水库论坛问答  第285期（凤冰专业户）

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上一期： 第284期 （春天何时来？）

提问: 朱大你好，我外地三无买了沈阳恒大雅苑分期付款，接下来应该怎么操作比较好啊，是交社保后自己全款持有，再抵押吗？那边没有熟人，也不知道等二年转手卖给谁有没有接手啊。

回答：1，可以自己全款，这样可以再额外差不多85折左右（半年左右一次，销售会电话通知）。

2 ，可以下家全款，非水库系不认杠杆的，全款出售不难 。

3，恒大现在有分期转按揭，可以补足首付后贷款，但需要自己缴纳社保养一下贷款资格，未来政策要求以恒大通知为主。

4，有无理由退房托底，没有任何风险。

提问: 殴大，当地三线城市的房子，一楼采光差的单价8800，正常楼层的13000，买一楼慢慢卖可以吗？

回答：可以

提问: 只会保留隔的权力。是什么意思？

因为目前人口不足，又是什么意思？

回答：房子太多，住不过来。

提问: 请问欧神本人核目前两套房贷刚贷总负债500万, 短期无抵押可能。XYK 80万。如能再借60万一年6.5%年利率还息不还本信用贷，是否已经是本人核加负债最好选择呢？谢谢

回答：6.5%要的。

虽然一年太短，新手很难用好。

提问: 小县城机关，30岁出头，想参加国考，或者那种遴选和选调gwy到bj去，无背景无资金只有小县城自住房。有种担心，凭借外地考入gwy的收入在大城市会不会活得没有家乡幸福，所以不值得折腾。还是毕竟大城市bj是梦想，为了后代，搏一搏也要去试。是不是去了后在bj终究能得到自己的房子，终究可以接上家人一起生活得幸福？

回答：30岁还考什么公务员。

还指望公务员改善生活。

六号床，加大电量。

提问: 欧大大，在上海联合产权交易所拍卖的一套房子，坐标北京西城区马连道，据说是学区房，安居客上搜索的市场价在六百万左右，拍卖价四百多万，这样的房子能下手么？据说是国投变卖的资产，说国家规定国企不能持有名宅，谢欧大🙏

回答：没兴趣，不承认北京西城区估价。

ps. 北京拍卖要资格么？

提问: 欧大，老家是很小的城市，亲戚是老师，资质不错，但是没有申请过信用卡，老家银行不多，又不能去到上海，这样当地没有的银行是不是全部网申碰运气，然后再慢慢提额？有什么更好的办法办到更多银行和更多额度？

回答：去省城出差当天往返。

或者你招待他住一晚

提问: 欧神，辛苦了：

看上一套二手房，成熟小区14年房龄的楼梯房，6楼到顶。一楼，其他一楼是3w，这套2.4w，房主有按揭，又进行了二按，扛不住了着急卖，房主让先看房，如果确定要，找绿皮中介垫资还款，现在房子里有房主父母住，请教欧神这个算药单吗？有什么风险吗？需要注意什么？

回答：算。

按标准的双抵押药单流程走。

提问: os，问一个问题，公司厂区配套住宿房，位置在涿州经济开发区京港澳高速涿州北出口附近，认购必须要配套车位和指定装修，全算下来约1万一平。所有贷款公司协助办理（装修车位和商贷，政策原因外地不能公积金贷款），明年9月份付房款（今年给预订款），21年交房。产权70年，锁定5年（算下来是24年）可以出售。我在重庆去住是不可能，只能投资（有SFSD资格），请问这个房子有投资价值么？

回答：完全没有

提问: 欧神，你好。在武汉市武昌区联投中心买了一套江景房，145平，2.9w毛坯+4K精装修。很喜欢这个江景和周边配套。但是小区这一期不大，只有三栋商品房，绿化一般，还配建了还建房。请问这套房5年后能涨到多少钱？配建还建房对它的升值空间影响大不大？

