19世纪末霍华德发表《明日：走向真正改革的和平之路》以及随后的
田园城市
规划和建设对于塑造现代城市规划学科起了重大作用，建立了理论指导规划实践的模式。始于改革开放的高速城市化赋予中国城市规划学科发展可遇不可求的历史机会，非农经济大幅度超越农业经济，大量农村人口成为城市人口，城市空间扩张前所未有，生活质量提高的速度史无前例。但是，处于40年高速城市化之中的中国城市规划学科似乎也没有提出内生的规划理论，规划实践基本依靠引进的理念、或根本没有理念，但是好像也没妨碍城市生活水平的提高。
规划理念是否重要是个研究问题。事实证明英美发达国家早期不少的规划理念，不是乌托邦，就是不符合日常生活的需求。Lewis Mumford认为田园城市是“废除奴隶制后最伟大的道德运动”，田园城市标志着现代城市规划运动的开端。事实是基于理念的田园城市吸引力远远不如没有规划理念的伦敦，霍华德建造的莱奇沃斯（Letchworth）和韦林（Welwyn）至今还是没有足够就业机会的卧城。
邻里单位规划理念
曾被认为是美国对现代城市规划的重大贡献。邻里单位被评价为小汽车时代的居住区，具有里程碑意义。不料根据邻里单位原则设计的Radburn居住区出现许多一般居住区没有的问题，邻里单位没有成为居住区设计的技术规范，也谈不上里程碑。第二次世界大战后展开的
英国新城运动
提出不少规划理念，如控制城市人口密度和城市规模、职住平衡、居住组团结构（类似15分钟社区生活圈）、社会融合的居住环境等，新城规划实施后发现这些规划目标都没有实现。
霍华德创造了低密度、充满绿化空间的田园城市，未能预见就业岗位匮乏的更大问题，而非农就业是城市具有吸引力的根本所在。邻里单位创造了安全的居住环境，不料居民必须回到村庄的生活方式，村庄空间确实很安全，但这不是城市化市民所追求的。城市生活应该是多样化的，城市是个多元化市民生活和经济运作的平台，城市空间不应该只能由规划理念塑造，城市里各种成员（居民、商店业主、社会组织等）都应该参与城市生活的构造。市民用脚投票否决不符合他们生活方式的规划理念。
新加坡1991年战略规划提出四个城市分中心的规划空间结构（见图1），建议集聚在市中心的生产性服务业就业岗位疏散至城市分中心，以此改善通勤钟摆式不均衡交通的拥挤状况。希望通过分中心规划实现一箭双雕：职住平衡和舒缓交通拥挤。规划方案貌似高明，问题是城市分中心不符合生产性服务业的区位要求，服务业经济要求集聚。城市分中心规划空间结构未能得到实现，因为规划逻辑不符合服务业区位的市场逻辑。
图1：新加坡1991年概念规划—城市空间结构
能够对上述英美、新加坡规划理念是否有效进行讨论的前提是这些基于理念的规划都进入实施阶段，我们才有机会进行评价规划理念的供给是否合乎城市的需求。提出规划理念并不难，难的是规划理念能否得到实现，无法实现的规划就是“墙上挂挂”的规划。城市规划引导城市发展的路径是：
城市问题分析 → 提出解决问题的规划理念 → 规划实施 → 验证规划理念的有效性 → 修改提出能够解决城市问题的规划方案。
过去四十年是中国城市规划的黄金年代，黄金年代只是表现在城市化发展和规划编制，并没有体现在规划学科的发展，规划学科基本不重视规划实施，所以我们只是引进规划理论，没有机会推动符合国情的内生规划理念的发展。
现以历史住房建筑保护规划为例讨论规划目标与规划实施之间的鸿沟。几乎每个大城市都有城市历史空间保护规划（见图2）。历史里弄住房建筑是上海的城市特色，值得保护。但是历史建筑的实际保护不如规划预期，如图2中的老城厢历史文化风貌区的大部分老旧住房建筑目前基本已经拆除，老城厢没有得到保护。认同历史建筑、理解历史价值、编制保护规划的难度不是太大。真正难的是实施保护规划，确实保护老旧建筑。因此需要理解历史建筑保护的机制。
图2：
上海中心城区历史文化风貌保护区规划
为了解老旧里弄建筑保护的现状，调查分析地处原卢湾区的两组里弄街区，A组是建筑质量较好的新式里弄（在历史文化风貌保护区内），B组是建筑质量较差的旧式里弄。从2000、2010、2020三次人口普查数据中获取居住密度、租赁户占比、常住人口教育水平指标（无法获得居民收入水平数据，姑且用教育水平取代，教育水平与收入水平存在一定的相关关系），统计结果见表1。
