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“不管是大的购物中心还是小的社区商业，消费断层正倒逼我们加快打造出真正符合消费升级的商业模型来。”
观点地产网 “前两年在筹备，2018-2020年这三年的时间可能会集中呈现不同类型的产品，我们也会不断修正产品定位。”
上一次见到杨卫东还是在广州万科首个集中式商业项目江燕路万科里开业后不久，如今再次约访，他带领的广州万科商业团队已将旗下运营的商业项目增加到7个，总项目数量20个，规模将近50万平方米。
杨卫东表示，番禺万科基盛广场（暂名）、天河万科广场、黄埔尚城万科里是接下来一两年时间里要推出的重点项目，因此近期一直在筹备三个新项目的招商与开业，同时，已开业的江燕路万科里也在调整升级中。
尽管继首个项目——江燕路万科里以后，商业产品不断更新迭代，广州万科走的方向却始终一致，不管是此前已开业，还是正在打造中的项目，社区商业依然是聚焦点。
目前广州万科已有的20个商业项目中，以社区型商业为定位的万科里就占了17个。采访中杨卫东也多次强调，“社区商业”是广州万科商业未来主要的发展方向。
制定这样的策略，不仅因为社区商业未来发展为行业所看好，也是由于万科拥有丰富的社区资源，虽然在商业板块的规模和体量暂未能达到住宅业务那样的行业地位，但是从竞争相对较小，客户资源与运营经验相对较丰富的社区商业切入，无疑是更好的突破点。
“在城市里面做区域级、城市级的大型商业，这个想法有，也要看是否有合适的市场机会，目前我们还是聚焦于做社区商业。”
虽然并不追求规模的快速扩张，但杨卫东坦言，正在逐步发展的广州万科商业，需要探索新型的社区型项目。他认为，当下消费升级与商业产品提供商所带来的消费断层，正倒逼开发商加快打造出符合市场发展趋势的社区商业模型。
为此，去年收购印力后，万科还在集团层面将印力与原本的商业平台做了一定整合，成立了一个主要针对社区商业创新并推动落地的组织，力图把商业规模做大，同时提升资产的质量。与此同时，为了打造属于自己的产品内容和特色，广州万科将教育业务与商业结合，以教育类型的产品及业态作为旗下商业项目的核心，围绕教育，把业态划分为“大食汇、生鲜市场、易货中心、生活服务和定制中心，以及一个公共客厅”的业态模型。
今年计划入市的番禺万科基盛广场、明年将推出的天河万科广场以及尚城万科里等项目都将会是基于此创新探索的大胆尝试，借助教育类相关业态，促进消费者与项目空间更多的交互与连接。
升级版社区商业，将延续江燕路万科里在半开放式街区空间上的探索，并做适当延伸。比如基盛项目，在户外空间的打造上，将尝试从儿童教育角度进行创新，如在室外规划的小型足球场，屋顶花园，室内的游泳馆等体验场所，既满足已有教育业态的需求，同时又可通过分时租赁，进一步提升商业收益。再者是具有区域级影响力的天河万科广场，主力店为国际学校，其业态构成、创新功能的打造，将围绕教育展开，同时辐射周边人群的消费刚需。
经过两年多的筹备，2018-2020年广州万科将集中推出不同类型的产品。下一阶段，除了希望做出有示范意义的社区商业项目，也会通过收购或合作的方式，寻求在广州核心地带获取优质商业项目的机会。
以下为观点地产新媒体对广州市万科商业管理有限公司总经理杨卫东先生的采访实录：
观点地产新媒体：广州万科现在已经有20个商业项目，大概7个已经开业了，跟教育结合的比较多，跟其他的例如养老业务有没有尝试性的结合？
杨卫东：这个问题确实问到消费升级的现状，到底是先做适老的产品，还是先做适幼的产品？
通过分析和市场对比，我们觉得先切入适幼是比较合适的，就是从儿童、教育关联业态切入。这一块做好以后，再去做适老可能会比较好。
首先是市场，二胎率从2012年的0.94%上涨至2015年的32.53%，随着年轻育儿家庭的激增，市场对儿童相关的业态需求极大。其次，幼儿教育、素质教育、培优等，对场地、商业设备设施的需求和敏感度相对较低，未来我们认为这个行业会有一些新的机会点。
观点地产新媒体：广州万科正在筹备开业的天河万科广场主力店是一个学校，这种业态的结合在商业项目里还是比较少见的。
