现在广州的置换机会在哪里？

果爸看房 · 公众号 · · 2025-04-06 16:47

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-正文-

对于想置换的朋友来说，去年的时机显然更好，我早在上半年就多次提醒大家，考虑这两年置换、或者房子确实很旧很破的朋友，赶紧先卖房，持币在手将拥有更自由更积极的选择。

我记得去年过来咨询要卖房、换房的朋友，大概有以下几种疑问：

一，现在卖价格太低了，是不是等到市场好了再卖再换，会更好？

二，24年市场这么差，房子难卖（当时确实很难），等到25年会不会回暖一点？

三，现在市场差，没想好买哪里，就干脆先不卖。

好，现在回过头来发现，如果你是观望派或者等市场回暖的这一批，会后悔去年过度乐观。

今年卖房的难度会更大，买家出的价格比去年更低，即使降到比去年更低的心理价位，都没什么看房或者没有真实买家谈价。

为什么我去年建议大家尽早卖呢，也是因为有几个因素：

当下的新盘依然采用高利用率户型，高赠送没有结束之前，将完全碾压周边的二手，只有价差足够大，整个市场才能良性循环。

目前的市场是新盘主导，新盘价格起不来，二手因为利用率、户型功能设计等问题，价格就更加起不来，依然是持续的下行趋势。

现在的新盘不管是产品力还是价格，相比前几年都有了很大的提升，加上利率低、首付门槛低，对于买家是非常友好的，进行优化升级就是必然的选择，尽早先卖掉轻松一些负债，不影响自己买入下一套更好的，这个策略是合理的。

那些楼龄次新、或者市区密度比较低配套均衡的盘有机会稳住，但楼龄旧、没有强学位支撑、户型又比较差的，现在已经处于被淘汰的行列，如果能置换还是建议将这类资产优化掉。

不过既然很多朋友因为各种因素，在去年没有卖掉、或者现在才考虑置换的问题，该如何在25年寻找更好的置换机会呢？

这里从买入和卖出两个维度聊聊。

一是买入端的机会。

不管你置换的下一套总价是500-600万，还是800-1000万，当下你的选择非常多，而且更好。

同样的预算相比几年前，在同一个版块你能选到更新或者面积更大、户型更好的，或者你能在更好的地段选到更好品质的蟾皮。

比如1000万的买家，前两年你只能去海珠西后航道或者天河智慧城、广氮选一些密度并不低的刚改盘，但是这两年你可以买到全四房社区、更靠近珠城琶洲金融城，同时具备更高品质、更低密度的一些盘。

500-600万的买家也是，前两年在海珠西只能选光大一期、金碧三期或者江泰里的小户型，但是现在可以买到不错的三房两卫或者小四房。

这是买入端的机会，不同价位的买家，就在选筹上被动获得了明显的升级，或者同样的产品，相比前两年更便宜。

还有个潜在利好在于，持币在手的买家，有买和买的自由度，不必担心今年不上车，市场就马上涨上去，暂时看不到这样的迹象。

所以大家有更充分的空间，更充足的时间去思考，到底买不买，到底什么时候买，买多少钱的，买哪个板块。

只有行情差的时候，才是买方市场，行情来了，根本没这么多思考空间。

二，卖出的机会在哪里？

卖房确实很难，但想通了也不难。

卖出的机会在于你们是否考虑清楚机会成本、决策成本，是否想清楚置换的紧迫度和必要性。

简单来说，你们自己想清楚要卖吗？

确定要卖，就以“一个月卖出”为目标，在流量、带看、谈价各个维度做好各种细节工作，讲究的就是“快准狠”。

对于当下的市场而言，短期内二手的压力还会比较大，在新盘没有涨之前，二手机会都不是很大。

如果你确实接受不了目前的价格，这两年就别考虑卖房了，静待大环境回暖。还有一批朋友，也没有必要贱卖自己手上的资产，这个时候割肉的代价比等风来继续持有几年的成本更高，其实并不划算。

不过到底该不该卖这个话题，也不是几句话聊得清楚的，后面再细说，而且每个家庭资金情况、收入状态不一样，不可一概而论。

我知道很多人会担心踏空——卖到了最低点，买的时候又买贵了。

稳妥的做法就是卖和买同步进行，对抗一部分风险，但如果一定要追求“卖到高点、买在低位”，本质上就是非常矛盾的要求。

卖出的机会在于，你要理解，你那些更旧更破的老房子好卖了，新盘次新盘大概率更难买。你好卖的同时，你买入的难度成本也增加了。

当然了，很多人的难点不在于逻辑认知，而是执行力、决策能力，甚至很多困难来自家庭内部的其他成员，算是不可抗力。

我理解这种困难，但最终我们还是得战胜人性的弱点，对抗当下明朗的市场，在不确定性的预期中寻找更确定的东西。

对于确实有置换需求的家庭，今年还是有很多机会的，现在考虑清楚、做出决策也不晚。

好，如果你对于卖房、买房依然有很多疑问，不知道选哪个板块哪个盘，不知道什么时候买，不知道该不该买等等，欢迎预约我的深度咨询或者考虑我这边的买房服务。

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我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

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