表1：新、旧式里弄人口普查数据的抽样调查
注释：受教育水平指标设置为文盲0；小学1；初中2；高中3；大学本科6；研究生9。指标最低分为0，最高分为9。
2000年，旧式里弄居住密度远远高于新式里弄，前者是后者的2.2倍，新式里弄的居住水平和居民受教育水平明显高于旧式里弄，基本反映上海新、旧式里弄的空间质量与社会构成的差别。
2000—2010期间，新式里弄户籍居住人口迁出37%，流动人口租赁下降21%，居住密度下降31%；旧式里弄户籍居住人口迁出33%，但是流动人口租赁上升83%，居住密度不降反升。户籍人口迁出异地居住大概率是自我改善居住条件，新式里弄与旧式里弄不同之处在于处置留下居住空间的方式，前者不租赁而改善在住居民的居住条件，后者租赁给流动人口而使在住居民居住条件没有得到改善。旧式里弄流动人口租赁占比大幅度上升，大多属于低收入低端服务业打工者。新式里弄空间环境质量在改善，有利于历史建筑保护；而旧式里弄空间环境质量持续下降，历史建筑保护停留在纸上。
2010—2020期间，旧式里弄延续户籍居住人口迁出、流动租赁人口迁进的趋势，2020年流动人口多于户籍人口。居住密度持续上升，说明群租现象严重，空间环境质量恶化，历史建筑保护纯粹是纸上谈兵。值得关注的是新式里弄改变了过去十年的趋势，流动人口租赁增加1.6倍，居住密度上升10%，尽管户籍居住人口继续迁出20%，使得流动人口租赁占比上升至40%。
历史里弄建筑保护明显缺少实施的机制，机制在于能够自主提升或维持居住环境和住房质量。住房和居住环境产权构成可能是历史建筑保护的最大障碍，目前的根本问题在于产权“公地”状态，业主缺位，住户缺乏维护所在居住环境质量的自我意识。大部分历史里弄住房所有权属于国家，户籍人口拥有居住使用权和租赁权，住房不是住户的资产，“无恒产者无恒心”。
旧式里弄住户一直是以短期获取最大租赁收益为目标，毫无维护居住环境质量的意识。居住密度持续上升伴随居住质量持续下降，街区就是产权的“公地”，最后导致整体拆除，如同老城厢的命运（见图3、图4）。值得研究的是早期新式里弄住户还有维护居住质量的自我意识，但是随着户籍人口大量流出，迁出住户也开始以短期获取最大租赁收益为目标，步旧式里弄的后尘，居住密度又开始上升，呈现业主缺位的产权“公地”状态。
图3：B组旧式里弄之一
图4：B组旧式里弄之二
基于2000—2020期间的居住人口结构变迁的调查，户籍人口迁出和居住密度提高是实施历史里弄建筑保护规划的主要障碍。里弄住房初始设计是一栋一户，需要共享厨房卫生间设施的一栋多户已经成为群租，群租降低居住质量，促使有足够收入水平的家庭迁出。但是目前的产权设置无法促成一栋一户的状态，尽管传统乡村有邻居优先购买基于乡规民约的“集体行为”，里弄住房的居住权不等于商品房的所有权。所以，实施历史住房建筑保护规划的关键是消除现状的“公地”产权结构。
题外话：为改善市民的居住条件，新冠疫情后大规模旧式里弄征收迁移了所有户籍原住民和流动租赁人口，户籍人口获得住房或货币补偿，而流动租赁人口需在他处另找租赁房。根据上述B组旧式里弄调查，2000—2020期间，55%的户籍原住民已经搬迁自我改善住房条件，2020年55%的常住人口是非户籍流动人口。流动人口大多是住房成本支付能力低下的低收入群体，基本是低端服务业打工者。如果城市没有为低收入流动人口提供廉租房，租赁低质量旧式里弄住房是他们能够支付的选项。与其居民迁走后长时间闲置，等待城市更新投资，不如让流动人口继续租赁征收后的里弄住房，满足他们的住房需求。随着大量旧式里弄被征收，有迹象显示，流动人口流向新式里弄进行群租，2020年A组新式里弄流动人口租赁占比大幅度上升至40%。这不利于历史里弄住房建筑保护。
参考文献：
朱介鸣，2015，市场经济下的中国城市规划：发展规划的范式, 北京：中国建筑工业出版社