回答：有一定影响，占据极佳地理和优质依然资源的项目，但是定位产品又会拖后腿，其实可以类比绿地国际金融城：同样地段，江景大社区，可是产品一般，也无学区，物业垃圾。牛市时卖出高溢价也有人接盘，但在横盘期抗跌性和流通性就会比较差。而且总价高了以后要考虑城市金融的融资天花板。不过买都买了，喜欢江景图个开心也不错

提问: 欧大，到哪一步就可以说自己掌握社会运行的底层规则了？

回答：我又不是 白痴，我怎么会说这种话。

提问: 宣称看房上万套的是什么科技做到的？

回答：键盘看房……

提问: 欧叔，不交物业费有违约金么？物业来电催促，说是要收。

回答：一般没有。

但这么小钱，何苦呢。

提问: 欧大，人际交往能力比较弱，上一任领导属于鼓励人类型的，我就比较敢于和他交流，现在这一任领导比较偏沉默，但其实平时也是爱开玩笑的，总感觉不太敢跟他交流。

回答：SO，你想获得什么，你愿意失去什么。

提问: 欧大什么时候多转空？最近重庆建仓三套，但是房子不可能一直涨吧？

回答：为什么不可能一直涨。

提问: 有半个月不看水库了，不焦虑了，我个人的经历，不建议大家买如深圳大面积低单价的房子。这套方法不适合深圳，我2016年和朋友同时买的房，我的100，电梯顶楼，朋友80，五楼楼梯房，现在我的原来的价格也买不出去，朋友的已经溢价100多万，我们两个小区紧挨。衷心的奉劝大家，买深圳不要买大面积低单价。

回答：大面积低单价不是这样玩法的。

是某一天你醒过来，价格比昨天贵300.

提问: 欧，环京腰斩为什么没有砸售楼处和断贷的?不符合你理论啊，还是环京根本就没有腰斩

回答：所有砸售楼处的，都是假新闻。

编好了骗你的。

提问: 请问欧大，申请了小额贷款，再去申请信用卡，会影响额度吗？

回答：小额贷款=信用贷

轻微干扰。

提问: 欧大，离婚协议写好财产分割，复婚后算婚前财产还是复婚也要写复婚协议约定？

回答：当然是婚前。

提问: 欧神您好！我是小白，我听库友说第一张信用卡一定要办出一张大额，后面再申请别的银行才好办。

几年前招行给我一张30万白金卡免一年年费第二年收费放弃了，去年招行邀我办金葵花卡收年费也放弃了，几年没用信用卡，上月才用招行5万额度的信用卡

我在七月才接触水库，七月底网申了一堆小额卡，一直没激活，请问我如何处理未激活的一堆小卡，才能去办一张大额卡呀？怎么去办第一张大额卡呢？

回答：以卡办卡流派，不一定有道理。

真想大额卡，血统一定要是大白金。

提问: 神，小白上海买二手房，此房有抵押贷，怎么确保此房没有其它不上征信的借贷？

另外，首付抵押贷300万，首付300万，怎么确保房东把首付拿去还了抵押贷呢？谢谢

回答：不上征信的借贷=没有，关你屁事。

乐陪着房东一起去银行解押，当面把款汇入一个特殊的“提前还款账户”

提问: 欧大平常tx多出来的积分一般换点商品里程什么的回回血吗

回答：一般赠送给借卡人。

提问: 欧大，现在神州大地寒风瑟瑟，落叶飘飘。是不是乘着人人心中的那份寒意可以开始掏笋了

回答：一月除夕最冷。

提问: Os，我发现，我家租客，咳咳，一对小情侣都在夜场上班，原先说好押一付三，他们恳求我先押一付一，一个月后补齐两个月的租金，以后三月一付，我同意了，他们也按时付租金。不好的是，最近严打，我十分担心他们的情况，万一，那个啥，我有责任吗？房子是大中介给我介绍出去的，是中介的租房合同模版。顺便感叹下，就一个月，他们鸟枪换炮，生活质量大大提高，连护肤品瓶瓶罐罐都超过40瓶。。。。。

