导读
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在利润率一定的情况下，选择快周转，则意味着以更快的速度获取更多的利润。基于快周转的企业盈利模式，可以更容易实现企业规模的快速扩张；而有了规模，则意味着对市场的影响力，意味着在拿地与融资方面的优势。
不知道大家发现了没，
近年崛起的黑马，大多是快周转玩得很溜的。地产巨头碧桂园、融创就不用说了，2017年的黑马阳光城、中梁、祥生等房企，也是走快周转的路子。
地产下半场，快周转扩规模还将是市场的主流逻辑。
很多房企的快周转主要看3个指标，拿地多久开工，多久能开盘，现金流多久能回正。
比如某房企要求项目拿地2个月开工，5个月开盘，开盘当日去化要达到70%（100亩以内）。更狠的某房企要求拿地1个月就开工，3个月就开盘。
这些你看起来不可能完成的任务，人家却真的实现了，到底咋做到的？下面，笔者结合标杆房企的做法来梳理一下，希望能给大家一些启发。
低成本拿地、产品标准化
是实现快周转的重要前提
其实，对于怎么提升速度，套路很多房企都懂，但为啥就是做不到呢？排除执行力的问题，因为这还涉及到2个重要前提。一个是低成本拿地，一个是产品标准。
一、限价政策下，低成本拿地才能实现快速去化
现在政府限价，尤其一二线热门城市的价格基本都锁死了。很多过去一年拿高价地的项目，现在日子很难过，卖吧要亏本，不卖吧利息很高，左右为难。
但低成本拿地的房企就没这样的苦恼了，买得便宜就可以卖得便宜，不用突破政府限价，可以快速拿到预售证开盘，而且算下来还有得赚。
所以，如果本身没有能力，千万别拿高价地。
要想快周转，还有一些地也是不能碰的。比如产业地产、城中村旧改等等。
据笔者了解，深圳有一家知名房企为了拿到便宜的地，打着做产业地产的幌子去拿地，拿了地后还做的卖房生意，结果政府不干了，不给预售证，项目住宅2016年就做好了，原计划2016年底开卖，现在还没拿到证，员工都走光了。
还有一种是城中村旧改，拿地的时候很爽，可是拿完地以后可能就痛苦了，因为拆迁向来是非常难搞的。
总的说来，
拿到一块好地是实现快周转的重要前提。
未来拿地一定要按规矩来，否则出了事，分分钟拖垮你，更别说快周转了。
二、做好产品标准化，缩短设计周期
很多标杆房企之所以能那么快，是因为他们产品都标准化了，比如某房企的图纸据说是全国通用的，这样一来，就能有效缩短投资决策、项目前期定位、规划设计、招采这些环节的时间了，进一步提高效率。
克而瑞曾经做过统计，产品标准化的房企平均开发周期，相比没有做产品标准化的房企，大概要短7个月。
产品标准化对于快周转的意义主要在于：
一是降低拿错地的风险。比如你一旦做了产品标准化，你的产品线很成熟了，那你去外地拿地的时候，就有一个很好的判断依据，这块地的性质、项目状态是否符合产品要求，这样你就不会去拿一些莫名目标的地，大大降低出错几率。
二是大大缩短前期设计周期。设计图纸直接就是现成的，不需要重新来过，这样设计周期可以压缩3个月。
三是可以实现提前招标。什么产品线用什么材料都有数据了，可以提前进行招标，与此同时，采购可以由集团统一进行采购，成本也可以大幅降低。
四是有利于确保产品品质，提升产品设计和工程施工质量，减少设计变更和返工率。产品没有实现标准化，反复修改的可能性就很大。
所以，
很多房企之所以玩不了快周转，从项目一开始就慢半拍，很大原因也是在于没有对产品进行梳理总结，沉淀数据，形成自己的产品线。
6大手段
做到开工快、开盘快、去化快
除了上面说的2个前提，具体怎么才能做到拿地5个月就开盘？
主要突出2个关键词，一个是
前置
，比如能提前干的活提前干了，或者穿插着干了；第二是
快
，怎么快怎么来。最典型的是中南地产针对快周转提出的“六快六先”策略。
