金融业的飞速发展带动经营创新的热潮，而资产证券化作为金融市场新胜之一，自诞生起就在全世界各个行业发展迅猛。(发债、ABS业务合作请加微信bonds-research) 2015年到现在不动产领域包括酒店跟国内的资本市场结合度越来越深。证券融资占比正在逐渐替代银行的间接融资占比，企业把发债作为融资手段，都把资产盘活作为经济改革很重要的主题。2014年到今年年初整个融资规划已经接近2000亿水平，而上半年更是超过以往数字，可能在四千亿左右。各个类型的物业形态通过证券化形式跟资本市场做了一个对接。
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
Q1、什么样的物业可以做(上市公司的酒店板块是否可做ABS)？物业的筛选标准是什么(如果物业已经有抵押，怎么操作)？A：可以做；资产证券化内容可以是租金，也可以是利息收益，更可以是物业费；只要是特定资产产生的稳定的现金流都可以做。物业已经有抵押会影响底层增信。物业筛选应该考虑其主题定位、业态规划以及经营管理能力。只要是一个本身资质好的酒店，资产整体状况很好，如果它有融资需求，都可以入选。比如某城市做得不错的商旅酒店，经营管理能力强，整体收益很好，对于这样的优质酒店，就可以配上一个非常好的融资方案。从落地的CASE来看，目前大部分的类REITs项目集中在北上广深等一线城市。
Q2、酒店物业在国内做ABS的难点是什么？如何解决？A：一是对目标资产的要求：由于酒店的资产回报率普遍偏低，所以对酒店管理水平有一定要求；二是为了平衡业主方、管理方、类REITs投资人的角色和利益、确保酒店运营不受影响，需要在产品设计和监管上结合具体情况灵活设计；三是产品增信的设计。由于酒店资产的流动性较差，类REITs产品的退出方式很大程度依赖外部信用，对产品设计要求较高。
Q3、国内ABS及香港、新加坡做REITs的利弊是什么？对于酒店业态更适合通过哪种方式来做？A：相对比较而言新加坡、香港REITs发展早于内地，在许多政策上（比如搭建架构要求等）上比内地灵活，因此REITs的规模比内地大，发展得比内地更成熟。其实中国不动产存量非常大，过去十几年以来大家曲线救国，拿到香港和新加坡做REITs产品，香港和新加坡各有利弊，对REITs再融资政策不一样。
来源：小时代大资管
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