成都楼市本周有四个很值得关注的事：

1、LPR7月22日降10个基点，目前报价 3.85% ，为了刺激去库存，银行不得不进一步降低利率。

2、24号那场土拍可以用“瓦塌”来形容，三宗地全部 底价成交 ；26号这场四宗一半是 平台公司 自己拿的，也几乎都是底价成交。

3、 成都市规划与自然资源局官网，释放了主城5个新项目入市的消息，覆盖林家坝、蔡桥、东客站、昭觉寺、火车北站，全在各个区 压箱底儿地段 。

4、四大行7月25日大幅 下调存款利率 ，一年定期存款利率下调至1.35%，远低于国债，这个是贷款利率下调后，银行维持净利差的必然。

这一连串的信息，叠加最近的一场重要高层会议，都在释放房地产将迎来历史性变革的信号。

全国土地财政收入锐减，地方已经快揭不开锅了，近期存贷款利率继续下调， 税改 也被提上了日程。

有三个最核心的目的 ：

①赶紧清库存，拿地缩减，地方债务规模缩减下来，房地产以后管杀也管埋，只保留 核心优质 的部分，凑数圈钱的别来了，未来再加征房地产税。

②扩大 税源税基 ，特别是土地财政式微过后，要为地方财政寻找新的来源，目前只有从 消费端 下手。

③三驾马车两驾都支棱不起来，只有提振消费来为经济增长找动力，更要为税改打好基础，其中 消费税的潜力最大 。

即便是成都这个优等生，压力可能远超想象。

6月份，成都去库存表现跟全国比很优秀，但成交25295套，对比5月 减少4349套 ，商品房减少了2682套。

全国都在去地产化，一边缩紧供应，一边去库存，目前是在一个过渡期，即新税源 （消费端） 尚未打开，旧的税源 （土地财政） 无法补充，需要渐进式软着陆，很多地方恐怕要勒紧裤腰扛过过渡期。

1、土地财政不会直接取消，但要逐步退出历史舞台，平台公司负债居高不下，为土拍兜底意愿正在下调

平台公司兜底土拍，本质上还是左右手互倒，后续地方会返还 土地款或者打包返还的形式给到城投回款。

目前郊区土地财政的压力会比主城更为严峻，这个影响最终要传导到消费端，具体的表现包括但不限于一些规划放缓甚至停滞取消、开发商暴雷风险、新房价格的跳水以及连锁反应。

2、存贷款利率下调，本质上还是要解决债务危机，轻轻刺破泡沫，温和化解债务。

目前贷款利率下调，我相信不仅是金融机构日子会很难过，目前 净息差 已经跌破2，银行收入大减，当然，最终也要传导给终端消费者 （比如存钱贷款的，存款利率这不就同步下调了吗~） 。

明面上贷款100万，3成首付，30年少了2万多利息，但是在房地产金融属性退潮的当下，预期落空，愿意买房乃至买多套房的人会 持续缩量 。

3、结构上，核心优质项目保留，房企该垮的就垮掉，未来可能会作为奢侈品加征房地产税，普通老百姓住房问题通过侧供给解决 （比如保障房？）

房地产市场二元化我认为已经是老生常谈，现阶段还不能落地主要是 摆脱土地财政 、 完成去库存 、 税制改革 还未实现。

现在的问题不在于房地产税要不要收？税制要不要改？而是什么时候收？什么时候改？

只要 库存量 基本进入安全线， 土地财政依赖度 降到安全线， 房地产税 和 税制改革 就有了落地的基础。

所以成都一边是普通刚需叫苦不迭，房东怨声载道，另一边是千万级豪宅动辄清盘，太正常了，大户型高总价产品，以后就是被 重点征税 的对象~

多说一嘴，房地产税和税制改革不是大起大落式的，会相对温和，我们国家的改革一般都是多方论证，充分保障多数人的利益，普通老百姓感知未必会很强。

4、串联起来看，逻辑闭环了

这一套金蝉脱壳，温和甩掉土地财政，摆脱房地产依赖的方案，最核心的还是在于居民收入提高、就业情况好转、消费意愿提升。

毕竟只有大家能赚钱、敢消费、对未来经济充满了信心，直接税（比如消费税）取代间接税（土地财政）才有实行的基础。

对于成都而言，对比全国其它城市，相对没那么悲观，量价两端至少保住了量，刚性需求还在，更多的是对未来收入预期的不确定，以及对市场预期的下降。

不过现在也确实不是当年随便买的时代了，既要降低自己对房产资产属性的预期，也要更慎重的选择板块和楼盘，毕竟成都70%的二手房都在跌。

2024成都上半年二手房成交价公布，超70%楼盘下跌，还没稳住！

都2024年了，大家勿乱加杠杆，勿相信楼市还要暴涨的谎言，买房也需要更小心谨慎，当然，盲目看空也没有太大意义，毕竟我们是平稳落地，不是休克疗法~

如果大家有关于买房的困惑、疑问，希望和更多同路的买房人交流，可以扫下方二维码，和更多购房者一起探讨。

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