建设房地产调控长效机制时，房企在做什么？

保利——第一个吃 REITs 的“螃蟹”

10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章。

REITs一般是指房地产信托基金，它是房地产证券化的重要手段。 房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。其基金收益主要来源于租金收入和房地产升值，并且其收益的大部分将用于发放分红，长期回报率较高且与股市、债市的相关性较低。

国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，而此次保利租赁住房REITs与其它房地产信托基金最大的不同是， 在目前国内尚未放开公募REITs市场的背景下，采用了“储架发行”机制，使得保利租赁住房REITs已经非常接近真正的公募REITs ，树立了“ 以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环 ”的样本，可谓是租赁住房证券化的破冰之举。

万科布局长租公寓

今年8月25日，万科2017年中期业绩会上，董事会主席、CEO郁亮表示，长租公寓已被列为万科的“拓展业务”之一，计划年底达到15万间的规模。据悉，郁亮在各地考察万科的项目时，重点关注的便是长租公寓。目前万科长租公寓业务已进入28个城市，保有房间数8.4万间。

据相关媒体统计， 今年上半年万科在广佛地区共拿下三宗带自持面积的地块，且自持比例均在50%以上，佛山南海桂城地块自持比例更是高达100% 。这些自持地块无疑将会有较大比例用来发展长租公寓等形式的租赁住房。截至今年8月底，万科在全国范围内已有9宗自持地块，万科相关负责人表示， 租赁住房项目是可预见现金流的资产，开发价值巨大 。

除保利和万科这一类房企外，近年来国内切入房屋租赁市场的企业还有许多，仅长租公寓一个类目就可以基本分为 运营商、开发商、中介和酒店四大市场主体。

随着我国房地产市场进入存量时代，90后等新兴消费群体崛起，租房市场政策持续利好，越来越多的投资者开始看好租赁市场并下注。据相关机构预测，到 2025年，我国租赁市场规模将达到2.9万亿元 ，增长潜力巨大。在此背景下，房地产开发商、中介等市场主体纷纷选择长租公寓试水，并在试水过程中形成了自己的优势。

然而不可否认，我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中， 尽管市场前景巨大，但在运营端已是“红海”，与传统房地产项目相比，盈利偏低 。一位长租公寓高管就曾表示“10%的利润率是一个非常理想的水平，但空置率每上升一个点，全年的利润都有可能被吃掉。”万科郁亮也曾说“能够达到1%-2%的回报率，已经很满意了。”

在利润率较低的前提下，长租公寓融资也较为困难，除母公司较为“宽裕”的公司外，基本都面临较大的资金压力。据专业投资机构统计创业型长租公寓每年在私募PE市场进行1-2轮股权融资，其中6家平均管理规模在2-3万间的代表公司已累计从股权市场融资近60亿人民币。但 这种体量的市场投入对于一个万亿级的行业来说远远不够 。长租公寓想要在我国有更长远充分的发展，必须拓宽融资渠道，近日的租赁住房REITs就是一个很好的尝试。

近期，大部分人都已对我国的房地产长效调控机制有了一个较为清晰的认识。 长效调控机制离不开供给侧改革，而我国房地产市场供给侧改革中十分重要的一个方式就是“租购并举”。 目前看来，在一二线城市，解决住房问题的主要办法除了加快以政府为主导的保障安居工程建设外，就是加速发展房屋租赁市场。 立法先行，政策保障与立法调控“双轮驱动”，既可以抑制市场投机行为，又能够满足无房者居住需求 。

当然，在微观经济层面， 租赁市场的建设也离不开全行业的共同努力和推进。 在市场的作用以及资本的推动下，逐渐会在该领域诞生出一批优质企业，提供更好的服务。

尽管现在，整个行业还有许多不成熟之处。但房屋租赁市场已引起了多方面的关注，除了早就切入长租公寓的几家企业外，近日阿里与银联也纷纷切入租房市场，部分地方政府也先后搭建了官方的房屋租赁平台。 在政府的引导及市场竞争之下，整个行业必然会焕发生机，未来增长潜力巨大 。