首支REITs发行至今已超过3年，现REITs市场也已进入到常态化阶段。REITs市场由于政策监管的要求，形成了以机构投资者为主要玩家的市场。这期间，REITs市场的机构投资者的类型分布如何？参与投资的机构有什么变化？各类投资者对于底层资产不同的REITs是否有不同的偏好？
本系列将分为上下2篇，来全面的探讨REITs市场的投资者结构及其变化情况。上篇从REITs总市场和不同产品类型的REITs这2个角度，分析投资者结构变化和调仓行为；下篇则主要从投资者类型的视角，分析各类投资者的资金投向和调仓情况。本系列报告的数据来源为REITS 2021-2024年中报和年报中披露的投资者数据。
REITs
整个市场的机构投资者持有市值占比
于22年下半年上升3个百分点至93.89%，随后基本保持在94%-95%。
根据公司披露的前十大持有人数据，
21-23
年前十大持有人的集中度有所下降，24年上半年再次回升
，其中保险、券商两类主力投资者整体呈22-23年减仓、24年上半年增持的趋势，城投、私募基金、信托的持有市值占比相对上升。
个人投资者的离场和前十大持有人的集中度变化或与REITs市场收益率变化有关。
将REITs分为产权类和经营权类后分别统计投资者类型的持有市值占比，发现
二者的投资者结构存在明显差异
。结合资产类型特征和投资者的投资风格和目的，保险因其负债端久期长，更加偏爱长期稳健的产权类REITs；而投资机构和城投偏爱产权类的原因可能为产业资金占比大，投资产权类有利于其产业布局和资源整合；券商、基金等资金更看重收益性，资金相对灵活，对两类资产的配置占比相差不多。
从资产类型来看，仅仓储物流类是险资为主力投资者，其余都是券商为主力投资者。同一资产类型REITs的持有人结构分化明显；同一支REITs的不同投资者类型的调仓行为也存在不一致。新进机构方面，同方全球人寿在24年投资了多类REITs的多个产品，且更关注经营权类；东方证券投资了3类REITs。活跃机构方
面，保险机构为横琴人寿和国任财险，主要配置产权类；券商为中金公司和中信证券，二者基本对所有类别都有配置。
