文：千一
海珠又有新盘要来！
上个月越秀才拿下的广纸314地块，已经开始征集案名，招兵买马了，预计年底开卖。
这个盘出来，大概率会冲击海珠的刚需刚改市场。
为什么呢？？
我们收到内部消息，314地块项目或做
80-120㎡全南向三至四房
，新规产品，
使用率可能突破120%！！
什么概念，现在海珠新房使用率最高的盘，是保利燕语堂悦，使用率达100-110%。
保利燕语堂悦楼面价4万/㎡，越秀314地块地价3.4万/㎡，314地块项目还是有一点优势的。
不过燕语堂悦的容积率更低，越秀314地块项目是超高层+7.5的高容积。
进度如何？
我们跑了趟现场，目前整个项目工地在前期施工中，售楼部还没影。
快的话，也要11-12月才能开放。
314地块是商住混合项目，总建面10万方，有1000方的商业。
越秀将打造成全新的广府系产品。
现场的宣传图曝光了一些产品细节，比如，会打造街角公园和临街商铺，看起来很有格调。
我们拿到了街角公园的规划图，长这样：城市会客厅+街区商业+榕树林一起打造的空间，以后会是业主休闲聚会的一个好去处。
街角公园效果图我们也拿到了，来↓
住宅方面，地块会建4栋楼，大概1000户。
项目整体效果图还没有，但我们找到了此前规自局曝光的初步设计效果图，可以参考下。
不知道越秀的第四栋楼，怎么排布...
说说314地块项目的价值点
项目位于海珠重点开发的广纸板块。
广纸从2015年开发到现在，已经有一定成熟度。
几个社区连片开发，
商业、公园等配套建起来了，
城市面貌比较体面。
314地块的地铁属性加成很高，左右双地铁，占据广州首条大环线2个站点：燕岗+棣园，步行大概3-500米。
而且燕岗还是广佛线+11号线交汇的换乘站，地铁通达范围更广。
项目在成熟海珠西，生活配套是不缺的，有很浓厚的居住氛围和烟火气。
项目旁边是越秀开发近10年的星汇海珠湾，比较新的居住社区，体面度比较高。
新的路，新的商业（广纸艺术商业街），新的公园（广纸历史公园），这些配套，314地块项目是可以共享的。
（广纸历史公园）
至于大家关心的学校，项目自身没配建，要靠周边。
参照星汇海珠湾，可能上的是区一级工业大道中小学，初中有机会摇号到南武中学、海珠外国语实验学校、六中珠江中学、四十一中等学校。
项目对面，就是第四十一中。
314地块项目适合谁？
整体来看，越秀314地块项目综合素质是能打的，成熟地段+体面居住社区+双地铁+商业醇熟+全新的超高使用率产品，80-120㎡三至四房，如果定价合适，那么是很又吸引力的。
项目适合谁呢？
1、中心区的刚需刚改客群。
目前上车海珠，有几个选择，包括中海江泰里、中海观澔府、珠江金瑶台、珠江海珠里等，都有一些比较大的抗性存在，比如不近地铁或者产权年限缩水，群众会纠结。
314地块项目，除了高密，其它没啥大问题。
项目的一大客群可能还来自于星汇海珠湾老业主，可以原地置换新房新产品。
2、11
号线+广佛线通勤同学。
主要还是11号线，它能够覆盖琶洲、白鹅潭、火车站、广州东站、华师、天河公园、金融城等多个重点就业区，基本上在这些地方上班的同学，都可以看看这个新盘。
