昨晚是平安夜，对于不少朋友来说，也是特别“不安全”的一天。
昨晚的埋头苦干决定了，明年春节是跟爸妈看春晚还是去拜访丈母娘，五一是长假出跟朋友出去high还是召集亲友办酒席，十一长假是出国旅游还是在家带娃......
不过，在扯丈母娘，老婆和娃之前，首先，你得有套房子。毕竟，对于很多中国人来说，房价也算是一个丈母娘经济学。
最近一段时间，对于未来几年的房地产形势进行了一些预判，有的文章是不看好大行情，坚决反对炒房，建议持有现金；有的文章是建议趁未来几年的低房价买入。
看起来似乎截然相反的结论，搞的部分读者一头雾水。这里呢，统一解释一下。
原因呢其实很简单，同样的事情针对不同的人群，自然结论也就不一样。
建议降杠杆、手握现金的，是针对手里房子票子都不缺的投资者；而建议趁限购择机低价买入，则是针对手里票子房子都显紧张的年轻奋斗者。
随着过去五年政治生态的大规模改善，最近一年，中央决策后的执行力大幅增强。这点，相信大家通过供给侧改革和北京疏解都感受到了。
所以嘛，出来混，要守信用的，说要“住房不炒，就一定要住房不炒”.......
这两年，供给侧之下，河北死了一地的小钢厂，去掉的产能都够打一场三次战了，也没见政府怎么安抚。甚至，今天财政部都说了，地方债中央不兜底。人家亲儿子都不管，还能顾得上谁呢？所以，针对过度加杠杆的，无论是开发商还是投机者，中央政府是不会，也不想去救的。
而去年很多加了杠杆的开发商，明年开始受信贷紧张，为了现金流一定会降价促销，而且未来几年，今年为了遏制房价，一刀切误伤刚需的限购，很可能会在未来几年逐步松动，这便是针对刚需刚改购房者的机会。
而针对于投资者，资金都是有成本或者机会成本的，投到一个被明确被政府控盘并有能力限价的领域，显然就是自讨苦吃，哪怕是印钱机器的贵州茅台，喉舌随便的一句话，就能让你股价掉头朝下。
当然，对于优质的资产，当受政策影响而低价的时候，也就是建仓的时机。
不过，以上这些的前提，都是在不考虑特朗普刚刚签字通过的减税所可能引发的全球资本回流基础上的判断。
什么样的大杀器才能让房价应声下跌？
有人问，难道就没有一个完美解决房价问题的国家吗？
当然有啊！此时应该把掌声献给德国。
我们看看德国的成绩：1977年至今，德国平均房价仅上涨60％，而同期个人收入已增长3倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2％，而房价每年上涨1％，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1％的速度缩水。
30年了。德国房价上涨了60%，个人收入增长3倍。德国，是二战后世界上唯一一个没有发生房地产泡沫的国家。
1983—2008年的25年间，德国住房自有率仅从15％上升到了22％。
也就是说，至少有70%的德国人是租房住不买房的。
在租房的群体里，
讲究点的人可以租房东的房子（占租房人群的60%），穷人们有政府补贴可以租廉租房（占10%），余下的一般收入的老百姓，还可以住合作社的房子（占30%）
德国提供了多种租赁方式，每个阶层都可以租到房子。
德国的居民们，也真正践行了“房子是用来住的，不是用来炒的”这条原则。
德国是怎么做的呢？
首先，他们有完善的税收制度。房地产税是1%~1.5%，交易税3.5%，
他们还有价差税，买卖获利的15%要
上交国家
，
其次，房东的租金个人所得税要收到20~45%，也要
上交国家
。
更厉害的是，
在德国炒房，会被罚款，坐牢……
如果炒房，房价超过合理的20%，
炒房客就面临巨额罚款，情节严重的，要拿出5万欧元上交国家……
如果炒房，房价超过合理的50%，
炒房客不但要把巨额罚款上交国家，还有可能在监狱里关三年……罪名是涉嫌炒作并扰乱民生经济。
德国，是把房价当作柴米油盐的价格在管理。实在是太牛掰了！
怪不得连任大炮也说，中国，要学习德国的房地产模式。
北三环一处70平方米的学区房
7月份在中介销售平台挂网
最初报价660万元
后下调至600万元
随即又上调至630万元
后来一路下调
10月份报价已调至580万元
最新一期报价低至520万元
备注显示此报价还可以再谈
最初报价660万元是业主的意思。
但是结合大环境和成交价，如果想尽快出手，这个价格肯定是高了。
果然当时基本没人看房，业主听从我们的建议下调到了600万元。看房的人迅速增多，业主心态也爆棚了，强烈要求上调到630万元。这一调，看房的人自然就少了，也就一直没有合适的买主。
业主着急出手，也就一路下调。如果买方是全款，价格还可以再低。
儿子未来会在杭州发展，我们是卖了房子跟他一起去杭州。杭州房价早就过了5万元/平方米大关。北京的房子卖不掉，杭州的房子就买不了。
但现在北京房价低，如果再卖不掉，我们打算年后再说。我们不相信北京房价会一直这么低。这里毕竟是三环，还是学区房，难道要低过杭州吗？
另外，如果房子租出去，租金市场价都在6500元-7000元/月之间，如果是首套房，都能覆盖大部分月供。
易居研究院研究总监严跃进对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示，北京购房降温、二手房价格下跌，是市场充分吸收各类房地产调控政策后显现的效果。交易价格低迷反过来也使得很多房东比较犹豫，因此错过转手的机会。
临近年底，真正的买家其实并不多，价格只能持续下调。
当然，没有绝对的亏本买卖，很多看似调低价的二手房，相比过去年份还是有明显上升。
不管怎样，价格下调还是说明二手房房东在定价上的动摇和对未来的不确定。
随着一线城市房价的回落，预计其他城市也会积极跟进。
尤其是部分抛售房产再到其他城市或区域购房的人，考虑到回笼资金，或将继续调低价格。
北京二手房市场确实遵循了
“支持改善需求、遏制投机炒房”
的政策基调
在日前召开的全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
北京二手住宅每日网签量半年走势
来源：
伟业我爱我家市场研究院
从数据上看，北京二手房市场确实遵循了“支持改善需求、遏制投机炒房”的政策基调。
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年12月上中旬，北京全市二手住宅共网签5769套，与11月中上旬相比增加9.8%，相比2016年12月中上旬下降45.6%。从全年数据来看，截至12月20日，北京全市二手住宅共网签131761套，较2016年同期下降50.3%。
孔丹表示，北京二手房价格从2016年初就开始上涨，当年3月30日新政出来后加速上涨，直到9月30日的调控政策出台，市场才开始下跌。但是自2017年3月份，市场又开始爆发，不到一个月的时间里，普涨了20%，很多学区房价格甚至上涨了40%-50%，之后又进入下行通道。
孔丹预计，2018年北京二手房市场整体稳中有降，但降幅会逐渐缩小。交易需求则会慢慢释放。
来源：政事堂 作者：顾子明
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