权威解读丨张江未来新增住宅只租不卖会否导致房价快速上涨？

十二五期间，浦东一直是上海规划发展的热土，自贸区、国际旅游度假区等重磅规划不断。那么十三五以来浦东的新规划重心何在？

——滨江金融轴线

黄浦江沿岸的黄金岸线规划是其中之一，乘着黄浦江两岸45公里岸线大开发的东风，从陆家嘴开始沿着黄浦江途经世博片区、后滩、前滩、三林南直至外环的滨江发展轴线成为十三五期间上海建设金融中心的核心轴线。

——腹地科技轴线

而此次张江科学城的落地则是浦东第二条发展轴：科技产业轴线正式公布。作为张江高科技园区的升级版，张江科学城定位于中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地。张江科学城所引领的装备制造业、医药、电子等科技产业，在当前实体经济疲软、房产经济又过热的大背景下势必将成为下一阶段浦东乃至全上海经济发展的重中之重。

新规则 新增住宅只租不卖上海首发

上海的张江科学城规划出台被誉为上海版的雄安新区，如此重磅的城市规划，在以往来说都必然带来区域楼市的大热。不过有了前车之鉴，而今楼市过热也成为规划制定者的重点考虑因素。因而，此次新规划的发布，随之而来的，还有针对区域房地产市场的一次规则变革。

《张江科学城建设规划》意见稿中，有关“国际社区、人才公寓等多样化住宅选择”的条款备受关注，其中提及“ 拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。”

同样的限定在雄安新区已有先例，但在94平方公里的范围内，规定增加的居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，在上海尚属首次。

针对此次张江科学城所宅地只租不售的条款对于楼市的影响，凤凰房产采访了业内专家，来听听专家的解读。

凤凰房产： 出台这样的区域限制，未来张江是否真的会无房可售？

同策咨询研究部总监张宏伟：现在不止张江，其实在整个上海商品住宅市场也是无房可售。这主要是基于两点，第一个存量不足，一共只有600万方。存量不足的情况下，现在开发企业的推盘节奏都放缓。第二从预售许可审批和网签备案来讲，前一段审核非常严格，导致一些新增供应也无法入市，可售房源量也增加不多。而张江来讲，未来只租不售，那可售房源只会更少，这样的区域未来可能会面临无房可售的局面。

凤凰房产：张江现有商品房是否会因稀缺而出现大幅价格上涨？

同策咨询研究部总监张宏伟：今年调控政策还是比较严格的，价格上涨的局面在今年很难再出现。但按照市场规律来说，如果一个区域出现供不应求，而又无房可售的时候，价格的上涨是必然的。

凤凰房产：只租不售的规定 对于张江楼市还会有哪些影响？

同策咨询研究部总监张宏伟：只租不售的话，对于张江出售型的物业来说，尤其二手房，会起到一个市场推动作用。因为未来新房只能租赁，而且租赁仅限于区域引进人才。因而在这个区域居住的人来讲，可能周边二手房会越来越受关注，而现有的一些新盘来说会变得更加稀缺。

凤凰房产：这样只租不售的条款是否会成为未来楼市调控的方向并向上海其他区域推广？

同策咨询研究部总监张宏伟：租售并举应该是上海未来市场调控的一方面，张江作为上海的重点区域已经在这么做了。其他区域未来可能会效仿，这应该是一个趋势。