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最近关于房子的声音太多太嘈杂。18日统计局发布8月房地产价格数据，70个城市房价指数相比以往下降或持平。上周末到昨日地产股迎来一波小高潮，房企从龙头到草根都派出几位代表触碰涨停。
楼市降了温，股价却有异动。略微谨慎的人都会对此现象抱有一丝怀疑......
一、身处险境，亟待救援
上帝欲使之灭亡，必先使之疯狂......
2000-2015全国商品房平均销售价格
楼市疯癫多年，2016年全球前12大高房价城市中，中国作为发展中国家占了4席（香港、深圳、上海、北京）。地王频出，恐慌抢房，新增贷款中大部分是房贷，呈泡沫化趋势。
当房价贵到不能再贵，人们心中“房价一定会上涨”的信念被现实打破的时候，抛售的狂潮就开始了。
一旦灾难来临，RMZF怎会坐视不理？最简单的办法就是，动用政府信用。不允许随便交易，也不允许随便定价，怎么可能大跌？这就是政府信用。
当然手段能温和则温和。2016年9月限购限贷加紧，仿佛给楼市沸水里加了几颗冰块。
二、大力出奇迹
历史性下降
930新政出台近一年，一份亮眼的成绩单终于出炉。
资料来源：国家统计局
由于房价呈现明显的季节性，故重点关注价格同比增速。比较醒目的是，深圳、成都两市8月价格同比下降，相比2016年8月房价分别降低了2%和0.3%。这是2015年3月以来首次出现，堪称历史性下降！
至于地产最先行指标销售面积，1-8月，商品房销售面积同比增长12.7%，总量创新高，而增速比1-7月份回落1.3%。
资料来源：国家统计局
一股逆流
2014年居民新增中长期贷款2.2万亿，2015年3万亿，2016年增至5.7万亿，中长期贷款通俗来讲主要用于购房。经过楼市调控，按照预期，2017年房贷规模会明显下降。
然而，常识是用来被打破的，体制更善于创造奇迹。
2017年1-7月，居民长期贷款基本停止增长，而短期贷款增至1.06万亿，同比增长300%，商业贷款总量4.3万亿，同比增长27%。通常，居民短期贷款主要用于汽车贷款等，而今年1-7月国内汽车销量无明显增长。贷款还是流进了楼市。
地产泡沫早已不是新鲜词汇，而还有不少人愿意加杠杆买房。这就是调控背后最精彩的真相，也是对于房价预期迷茫的根源。
2017年胡润财富报告统计，中国大陆拥有千万资产的高净值家庭约150万户，其中北京每83人中就有一个人拥有千万资产。而2016年北京人均可支配收入5.2万元，一家三口都辛勤工作，即使不吃不喝也要用50年获得千万资产。在前两三年楼市大热的背景下，只要大胆借钱，似乎很快就赚来了半生的收入。说来也不奇怪。资本会为了50%的利润铤而走险，而这几年买房带来的利润岂止50%！
三、房企股价怎么涨
至于房企股，因为业绩优秀，加上内房股的标杆带动，A股房企将继续涨，参看大胡子雄文《万科，险些涨停》。还有人认为调控加紧，地产上涨的空间会越来越小。
看法不一，各有各理。在此梳理各路看法：
越跌越跌，越长越涨
地产业绩越好，股价越被刺激上涨。而股价上涨，又激起企业拿地盖楼的欲望。一片繁荣的景象，就来自最初的一份助力和加速。反过来，一丝断裂就可能造成迅速变脸、持续下滑。
龙头房企不低头
过去四年，万科、恒大、碧桂园的销售收入复合增速分别达到35%、62%和122%，销售均价也稳步攀升。龙头企业土地持有量大，且拿地较早、成本较低，相比中小型房企，拿地更有优势。中小型房企被大型房企收购的趋势明显。
也有明星房企，算盘打得足。恒大地产，半年报业绩喜人，同时公布战略，未来三年要少拿地，负债降低，这样又挤出一层利润。
股价滞后于房价
地产投资销售的时间跨度是很长的。用香港内房股做例子，楼市从2015年开始升温，而内房股却一口气憋到了2016年底。这确实与港股外资主导不看好内地标的有关，但主要由地产经营模式造成。
从签订买卖房合同到打款再到确认为报表中的营业收入，大约2年的时间，具体时长因企业而异。2015-2016上半年为楼市销量、售价大热，而2016年A股房企平均跌13%，这也是股价滞后于楼市的一番写照，地产股良好业绩尚未全部反映在股价中！