回答：你有什么责任，完全没有。

提问: 是否要全面收缩，不扩张了，保留现金过冬？

回答：买买便宜货即可，租金抵月供的那种，过什么东。

提问: 请问下一个周期到来之前我们是否要按兵不动，现在不买了吗？

回答：当然要买，你认为等风来了你上得了车么？

提问: 朱大好，您说合肥绝对价格不高叫得惨，但是合肥购买力被南京武汉吸血严重啊，您为啥还关注？谢谢朱大？

回答：因为合肥已经“崩盘”过了，所以只会涨不会跌。

提问: 深圳南山后海，恒裕滨城三期。单价17万。离她不到直线距离500米的地方。李嘉诚开发的楼盘，差不多20年楼龄了。是30层的电梯楼。均价4万。不是说房子的核心价值是地价吗？这两个的地段很近，都差不多。为什么房价差的三四倍？在后海片区。海滨大道以东的地方，均价12万。海滨大道以西，均价6万。就只是隔了一条15米的马路。不是地价决定房价吗？为什么会有这么大的差距呢？小区的环境，物业绿化，对价格影响。有这么大吗？请问决定房价最重要的因素是哪个呢？

回答：因为深圳都是年轻人，而且是年轻新贵。

财富在年轻人手中和财富都在干嘛老人手中的城市是两样的。

深圳没有地段情结，有的只是高科技豪宅情节。

提问: 合肥，芜湖的市场目前怎么样？说深一点吧！

回答：合肥压根没怎么跌，已经企稳。

芜湖不关心，没前途的城市。

提问: 大学毕业面临落户城市选择和置业！给点建议吧。深圳 杭州 南京 成都 重庆🙏

回答：深圳

提问: 国内摇滚圈，你比较欣谁？如何评价乐坛半壁江山？

回答：我不是那个阶层的

我的父母也不是他们父母那个阶层的

我的祖父母也不是他们祖父母那个阶层的

我不欣国内搞摇滚的

提问: 马丁兄……凤冰买入那不是很伤房票嘛，怎么解决房票瓶颈？

回答：多核

提问: 马丁哥！家有男孩7岁，今天班主任跟我沟通，说他会避重就轻地处理问题，有些狡猾，如跟同学打架，会说对自己有利的，争取同情，自己有错的地方就不吱声，被询问也不回答。在家里我也发现有这个现象，他做错了事，被发现会不解释，不吭声，骂他后就会跟我赌气，过会又会回头主动找我和解。这种性格，家人说男子汉担当不够，让多教育勇于挡当勇于认错。马丁哥怎么看？该怎么引导？

回答：好生意人苗子！

争取利益是天性

提问: 馬丁為什麼現在好多樓盤流行ArtDeco風格？看起來有點土豪的感覺⋯⋯

回答：上海有两种Art Deco，一种是摩登年代的，一种是当代商品房，两者毫无交集，甚至理念是180度相反的。

提问: 马丁哥，理解您做凤冰的高明之处，主要是在于买到垃圾装修的7折笋，并且通过装修和包装推销，卖出1.3倍的溢价。至于其中手法，我觉得就看个人功力了，不知道您觉得对吗？

回答：这么好记些 买入价翻倍卖出

提问: 请问马丁总，还是没明白您做凤冰，两年内出手的话税费高，怎样获取利润？能详解一下吗？非常感谢！

回答：你可以给我一个账户

我直接打钱给你

这样不是更好吗？

提问: 请问马丁总，您凤冰一般多少长时间出售？

回答：尽快

提问: 概括下马丁总凤变冰的方式:

