【东方地产 | 个股跟踪】滨江集团：积极拓展村级留用地项目，低成本扩大杭州土地储备

杭州积极推进城中村改造 。杭州市于2016年6月发布《关于开展杭州市主城区城中村改造五年攻坚行动（2016—2020 年）的实施意见》，截至2015年底前已完成改造的有68个，同时明确提出“十三五”期间基本完成剩余178个村的改造。至“十三五”期末，累计基本完成 246 个村的改造，其中214个村全面完成改造。

村级留用地指标将在城中村改造中落实，成为杭州土地供应的重要来源 。粗略统计规模达到12131亩，以2.0容积率计算折合1617万方可开发面积。村级留用地，是指在城市化过程中，为保证撤村建居的顺利进行，国家在征用农村集体土地，并转为国有建设用地后，将其中10%留给村集体，作为村集体资产进行单独或合作开发建设，用以发展二三产业，以保障失地农民安置。目前杭州村级留用地开发模式可以分为三大类：自行开发、与外来方合作开发、货币化模式。其中合作开发需要村集体保留51%的股份，未来不得销售。目前杭州村级留用地主要布局在西湖区、江干区、滨江区、拱墅区、余杭区、萧山区等。其中西湖区的留用地指标最多，达到5592.5亩。

公司未来将利用本土优势积极拓展村级留用地项目，项目收益主要来自于管理费收入和物业销售收益 。公司以857.5万元入股项目公司杭州同达置业（17.15%），获得江干区留用地商业项目，建筑面积14.2万平米，由公司操盘开发，预计半年内能够销售，预计均价为2~2.5万元。另有销售的5%的管理费收入。参与村级留用地的合作开发能使公司以低成本获得核心区位的土地储备，同时获得较高利润。

维持买入评级，维持目标价为9.35元 。我们预测公司未来三年2017-2019年EPS分别为0.55/0.62/0.68元。可比公司2017年平均估值为17X，给予公司2017年17X估值，对应目标价9.35元。

城中村改造力度不够，村级留用地获取较少。

房地产销售不及预期。

公司项目结算不及预期。

1、杭州主城区城中村改造不断推进

1.1 “十三五”期间杭州将积极推进主城区城中村改造

杭州主城区自1998年启动撤村建居城中村改造工作以来，共有246个行政村撤村建居，剩余178个村正在实施改造或尚未启动改造。 杭州市于 2016 年 6 月发布《关于开展杭州市主城区城中村改造五年攻坚行动（2016—2020 年）的实施意见》，截至2015年底前已完成改造的有68个，同时明确提出“十三五”期间基本完成剩余178个村的改造。至“十三五”期末，累计基本完成 246 个村的改造，其中214个村全面完成改造。改造范围包括上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区（含杭州之江度假区）、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济开发区和杭州西湖风景名胜区所辖区域内已批准撤村建居的城中村。萧山、余杭、富阳区和四县市应根据当地实际情况，积极推进辖区内城中村改造工作。

本轮城中村改造涉及的村庄改造，分为拆除重建、综合整治、拆整结合三种方式进行。 2016年11月，杭州市主城区城中村改造五年公建行动领导小组办公室印发《杭州市区城中村改造规划技术导则》，明确了三种改造方式。拆除重建：按照城市总体规划要求对城中村实施整村改造，并通过调查或货币化方式对征收被补偿人进行安置。综合整治：对农居建造时间较短、基础配套相对完善、村容村貌较整齐的城中村，可采用综合整治方式实施改造。拆整结合：对城中村部分区域实施拆除重建、部分区域实施综合整治。

1.2 对城中村改造进行优化政策保障

提高平衡用地配比，多方式落实留用地指标。 “十三五”期间，按照拆除重建方式实施改造的城中村，在落实安置房、10%留用地、配套设施等项目建设用地后，村域范围内其余规划出让用地可全部作为城中村改造平衡用地。在村级留用地方面，已批准撤村建居的城中村，可在符合城市规划和土地利用规划确定的建设留用地范围内，留出可转为建设用地的农用地（不含林地）面积的10%，用于解决原村集体经济组织及其成员的生产生活问题。历年核发的留用地指标总量不足15亩的村，经市国土资源局核准，可一次性补足至15亩。积极推行实物与货币相结合的方式解决留用地指标落地问题，鼓励采用货币方式落实留用地指标；以实物方式落实留用地指标的，宜采取多个城中村留用地指标打包方式落实选址，结合产业园区建设打造新兴产业发展高地。杭州高新开发区（滨江）仍按其原有政策落实留用地指标。

2 杭州村级留用地开发空间大

2.1 什么是村级留用地？