我们造了2亿套房子后，城市更新迈入进行时

过去的二十多年，我们造了多少房子？答案可能是，大于2亿套。这二十多年是房地产发展的黄金时期。而如今，暴涨时代已然终结。

从20世纪的90年代至今，中国的城市化率从26.4%上升到了57.4%。北京、上海等大城市，也是从90年代中期开始，人口迅速膨胀。中国的城市首位度（注：一定程度上代表了城镇体系中的城市发展要素在最大城市的集中程度）高，大城市特征更明显，“大城市病”也更显著。

大城市病，指的是在大城市里出现的人口膨胀、交通拥挤、住房困难、环境恶化、资源紧张等“症状”。

一个城市慢慢地衍生出“大城市病”，将是以后城市发展的常态。类似一个人的成长过程，从婴儿成长为青年、壮年、逐渐衰老，慢慢出现一些疾病。十年、二十前城市都在不断地被开发，从中心到郊区全面发展。现在，北京四环内的新建大型建筑或新楼盘几乎已经见不到了，因为没地了，所以更多的是在现有基础上进行更新改造。

现有城市机体出现问题，原有城市功能已不能满足现在的城市消费需求，这就要求更新改造。城市更新是城市发展到一定阶段的必然结果。

黑石是世界最大的基金管理公司，其50%利润来源于地产，而这部分地产其实是城市更新。比如，纽约城市不断改造，需要大量的改造投资。城市更新改造的核心不是建筑外貌的改变，不是装修的变化，其核心内容是由消费者升级的需求推动的。对比国外，城市更新是趋势，代表未来，而且可以永远持续。

对于城市更新，在中国现有两个核心的推动力量：其一是以高科技为代表触动的消费升级，其二是资本金融的发展。所以，城市更新很可能是房地产发展的下一个风口。

城市更新需要多方参与，初步可以划分成三类，即政府、投资商和民众。对政府来说，市容市貌发生改变，产业业态不断腾笼换鸟，这样不仅仅能促进税收提升，而且会提升城市综合竞争力；对投资商来说，赚钱的动力是通过租金造成资产价格上涨，而且现在退出通道也越来越清晰，国内类似REITs（房地产信托投资基金）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等的证券化方式陆续被市场认可；对民众来说，城市不断更新，使得他们的消费升级需求得到满足，拥有更好的生活方式。

总结起来，城市更新不是房地产，不是建筑改造，它是内容提升，是消费升级背景下的新零售新办公。

那么，政府可以做什么？推动城市愿景的设计和实现。比如，北京不再是经济中心，但是它还是政治中心、文化和国际交往中心、科技中心。每个城市都有自己独一无二的定位和发展愿景。

投资商还可以做什么？关注创意经济。现在城市话题有很多争议，比如“低端”劳动力人群的疏散最近饱受诟病。城市更新是否符合未来的发展，要看是否留得住年轻人，留住有创意的人是核心。但是，创新的动力除了年轻人以外，还需要辅助创新的其他行业的人，要形成有机的生态群体。