1.内环内淘30平方左右的老婆小

2.全款拿下过户到名下

3.凤变冰后卖出

4.税费自己缴纳

马丁总，大致是这样么？

回答：大的不是不可以拿。

新手尽量拿小。

提问: 马丁哥，凤冰可以最大化改变内部，那外部怎么做，老破小一般街区楼道环境都很差，卖和租的时候怎么弥补改善这些或者怎么话术下家？

回答：为什么要看房200套？

因为要淘汰199套。

某些情况下，可以出钱把整个小区都刷了。

我做过的极端案例是把楼下的重油烟盒饭店盘下来加租金擦把脸租给别的业态。

提问: 凤冰如果两年内出售，税费那么高，利润从何来？

回答：智慧

提问: 马丁总，你凤变冰是只给一部分定金还是全款给卖家。

之后，又如何说服卖家去配合你交易给第三方呢？谢谢

回答：已答 不做ABC

提问: 马丁老师，做凤冰，如果过户的话，交易税费免不了，不过户的话又是怎么操作呢？全款吗？上海内环一室户也要150万呢。还有最短6个月的话，那没法快速周转呢？

回答：我缴税。我希望国家强大。

提问: 王老湿好,做凤冰的时候您是直接买入还是abc呢？产权还是使用权呢？谢谢🙏

回答：已答。

产权。因为下家可以贷款来买。

提问: 请问马丁大大，你做的凤冰是ABC单吗

回答：不是。我喜欢做事情有成本。

提问: 王总，您现在有挂牌出售的标的吗，是否方便明牌，谢谢

回答：dt＞0，你愿意拿什么跟我换这条消息？

提问: 马丁总，现阶段凤冰一般多少面积适合新手起步，谢谢

回答：30平。

如果钱有的多 可以来两三套。

提问: 王老板，感觉你虽然桀骜不驯，但是确实很有才，想问个问题，我和领导的关系非常不好，他因为我是副职，他处处排挤我，我以cf为主业，基本不鸟他，但是现在有求与他，结果他不但不帮忙，反而趁机奚落我一番，我气死了，后来想想还是怨自己太贱，怎么能把坏蛋想着会变好呢?以后这种关系应该怎么样相处下去，感觉您心中特别明亮，谢谢

回答：领导应该最怕下属比他有钱吧？

所以，他的否定，要当补药吃；

他的醋，要当补酒喝。

祝你早日不再需要上班！

提问: Hello，马丁

可能有些无礼了，有几个问题很好奇呢，

1，你也喜欢阿加莎.克里斯蒂的小说？有个老版的《东方快车谋杀案》，好像是70年代拍的？不错。只是波洛的那口音，我的妈呀... 想把他的舌头捋直了再让他开口。

2，你的民宿&出租屋都是买入自持，还是包租的？

风变冰之后，能覆盖月供吗？有像罗尼一样，有助理帮忙打理吗？

3，你和范湉湉认识？

哦，对了，你家夫人真美，好福气～😇😇😇

回答：1）我是阿婆粉，痴迷Art Deco时代的文化（上海保有全亚洲最多的art deco建筑）。我称阿婆为art deco犯罪小说。赫克里·波罗讲比利时法（fà）文口音的英文，我特地模仿过，很优雅～

2）民宿只能作为早期炒饭月供依靠，前些年何止抵供？现在做的人多了，沦为长租空置期的补充手段。

3）我也觉得她很美。

提问: 马丁好，本人80后，当地个人小企业高管，业于时间学习炒菜，打工10多年，感觉做什么事情离不开潜规则和人脉，给自己定位要提高自己的核心竞争力，好好发展人脉，这样正确吗？有必要吗？谢谢

回答：应该向你学习才是，我几乎没有上过班，职场很陌生。公职人员的后代怕说错话站错队，知识分子的后代容易理想化愤青走极端，商人的后代只要达成交易容易变通。在世时这三种人都相遇，各自潜规则有所不同。我是资本家的后代，更在乎达成交易。

感觉你要处在要换挡位的路口了 。

提问: 欧大国庆快乐！请教下，渔村1800平（含写字楼）cq500平，月负15，目前俩子，夫妻年纪偏大（40+），再生几个比较好（买房基本统一，生娃不统一，主要男的不想生不想背压力，觉得维持现状挺好）？谢谢！

