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读懂地产圈的各种隐秘杠杆

干装修的，扛不住了

杠杆地产 · 公众号 · · 2024-07-11 17:59

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文|十一弟文章来源|拾遗地

这两天，深圳南山区法院拍卖了一套天价豪宅——

华侨城纯水岸。

起拍价2个小目标，最终以2.32亿总价成交。

这套豪宅的房本面积不到464平米，折算下来，成交单价超过了50万/平米。

无论是总价，还是单价，它都创下了深圳最贵法拍房的纪录。

在阿里法拍平台上，这套上架拍卖的豪宅，吸引了四万多人围观，但只有两个人报名。

光是保证金，就高达两千万，惊掉了不少看热闹群众的下巴。

在其他城市，50万能买一套房；在深圳，50万只能买一平米。

十一弟查了下，这套豪宅是独栋别墅，总共有三层。

在深圳，华侨城纯水岸算得上豪宅天花板。

一些中介平台上，甚至查不到挂牌房源和出售报价。

这套豪宅的原主人，是一个自然人——陈远芬，她在2013年购入这栋别墅时，花了1.1个亿。

如今，哪怕被法院上架拍卖，还是卖了2.32亿。

十年时间里，这栋别墅的价格翻了一倍，涨了上亿。

这是多少普通人花费几个十年，都赚不到的财富。

十一弟查了下，陈远芬是A股上市公司洪涛集团的老板娘。

洪涛集团是一家装修公司，也是广东省第一家建筑装饰上市企业。

在公共建筑高端装饰领域，它承揽过不少大工程——

奥运会场馆、世博会场馆、人民大会堂、钓鱼台国宾馆、上海大剧院、广州歌剧院、杭州西子宾馆、北京饭店等建筑装饰工程。

华为、阿里、百度、腾讯等互联网企业，中日友好医院、香港大学深圳医院，也都是洪涛集团的客户。

据说，在装修行业，它还有着“大堂王”、“大剧院专业户”、“国宾馆专业户”的称号。

早在2009年，洪涛集团就已经在A股上市，营收规模最高的时候，一度超过了40亿。

但它的经营状况，一直不太理想。

2018年，洪涛集团出现了上市以来的首次亏损，净亏损了逾4亿。

过去四年里，已经处于连续亏损状态。

去年，洪涛集团的营收规模，已经萎缩到了7亿，全年净亏损超过15亿。

除了经营业绩滑坡以外，它面临更糟糕的局面，是财务恶化。

到去年，洪涛集团背负了17亿银行贷款，其中超过15亿贷款违约。

而它手上的现金，还不到5000万，其中有将近4000万现金被冻结。

也就是说，洪涛集团能够动用的现金，只有1000万左右。

在2023年业绩报告里，上市公司的独立董事，已经对洪涛集团下了病危通知书——

“持续经营能力存疑，连续四年亏损，大量债务逾期无法偿还，涉及多起诉讼，导致银行账户被冻结、房产被查封、子公司股权被冻结，并被债权人申请重整。”

“内部控制存在重大缺陷，公司大量员工离职，子公司公章、财务章、法人章交接不清晰，导致工作交接流程发生控制缺陷。”

上个月，洪涛集团的老板刘年新，还对外发布了一封公开信——

“近年来受经济下行、房地产行业调控、疫情冲击等因素影响，叠加银行抽压断贷及应收账款回笼不达预期，致使洪涛集团流动性出现困难，面临生存危机。”

“为了满足公司发展的资金需求及快速融资需要，我及我的家人亲属为公司多次提供财务资助5亿元左右，提供了超过10余亿元的担保。”

“我为洪涛集团提供财务资助的资金大部分来自于股票质押及房产抵押。为了洪涛集团，我已濒临倾家荡产。”

“除此之外，我还向亲朋好友借款，将自己的房子和孩子的房产抵押、变卖换来资金，全部投入到洪涛集团的经营。作为公司的大股东，个人经济最困难的时候，我也从未减持个人持有的公司股份。”

“洪涛集团就像我自己的亲生孩子，我已散尽家财保公司。”

这样一篇长文诉苦之后，也没能力挽狂澜，让洪涛集团起死回生。

它在A股市场的命运，还是走向了终结。

今年七月份，深交所已经下达通知，将会终止洪涛集团的股票上市交易。

这意味着，它将从A股摘牌退市了。

这套被拍卖豪宅的原主人——陈远芬，是刘年新的妻子，也就是洪涛集团的老板娘。

十一弟查了下，不止是洪涛集团债务违约，刘年新的个人债务，也出现了逾期。

这对夫妇名下的豪宅，被债权人申请拍卖，就不意外了。

在阿里法拍平台上，经过三十多轮报价之后，最终拍下这套豪宅的买家，也是一个自然人——

黎咏恩。

这是一个香港人，但在内地有不少生意。

其中，跟黎咏恩关联最密切的，是一家名为“高时置业（深圳）有限公司”的企业。

高时置业隶属于深圳高时集团，是其核心子公司之一。

据称，深圳高时集团成立于1988年，目前已经形成了地产、金融、石材三大核心产业。

深圳高时集团的金融业务板块下，有一家小贷公司——

深圳市高时小额贷款有限公司。

十一弟查了下，两年前，陈远芬以这套豪宅作为抵押物，向高时小贷获取了2.12亿贷款。

若按照50%的抵押率推算，这套豪宅的市场价值，可能超过4个亿。

让这套豪宅进入司法拍卖程序的申请执行人，正是高时小贷。

也就是说，作为债权人，高时小贷向法院申请拍卖这套豪宅，用以偿还陈远芬欠付的债务。

高时小贷的母公司——深圳高时集团，又通过关联方黎咏恩的名义，拍下了这套豪宅。

最终，在抵偿高时小贷的债务之后，深圳高时集团实际需要支付的房款，可能很少，甚至没有。

毕竟，多达2.12亿的贷款本金，还会滚起来巨额利息。

于是，通过小贷公司提供抵押贷款、贷款逾期后申请司法拍卖的方式，这套豪宅落入深圳高时集团的手里。

房地产不景气，拖垮了上下游行业，这些干装修的，早就扛不住了。

但熬到最后，曾经靠房地产赚到亿万身家的富豪老板们，手里能拿出来换钱的，还是房子。

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