【东方地产 | 数读楼市】单月销售延续负增长，房地产下行趋势基本确立

9月房地产数据点评：

【东方地产 | 数读楼市】销售增速首次转负，继续看好租赁概念股

8月房地产数据点评：

【东方地产 | 数读楼市】弱销售强投资格局维持，龙头房企和租赁概念股仍将受益

7月房地产数据点评：

【东方地产 | 数读楼市】信贷持续收缩，销售增速下滑超预期

6月房地产数据点评：

【东方地产 | 数读楼市】房地产数据全面回升，继续看好蓝筹房企

5月房地产数据点评：

【东方地产 | 数读楼市】投资增速收窄，房企资金压力大，龙头房企内生增长强于大市

4月房地产数据点评：

【东方地产 | 数读楼市】投资增速持续上行，低估值仍是看点

统计局公布10月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为14248万平方米、9900亿元、14094万平方米，同比增速分别为-6.0%、5.6%、-4.3%，前值为-1.5%、9.2%、1.4%。

单月销售延续负增长，房地产下行趋势基本确立。 10月全国商品房销售面积同比增长-6.0%，延续了今年9月份的负增长趋势；销售金额同比增长-1.7%，是2015年4月以来首次转负，房地产下行趋势基本确立。10月销售面积增速下降符合我们的预期，其主要原因有：1）10月份十九大成功召开，总书记再次明确坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因此十九大前后成为严控房地产市场的窗口期，调控政策落实更加严格；2）9月底开始，全国多个城市密集出台了房地产调控政策，严格控制了房地产市场的供需；3）10月份全国房贷利率进一步提升，抑制了购房需求。我们认为，短期来看房地产调控政策依然难现松动，且临近年底资金端也将有所收紧，房地产销售难以大幅回暖。中期来看，房地产长效机制在十九大后加速落地，调控政策效果逐渐显现，房地产下行趋势基本确立。

投资增速有所下滑，新开工面积同比增速转负。 10月份房地产开发投资额为9900亿元，同比增长5.6%，较9月份下降了3.6个百分点。但10月份房企到位资金情况略有改善，为12846亿元，同比增长2.4%，较上月提高了1.2个百分点。10月份房地产新开工面积为14094万平方米，同比增长-4.3%，同比增速转负。10月份全国土地市场体现为量跌价升，在一定程度上抑制了投资和开工，10月全国土地购置面积为2315万平米，环比下降了7.5%。单位土地成交价款为6678元/平方米，环比增长8.6%。

维持对2017年全年销售面积、开发投资额、新开工面积的同比增速预测为5%、8.5%、10%。

我们维持以下两条推荐主线： 1）提前布局存量租赁市场及房地产金融业务的公司。 推荐世联行滨江集团、三六五网、光大嘉宝，建议关注昆百大A、国创高新；2）在房地产严调控的背景下，集中度提升的逻辑仍然会延续， 中期我们依然看好房地产的龙头公司。 推荐万科A、保利地产、华夏幸福，建议关注新城控股。

销售增长大幅低于预期。

政策调控严厉程度超预期。

单月销售面积延续负增长，房地产下行趋势基本确立。 10月全国商品房销售面积同比增长-6.0%，延续了今年9月份的负增长趋势，且增速较9月份下降了4.5个百分点；销售金额同比增长-1.7%，是2015年4月以来首次转负，房地产下行趋势基本确立。10月销售面积增速下降符合我们的预期，其主要原因有：1）10月份十九大成功召开，总书记再次明确坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因此十九大前后成为严控房地产市场的窗口期，调控政策落实更加严格；2）9月底开始，全国多个城市密集出台了房地产调控政策，包括限购、限价、限售等不同形式的限制手段，严格控制了房地产市场的供需；3）房贷利率进一步提升，10月份全国首套房贷利率小幅上涨，抑制了购房需求。我们认为，短期来看房地产调控政策依然难现松动，且临近年底资金端也将有所收紧，房地产销售难以大幅回暖。中期来看，房地产长效机制在十九大后加速落地，调控政策效果逐渐显现，房地产下行趋势基本确立。

投资增速有所下滑，新开工面积同比转负。 10月份房地产开发投资额为9900亿元，同比增长5.6%，但环比下降了11.2%。10月份房企到位资金为12846亿元，同比增长2.4%，较上月提高了1.2个百分点，其中房款的增速为-7.7%，较上月提高了1.8个百分点；非房款增速为14.9%，较上月提高了2.0个百分点。10月份全国土地市场体现为量跌价升，在一定程度上抑制了投资和开工，10月全国土地购置面积为2315万平米，同比增长18.4%，环比下降了7.5%；土地成交价款为1546亿元，同比增长29%，增速较上个月下降了35.2个百分点；单位土地成交价款为6678元/平方米，环比增长8.6%，基本符合我们的预期。10月份房地产新开工面积为14094万平方米，同比增长-4.3%，增速较上月下降了5.6个百分点。我们预计11月份投资增幅有小幅扩张，新开工面积会进一步下滑。

维持对2017年全年销售面积、开发投资额、新开工面积的同比增速预测为5%、8.5%、10%。

住房租赁相关政策稳步推进，继续看好租赁市场的发展。 十九大以后，作为房地产长效机制的重要一环，住房租赁的相关政策在稳步推进。10月份，国务院法制办、住房和城乡建设部组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议，《住房租赁管理条例》落地指日可待。此外10月保利地产推出国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品，开启了租赁住房金融化的新局面。随着租赁政策和产品的不断落地，租赁市场将迎来快速发展的黄金期，我们继续看好租赁市场的发展。

截止到今年10月，前十大房企集中度达到25.1%，前100强房企集中度达到54.6%，房地产行业集中度提升的逻辑依然在继续。 除中海地产外，1-10月龙头房企的销售金额同比增速基本都超过了全国水平。其中融创的同比增速达到144%，继1-9月份后继续领跑龙头房企，碧桂园、龙湖地产等内房股依然表现强劲。A股当中，万科和保利的增速分别为33%和37%，增速较1-9月均有所提高。

因此，基于目前的政策和房地产市场情况，我们有以下两条推荐主线：

1）住房租赁相关政策正在稳步推进，租赁住房金融产品已经有所突破，目前租赁市场正在快速地发展，我们将持续看好住房租赁市场以及房地产金融业务的巨大发展空间。推荐世联行、滨江集团、三六五网，光大嘉宝、建议关注昆百大A和国创高新；

2）在房地产严调控的背景下，房地产下行趋势基本确立，掌握较多存量资源的公司将明显凸显比较优势，集中度提升的逻辑仍然会延续，中期我们依然看好房地产的龙头公司。推荐万科A、保利地产，华夏幸福、建议关注新城控股。

1、销售增长大幅低于预期。 在政策调控的压力下，如果销售金额低于预期，就会影响开发商的盈利能力和周转能力。

2、政策调控严厉程度超预期。 从9月底开始，房地产调控政策集中出台，对房地产销售产生了影响。如果政策调控加码，严厉程度超预期，将会给接下来的房地产销售产生超预期的负面影响。

免责声明

本文选自已发布的研究报告，仅供信息沟通和研究交流，具体的投资观点和投资建议以正式发布的研究报告为准。
欢迎关注“地产加把劲”微信公众平台！关注方法：1、点击通讯录-点击右上角加号-查找公众号-搜索“地产加把劲”-添加关注即可。2、长按以下二维码进行关注。