回答：生个小女儿

提问: DD好，请教一个非CF问题，孩子上初中想送到当地地级市上学，条件和教学质量比我们县城好，孩子妈妈去陪读，这样我只能周末回去看孩子。这样对孩子以后的性格和思想有影响吗？值得这样做吗？

回答：那你也赶紧离开县城吧。

否则迟早出事。

提问: 欧大，我们主要做留学生服务，市场主要是北美校园，用户是当地华人留学生。现在有个难题，我们希望利用已经报名的学生转化他们身边的朋友，但是很多人不愿意消耗自己的人脉帮我们宣传，给钱也不愿意。所以请教一下有什么思路可以调动这些学生，通过他们扩大宣传？我们需要这些学生帮我们发下朋友圈推送或者带朋友来参加我们活动就可以。感谢!

回答：marketing:  你产品真的好

Sales:     用什么方法帮我推销呢

提问: 请问大家那些信用贷是怎么申请的？

陌生人的电话营销

还是自己跑去银行申请

回答：最好有专业人士帮你。

提问: 国企，中层干部，到手年30，很费心力，个人能力尚可，但不在上层主流眼中，有再上半步的可能性，需要劳心劳肺继续干下去吗？工作压力大，占据极大精力，内心并不开心，目前建仓近1000平（二线），自己觉得在这里呆下去是个错误。欧大，怎么看？谢谢。

回答：用20%的精力，做到良即可。

提问: 坐标上海，请教。同一个公司，2个股东做经营贷，第一个在A银行做了；然后第二个在B银行做的话，第二个人的贷款额度会不会受限制。因为目前名下已经有一个100%独资企业，这次需要第二个人。拉家里人还得解释说服累人；

回答：如果这两个股东之间没有亲戚关系，都用自己各自的房产一个在a银行做了，另一个在b银行做，不会受到任何影响

提问: 欧大，雅房的理论怎么样？哪些地方最值得学习？

回答：一个完全没有贷款的流派，有什么前途

提问: od，前台岗位指的是为公司创造利润的岗位么？相比中后台为什么要做前台工作？

回答：主要指销售，为公司拿回钱的岗位。

提问: os好，第一次提问，把水库的文章读了略读了一遍，发现过去很多决策错误，甚至是智商税了，已经买了欧神文集，正在精读中，现在准备建仓：

一、个人财务情况：

1.湖北两套房：一套白沙洲全款（市场价180w），一套鄂州红莲湖，和葛店光谷东挨着的，恒大精装修买入价4700，现在9000左右

2.资金：扣掉开支每月有9k到10k来支持炒菜（其中3k用于还目前的房贷）

3.现计划：找父母筹钱5%利率100万（之后换信用卡套），在重庆入和黄御峰（价格1.1万-1.3万），茶园新区鲁能领秀城或恒大同井国际城（8.5k-9k）;沈阳森林里（团购4k）、华府丹珺（6.5k），一共4套，可否入？有无更好的建议？

感谢

回答：四个标底都可以。

森林里太远，不能作为主力筹码。其他三个二三年内都能看见涨幅。

钱靠借，不靠攒。

工资无意义，你的筹码就是那100w

精打细算，用完为止。

提问: 欧大，dyd，由于信报有点花，加上信用卡，两套按揭等，负债较高，80万的房子只能贷40，前期自己去民生，光大都办不下来，现在通过中介找了个村镇银行，年利率大概8.5，5年分期，手续费银行2个点，中介1个点，实际到手38.8，这样会不会很亏呀。

欧大回复:本来贷40，交了一堆手续费后贷38.8。

…………………………………………………………

是啊，不交手续费，38.8都贷不到，哎，本来用我妈的名字，说年纪太大，57岁退休不给贷，只能用我的。不过房子评估价有点低，才70万，原来在光大评估是70万。可能小地方对额度看的更紧些。