杨卫东：国际学校是万科与澳洲百年名校黑利伯瑞联合打造的广州首个纯正澳式国际教育项目，也是天河万科广场的一个大主力店，设置在商场顶部，活动场地相对独立。学生在这住宿，虽然是封闭式的管理，但也有周末、节假日，家长接送这样一些衍生的相互配合的消费人群，可以与商场形成互动。
这确实是个首创，我们尝试用这种方式让学生和商业的销售人群有互动、共享，既要在一个项目里面能尽量不受打扰，同时又保证项目有基础的人气和客流。
另外，还有跟学校有高度关联性的一些体验设施，比如屋顶的跑道，负一层的游泳馆、梦想剧场。这些体验设施以国际学校使用为主，但不完全只给国际学校使用，可以分时租赁，低峰使用时开放给商场，消费者也能够去运动健身，加上旁边有公寓和办公楼，这部分人都可以使用。
观点地产新媒体：关于业态配比，万科现在三大产品线的业态配比有没有大致的标准？
杨卫东：如果放在两年前回答这个问题应该非常轻松，而且很容易，但是当下很难去回答。
其实各业态之间的交融以及跨界变得模糊了，没有餐饮占多少、零售占多少这样特别明显的区隔，现在大家更多是希望做一些业态的跨界和融合。在广州万科的商业项目里，业态占比不会特别重点强调，还是希望引进特别合适的，但我们会坚持以“大食汇+公共客厅”这样的模型来规范项目的业态组成。
观点地产新媒体：万科的商业项目在选址方面有没有标准？
杨卫东：这两年，广州这种输出类的项目机会比较多，有的也确实非常优质。我们接触过很多不同类型的项目。
我们希望在优质的项目中做一些挑选，还是希望能够聚焦主流消费人群，根据项目具体区位来判断。
观点地产新媒体：几大产品定位都不一样，运营模式有没有不同？
杨卫东：我们会根据每个项目所处的位置、对应客群、项目体量以及定位，去做符合项目的运营措施。
比如基盛项目，它是开放式街区，半集中式的盒子组成的，我们希望让来到这个项目的消费者跟开放式的商业空间做更多的交互和交融，而不只集中在室内，在这方面做一些尝试和探索。
另外，像天河万科广场，实际上是多业态高度复合的产品，对运营管理、运营团队、分时租赁共享的效率都提出很高的要求。还有就是纯盒子式的，相对比较传统，体量不大，纯社区型产品。
观点地产新媒体：万科的产品线有几个定位，包括社区商业中心，区域级的购物中心，城市综合体等，这些慢慢在变化的定位，代表着万科策略怎样的演变？
杨卫东：对万科而言，前几年已经开始转型城市配套服务商。如果一直专注于卖住宅，就不是真正意义上的城市配套服务商，要延伸出许多能做独立生意的业务模型，像商业、教育、产业、办公、公寓、医疗、养老等。
商业是城市配套服务商中非常重要的一环，前两年在筹备，2018-2020年这三年必然会集中呈现不同类型的产品，还是希望坚定不移做社区型商业。在城市里面做区域级、城市级的大型商业，这个想法有，也要看是否有合适的市场机会。
几乎所有的发展商都很看好社区商业，但真正深耕社区商业的不多。去年收购印力后，万科在集团层面成立了一个专门做社区商业板块的组织，牵头做社区商业的创新和落地。
不管是大的购物中心还是小的社区商业，消费升级与商业产品提供商所带来的消费者断层正倒逼我们加快打造出真正符合消费升级的商业模型来。
这方面万科也在持续探索，而且有两个驱动因素：第一是市场需求，真正让市民最经常产生消费的，还是家门口的社区型商业；第二就是万科内在的需求，我们有良好的社区基础，同时也需要打造出标杆项目，都要求必须这样去做，这个机会如果抓住了，可能会有新的模式出来推广复制。
我们探索过程中可能会在加载一些新型的，符合万科社区商业的模块，比如教育。这是在内外达成共识的，社区商业仍然还是会以教育作为核心主力店驱动，这个定位不会变化。
观点地产新媒体：现在广州万科也有轻资产的项目？
杨卫东：如果从完全意义上的轻资产这个角度来看，现在还没有。纯粹管理输出这种，外面确实有很多机会，希望合作，但是我们自己的商业总体量也不小，目前对外面的项目比较谨慎。
观点地产新媒体：未来三年项目集中入市之后，万科下一个阶段有什么计划？
杨卫东：有三点，是贯穿城市做城市配套服务很重要的点。
第一是实现有质量的增长，商业项目开出来之后有增长，不止是单纯的做社区的配套，是独立的生意逻辑。
第二，仍然会持续聚焦社区商业，并且在这个城市做一些有示范意义的社区商业出来，这是广万商业的目标。
第三，也不排除在广州核心地带获取一些优质商业项目，自己操盘或者和别人合作，这是所谓的机会型产品。当然主力还是标杆型社区商业。
