国家数据：楼市调控到底便宜了谁？

近日，国家统计照例发布了一季度全国房地产开发投资和销售情况。又是密密麻麻的一堆数据，我们抽丝剥茧，然后再跟国家统计局的历史数据进行交叉对比，希望对你有一点点用场。

▼一季度全国平均地价与房价

*根据国家统计局数据整理，土地单价可能未计入容积率因素

今年一季度平均地价为 3593 元/㎡，同比去年一季度（3256 元/㎡）上涨 10.4%；但是，跟去年全年的平均地价（4145 元/㎡）相比，下跌了 13.3%。

为什么地价会下跌？原因至少有这么几个——

1. 全国热点城市几乎都在「限地价、竞配建」，配建部分变成了隐形的地价成本，名义上不算地价款。

2. 有些热点城市不玩「竞配建」，而是达到最高限价之后通过摇号等方式来决定土地竞拍归哪家地产商，如果仅从土地收益的角度看，这又是便宜了地产商，导致了我们宝贵的国有土地资产面临一定程度的流失。

3. 直到现在，地产商仍然拥有通过特殊途径或特殊商业模式，从政府手上获取大量廉价土地的机会。这种「合谋」，不像是从前那样通过「灰色交易」，而是基于商业模式创新的「阳谋」。

▼一季度全国平均地价与房价

*根据国家统计局数据整理，地价可能未计入容积率因素

通过上表你可以发现，今年一季度跟去年全年相比，地价下降了 13.3%，但房价却上涨了 6.8%。所以，你说，目前的这一轮调控，是不是大大便宜了地产商？我们不知道。

但我们知道的是，每一轮调控，一直因调控而观望的购房者一定不是最终的受益者，中小地产商也未必是调控的受益者，但大地产商一定是调控的受益者。

都说「去库存」效果显著，那么如果我们交叉计算一下国家统计局的数据，会得出什么样的观感？

▼全国商品房库存走势（2011-2017）

*根据国家统计局数据整理

这张表是不是让你感觉「去库存」越「去」越高，「去库存周期」越「去」越长？这张表的数据都是真实的，但它是如假包换的幻觉。

为什么说它是幻觉？因为，「去库存周期」本身就是个伪算法。道理很简单，「去库存周期」的分母是库存量，它是基本不变的；分子是月平均销量，在调控时期它是很有弹性的。同样的库存量，会因为月平均销量的不同，而导致「去库存周期」急速上窜或者下挫。

所以，对于每座城市而言，「去库存周期」是一个很不严肃、很随意变化的一个数据。但是，我们目前的政策导向是，按「去库存周期」到底是几个月来增加或者减少供应土地量，而不是根据这座城市的长期需求基本面去制定土地供应计划。

所以，仅从这个角度，你也能明白，为什么调控，每每失效。

另外补充一点，今年一季度的「去库存周期」看起来比 2016 年全年要多了 1.8 个月，但一季度包含了春节，月平均销售本身就会小一些。跟 2016 年一季度的数据（9.1 个月）相比，今年一季度的「去库存周期」仅仅只有 7.1 个月，已经很厉害了。

也就是说，今年一季度的商品房销售量是同比暴增的。

最后，我们再来看一下「去杠杆」的效果。

▼一季度全国商品房个人贷款情况

*根据国家统计局数据整理，表中「首付比例」非严谨术语，因为未计入企业购房的按揭贷款量，但同一口径的历史数据对比仍然具有参考性

「首付比例」的下降，原因很简单，几乎所有热点城市，都在限贷。针对购房者的金融「去杠杆」，其本意是打击投资投机性需求，但现在的不少自住型需求因限贷而导致了购房难度的增加。这是调控的代价，不用抱怨，以后会好的。

只是，等到不限贷的时候，你还有勇气买房吗？很多人是不敢的。

调控，其实调的不是各项经济数据，调的是人性。你想捍卫或者增加自己的家庭资产，就得适当地反一下自己的人性，才行。

本文经微信公众号「德科地产频道」（ID：dekedichan）授权发布 

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