欧大，是不是没其他渠道了，只能先把这笔拿下再说，后面可以注册个个体户，养半年来做经营贷。

回答：几十万先别贷了，还弄坏征信。

搞10个人，多核办卡吧，

提问: 欧大，好！也想接上面库友关于深圳恒裕滨城二期的问题，2017年深圳也有深圳湾豪宅涨的猛，涨40-70%左右，而一路之隔的后海片区只涨一点点10%左右；2018年深圳湾豪宅区除了恒裕滨城二期涨30%-50%并且感觉还在继续涨，其他都横盘了，好奇怪，都是同一地段或者相邻地段，欧大怎么看？

回答：有庄家呗

提问: 欧神，公司已经办了，为了抵押贷款和避免房产税。

现在会计问要怎么缴税，她推荐0申报，感觉那边想偷懒的意思。

请问如何做才对，谢谢

回答：肯定0申报。

每年做一笔500元生意即可。

提问: martin哥，如何增强男人日常魅力和泡妞能力呢？

回答：只有自卑的男人想这些问题。

男人的魅力来自于专注，其它不care反而是魅力。

PS：如果对方是中年妇女，见面前起码还是要洗香香。

提问: 欧大，我现在有17行信用卡，总额度200w+，接下来的申卡频率、姿势应该是什么样？

譬如剩下的银行每月申一张、办大白金？

谢谢！

回答：接下来拿到都是运气。

多核才是王道。

提问: 欧大，CQ珊瑚水岸，看下江，半江景，200多平，1.44万/平，可以入吗？贷足七成

回答：入

提问: 欧神，坐标一线，跟老婆夫妻档一起CF，仓位1000m，说线做泪，选筹，dy，神卡神代各种各样，而且后续还要扩大规模继续买，现在发现一个问题，全部都是我们做，特别累，两个人做也不是长远之计，考虑优化，比如现在家务都是阿姨做，就想不清楚还能怎么优化了，因为cf的各个手续都是得自己弄，不能外人帮忙，你可否指点一下如何优化？

回答：一线1000m，恭喜A9，朋友水库哪一位。

炒菜的事，最多请个助理跑腿。

看房200套和跪银行都无法外包。

我也无法外包。

提问: 神，你意思是说未雨绸缪的话，CQ，上海，深圳各准备一个公司壳养着吗？目前坐标渔村，已有公司。

回答：养壳也很烦的。

普通的工薪白领，谁折腾这活呀。

提问: 老王，水瓶座的你，最讨厌哪个星座。

回答：不相信星座。同年月日出生的人我跟踪过好几个，命运都完全不同。

也不喜欢用星座去走捷径了解另一个人，认识一个人要消耗时间慢慢地来。

更不喜欢被别人用星座迅速贴个标签。有些人，特别神婆一样的老剩女，喜欢全知的上帝视角用宿命解释一切。同样的，认知世界也没有捷径，这只会通向毁灭。

提问: 欧大，上海jyd,说的是3年先息后本每年不归本，审批下来了，看到审批结果中有个“单笔借据最长期限12个月，采用可循环方式发放……”，这表示12个月内不能提前还否则有罚金？还是每年需要归本？

回答：意思就是每年过桥，垃圾。

提问: 欧大，求指教:

目前在处一男朋友，年37年到手18，人挺好，对我挺好，中环商住70平，预计要见父母。我个人年29到手30，家里也就a8，还没敢和父母说（独女），怕爹妈反对，反对理由无非:一觉得人家不到170，二觉得赚没我多，三则双亲之一重病。我是想考虑婚嫁，可不知我大概需承担多少负荷，即大致需多少可支撑？

回答：除非他金城武吴彦祖，你罗玉凤威廉姆斯。

否则你看:

·女29，男37

·女收入30，老男人才18w

·身高170

·双亲重病

·外地户籍

典型的屌丝男骗婚富家女，后面就等着家暴，不要和陌生人说话吧。

提问: 白手，穷N代，目前A8.6，每年净利1000左右，以前朋友全部无法沟通了，没真正朋友是正常现象么？略宅，是不是要多出去社交？谢谢欧大，觉得大多数人都傻逼（是正常吗？）

回答：完全完全正常。

完全完全正常。

耐心点，重建朋友圈。

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