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最近，有人以“
2018
年全国
50
个典型城市房价收入比排名”为主要依据，列举出了中国“房价严重透支”的城市名单。
对此，很多读者询问我的看法，今天谈谈这个问题。
先看这个“排名”：
所谓“房价收入比”，是指“家庭住房总价”与“居民家庭年度可支配收入”的比值。用老百姓的话说，就是“不吃不喝，多少年可以买得起房子”。
据发布这项排名的“易居研究院”称，“家庭住房总价”指的主要是新房价格，没有包含二手房。但至于“家庭住房”的面积是多少，在相关报道里没有查到，估计预设了一个面积，比如
90
平米或者
100
平米之类的。（而事实上，在大城市生活的居民，能接受面积更小的住房）
所以，这是一份假设各城市家庭居住面积一样的情况下，得出来的比值，而且不包含二手房。
有人据此推论，深圳、三亚、上海、北京、厦门等
10
多个城市，居民家庭不吃不喝需要
16
年到
34.2
年，才能买下一套住房，因此这些城市房价是透支的，甚至严重透支的。
还有人拿出了一份“租金收益率”的表格（见下图），从租金收益率高低的角度，验证了上述城市不仅“住房收入比”严重偏高，“租金回报率”也严重偏低，因此结论就更加“确凿无疑”了。
其实，这种看法是非常幼稚的，得出的结论也是极为草率的。
第一，不同城市的不动产，具有不同的价值，也带有不同的属性，无法直接对比。
在中西部人口流失的四五线城市，一些老城区的房价甚至不足每平米
2500
元，一套
90
平米的房子总价可能低于
20
万元。如果计算“房价收入比”，可能不到
5
倍，但你能说这里的房子有投资价值吗？
这里的房价固然合理，但这种房子只有自住价值，连出租都非常困难（外来人口非常少），更不用说卖出套现了。
反过来，像深圳、三亚、北京、上海、厦门等城市，一直就是中国房价最贵的城市，收入房价比也一直非常高，但每个周期里仍然是领涨的城市。因为这些城市都拥有独特的禀赋和资源，能不断吸引增量人口、增量资金，不动产的流动性也普遍较好。
说白了，大城市的不动产有“金融属性”，是全国甚至全球富裕人群资产配置的首选，虽然价格高仍然会继续上涨。
香港就是一个很好的案例，这里资金来去自由，房地产周期性波动也非常明显，有牛市有熊市，但整体房价仍然是波浪式上行，底部不断抬高。目前香港对内地购房者征收高达房价
30%
的印花税，仍然压不住房价。试想一下，如果取消重税，将会发生什么。
深圳、三亚、北京、上海是中国楼市调控措施最严厉的城市，想想看，如果取消限购，又将发生什么。
第二，“一流城市”的房价，不是由当地居民收入决定的，而是“城市吸附资源的能力”决定的。
比如三亚，经济上连四线城市都有点勉强，当地居民收入也不算高。但到三亚买房子的，尤其是买昂贵海景房的，基本上都是外地人。三亚的房子对于这些购房者来说，往往是第二套、第三套房子，是当做奢侈品买的。
北京、上海、深圳也一样，其不动产是全国富裕人群资产配置的首选，跟当地普通居民的收入没有必然联系。
第三，均价是非常“误人”的概念，城市面积大小会严重扭曲“收入房价比”。
深圳的城市面积只有不到
2000
平方公里，小于北京六环内的面积。厦门比深圳还小，不到
1700
平方公里，比上海浦东新区面积大一些而已。
所以深圳和厦门的均价，其实相当于北京、上海中心城区的均价。如果把深圳、厦门周边的
4000
平方公里内的楼盘拉进来计算均价，那么这两个城市的均价将大幅降低，估计至少打
5
折，“房价收入比”也将大幅降低。
反过来，“房价收入比”偏低的城市，一般都面积巨大。比如长沙面积接近
1.2
万平方公里，相当于
6
个深圳；乌鲁木齐面积
1.4
万平方公里，相当于
7
个深圳；洛阳面积
1.5
万平方公里，相当于
7.5
个深圳。至于兰州、惠州、韶关的面积，也分别达到了
1.3
万、
1.16
万、
1.8
万平方公里。
另外，在珠三角地区，尤其是在深圳、东莞和广州，存在大量的城中村、违法建筑，被民间笼统地称为“小产权房”，其存量巨大。这些房子中的部分，事实上也在交易。如果这部分交易计入均价，也将大幅拉低珠三角的住房均价。
最近几年，大家开始注意到一个现象：珠三角再次成为中国人口增长中心，重现上世纪
80
、
90
年代的势头。为什么？就是因为珠三角实际居住成本比较低，大量城中村、小产权房相当于“天量廉租房”，让中低收入人群在这里谋生非常容易。
而在长三角、京津冀等区域，由于小产权房总量较少，再加上政府强势控制人口，高房价是刚性的。在珠三角，高房价因为城中村、小产权房的普遍存在是“软性的”，人口承载力因此大大提升。
换句话说：在珠三角等区域，住房存在“双轨制”。因此在研究楼市的时候，不能只盯着商品房。
第四，“房价收入比”是西方国家“后城市化时代”的指标，用来衡量中国是“用错了尺子”。
“房价收入比”是来自西方发达国家的概念，对比中国国情存在两大差异：
一是西方国家普遍存在持有阶段的“房地产税”，而没有一次性的
70
年土地使用费，所以其“初始房价”不贵，持有成本高一些。中国完全不同，“初始房价”比较贵，未来持有成本不可能高。
二是西方国家很早就完成了“城市化”，目前是缓慢的“
2.0
阶段”，主要是中小城市向大城市缓慢流动。中国仍然在城市化的“
1.0
阶段”，主要是农村户口转移到城市，在这个阶段城市增量人口比较多，因此“房价收入比”必然偏高。
当然，中国“房价收入比”偏高，还有建设用地政府垄断的问题。
至于“租金回报率”偏低的问题，在中国也不是问题。想想看，你所在的城市
20
年前的租金是多少，现在是多少？发展中国家普遍存在显著的通胀，静态的“租金回报率偏低”，很快就会被通胀解决掉。
如果你
2004
年在深圳福田区买一套位置不算差的普通住宅，按照目前的租金计算，不到
7
年就可以租回来，“年租金收益率”已经超过了
14%
。这就是时间的力量。
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