大家好，我是何君，一个08年开始干电商，09年开始买第一套房，至今还持有上海广州7套物业，累计买入房产获利超过3000W＋，且一直坚持实体生意＋房产投资双轮驱动，厌恶高杠杆高风险的生意人。
也是一个2025年准备和大家一样的买房人，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.
君哥说房只说君哥自己看的上的房子，今天聊聊东部改善不得不看的一个新房也是大家都很纠结的一个项目合生缦云。
其实前几天我们有写过同样是牛奶厂的新房观樾了，大家可以点击下方链接跳转
牛奶厂跌到4万了，越秀观樾还值得买吗
牛奶厂真的是个很神奇的地方，一边是次新二手房跌跌不休，从最高峰8万多的成交价跌到现在4万多就有了，不说腰斩也起码跌了百分之40，关键还有巨大的放盘量，真的很担心回到开盘价。
但是即便是这种行情下完全不影响这里卖一手，单价和总价都甩隔壁次新二手几条街，一样卖的风生水起。到底是什么原因让这个地方有这么割裂的市场表现呢。我认为有几方面原因。
首先一手能卖的动还能卖的上价格最大的原因就是产品力，虽然隔壁的龙湖，华润这些次新二手走的也是刚改路线，但是目前牛奶厂的一手全部走的是纯改善豪宅路线。产品力完全不在一个档次。
周边那些次新二手没有2房，最小90房3房起，现在已经400多万就可以上车了，4房一般在120，140，160，当然现在也卖不上价格，就算160的成交价也不可能超过1000万，首先面积段和现在的新房就有很大区别。
缦云和观樾都是140起步，基本起步就要1000万了，最大的缦云有310的，观樾还有叠墅，价格上限都突破3000万了。完全就不是一个路径去做产品的。
产品细节上不管是缦云还是观樾都主打板楼加小高层，这个又是全面吊打周边二手。不管是龙湖，华润，金地还是招商，全部都是高低配小区，没什么花园，而且都是高层建筑。塔楼结构。就这个底层小区布局和建筑结构就完全不在一个档次，所以价格上有巨大差距，就完全能理解了。
缦云和观樾包括复工复产的合景臻颐府都有配置自己的会所，全部都是按5星级酒店标准打造的，这个也是周边二手房都没有的，光是这个会所我相信同样的房子有会所加5000块一个方你应该不会有什么意见吧。
其次世界大关这边教育也做了全面升级，那边二手房小学是灵秀小学加奥体东小学的配置，中学的话要撞运气，但是这边缦云已经搞定了9年一贯的天外，这个对看重教育的家庭太有吸引力了，说实话，在房价下跌的年头，能鼓起勇气上车的家庭，除了刚需不得不买，改善家庭有很大比例都是冲着改善学位来的，这个东西不要小看，很香，弄好了未来这个也是这个楼盘的一张王牌，可以给房价和流动性托底。
还有个重要因素就是得意世界大观的修复，太阳湖，月亮湖公园的建好，这个环境的展示面肯定是加分项，你看看悦景路东边那些小区门口就像荒山野岭一样，这么多年了，房子卖完了市政一点没跟上改变，这边新房先建公园在卖房。价格能一样吗
除了这些大家肯定最关心的还是房价的问题，优点开发商肯定会无限放大的，缺点开发商肯定会避而不谈。
所以2025年牛奶厂这个地方到底还能不能买或者什么样的逻辑在买。
我认为是这样的，虽然这两年这个板块跌的比较惨，但也是这样的下跌把板块的泡沫挤掉了，还好有这一波下跌，如果不是这一波下跌的话最起码这些一手房价格会定的更高，比如2年前的合景臻颐府，基本都要10万加成交价，总价都是2000多万起的，真的是不割穷人，当时能卖的出去的理由就是隔壁华润这种塔楼都挂牌10万单价了，消费者打开贝壳一看，内心还觉得买个档次更高的一手也不过这个价格，捡到便宜了。
本身臻颐府没有多少货，加上后面出现问题停止销售了所以没有臻颐府一个楼盘带不动这个片区，主要是后面的缦云和观樾都是上千户的小区。加起来体量都要超过之前那些二手了。这些买出去的价格才是未来二手挂牌价的底层。
目前价格现在卖的最贵的反而是观樾，最大的原因就是观樾的地价最高，而且观樾是片区唯一的新规产品。所以定价是最高的也是卖的最好的。
我们先分析一下现在是那些人在买牛奶厂的一手房。根据我们团队自己成交的数据，我总结用户画像大概是这样的。
1，终极改善置换家庭，客户的年龄都普遍在45以上，已经是多次购房，从市区天河公园，金融城，珠江新城过来的家庭，既不用学位也不需要地铁，只要环境好房子好安静舒服就可以了。对价格不敏感，成交周期短，在预算范围内很快就会做决定，不太在意将来的房价如何。
2，周边的置换客户，卖掉了周边二手房已经习惯了这个板块的家庭，不愿意搬离这里继续留在这里做升级置换的，这些家庭对片区认可度高，能接受抗性，目标明确，升级置换，相信长远看牛奶厂的房价还是会涨的，毕竟它们是看到过涨到8万多的老业主。
3，工作或者公司搬迁到智慧城附近的家庭，从原来的荔湾，海珠，天河客运站，番禺等外区过来的家庭，属于产业和人口双导入到这边，需要围绕工作单位附近置业的，并且有强学位需求的家庭。这些家庭对价格比较敏感，会对比周边所有楼盘，保利天汇，文津府这些都会看，最后成交完全取决价格。
如果是2年前缦云卖到8-10万的话，我是不推荐的，这个越算其实有太多太多更好的选择，所以熟悉我们的老粉都知道，以前直播的时候我都是态度狠坚决的DISS这个楼盘的，别的不说了主要是我觉得没有性价比。
但是去年缦云降价了，这个全城都知道，降价的力度还不小，关键是还现房了，这一下性价比就出来了。
虽然不是新规户型但是每个户型做的都很好，而且缦云的装修调性是很在线的。缦云这个IP是合生在全国的高端系列，北京上海做的非常成功。在广州我也看到了不同于合生其他项目的用心。
细节做的非常好，不管是售楼处会所的调性还是整个安缦酒店的原木风，甚至连缦云的销售小姐姐的颜值都比其他楼盘平均水平要高，哈哈哈，可能是这个品牌确实有调性。虽然不是新规产品但是对比观樾其实某些角度是不落下风的。
观樾2024一整年的成交价都在7万多-9万之间，非常稳定，如果缦云也是同样的价格确实选择观樾的理由会更多，但是缦云降价了，直接降到5字头，这是什么概念，这个单价一下就和北边的保利天汇对上了。
保利天汇也是从7万多降到5万多一阵嘎嘎卖的，保利天汇是刚需盘，缦云是改善盘，都不是一个级别的，但是已经下探到这个价格了。瞬间就很香了，1000万就能买到改善大平层，甚至很多户型还是南向一线看湖，这种看湖的产品在观樾是要去到9万多单价的，在缦云只需要6字头就能拿下。
降完价之后的缦云大部分产品成交价都是在6上下，这个价格往上看，对比观樾和臻颐府有绝对的安全性，观樾最差的货都要卖到7万多，看湖要9万，臻颐府还卖了不少12万的货出去，产品力上不存在这么大价差。非常有性价比了。
