们过去觉得非常苦恼的一些问题给解决了，而且还不需要我们掏钱。只有居民计划在内部提升装修时才需要额外支付费用，且施工单位还会帮忙改造，也不收额外改造费用。”
提到小区改造，可以看住房和城乡建设部城市建设司最近公布的一个数据：2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个；根据各地统计上报数据，1-7月份，全国新开工改造城镇老旧小区3.8万个；分地区看，江苏、吉林、青海、辽宁、江西、上海、内蒙古、山东等8个地区开工率超过80%。
这些都表明，当前我国城市发展进入城市更新的重要时期。正如住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在2023年发表的署名文章所写的，“研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。”
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