“六先”指“先获取土地信息、先开展第三方独立调研、先开始规划设计、先对设计及施工单位进行招投标、先找合作伙伴，明确共同开发主体等”。
“六快”指“快速匹配人力资源、快速完成规划报批、快速完成“四证”办理、快速实现开工建设、快速实现银行融资、快速销售回款”。感受一下他们的速度：
下面笔者选几个比较重要的点和大家分享。
一、快速组建战斗力强的项目团队
无论项目计划编得多完美，最终都要靠人落地。一有意向拿地，马上组建团队。项目团队越早组建、越早介入投资谈判，对项目风险识别、后续快速开发越有利。比如有房企规定10天内所有人员配置齐全。
1、老司机做新项目总
项目要快速开发，整个团队的能力要跟上，经验丰富的老司机搭配拼劲十足的年轻人会是很好的组合。比如碧桂园的新项目一般由有经验的老项目总出任新项目的总经理。
中南地产则特别强调“新老搭配”。
要求项目公司骨干员工中老员工比例不得低于50%，营销案场人员老员工比例原则上不得低于50%。特别是针对开盘去化这一重大事项，要求开盘前后半个月集团营销口必须派业务熟练的老员工进行帮扶工作，做好开盘的各项准备活动，确保销售目标的达成。
2、跨部门项目团队
在拿地后，项目总、投资、营销、设计、工程、招采等关键岗位人员就要及时到位，最好是项目总牵头组成跨部门的项目式组织，并及时对项目进行论证并编排好项目的计划及工作安排。
二、快速做好产品定位
一个项目最后去化速度如何，其实很大程度取决于项目定位，项目定位是否精装非常重要，一旦出现定位偏差，很容易会造成产品积压。比如碧桂园要求新项目首期出货量要达到8成，所以会对项目定位尤其重视。
碧桂园要求，区域、项目、投资、营销都必须亲自参与市场调研，在对当地市场有深刻理解的基础上，再和营销一起，提出项目定位策划建议。
项目定位要以保证产品适销对路、开盘实现倾销为原则。
三、设计、报建报批、招标尽量前置
这三个环节的工作都是可以提前开展或者穿插着开展的，所以最能抢时间，一定要高度重视。
1、设计前置
对于实行产品标准化的房企，为缩短设计周期，
新项目要尽量选取产品库的产品，要把工期短、能快速预售的产品放在首期供货中，实现产品快速入市。
2、快速报建报批
每进入一个新城市都要提前吃透当地的政策法规，提前了解报建报批的难点和重点。做好和政府、设计单位的沟通协调，看哪些工作可以提前做，哪些工作可以穿插做。比如在施工快要达到预售形象进行要求时就可以进行预售许可证的报批。
或者直接招一个当地报批报建专员，省事很多，还能提升报建速度。
3、招标前置
为确保施工单位早日进场，尽快开工，中南地产针对招标提出具体时间要求，如下图所示：
其中，地勘、监理、桩基、总包单位的招标，为加快进度，启动区采用费率招标，优先从现有合格供方中进行筛选，直接选用战略单位或续标、邀请式议标，新公司由总部直接负责招标工作，快速推进。
四、保障示范区进度与品质，实现快速开盘
示范区能为开盘创造良好的条件，所以房企都特别重视示范区建设。比如碧桂园针对示范区提出了123原则，“1”代表的是售楼部和豪装板房，必须放在第一位，保证首先完成；“2”代表的是样板区、展示区内的非样板房、室外市政、园建、园林等工程，应作为第二重点来抢工程进度；“3”代表的是首期货量区，需达到预售条件，应放在第三位来赶工。
而中南地产也针对示范区明确了具体时间节点要求：
▲中南地产示范区建设时间节点
据笔者了解，现在有不少房企为了节省这个环节的时间，也突破了常规手段，比如不做示范区直接开盘，或者用集装箱来做售楼处，这样对售楼处的场地和时间要求都比较简单，能提升不少效率。
五、采用新建筑技术，有效缩短施工周期
科技之于地产，目前还处于很浅层次的应用，但带来的改善已不小。比如，装配式建筑技术。
装配式建筑就是采用预制部品部件在工地装配而成的建筑。相对于传统现浇建筑，其可缩短施工周期25~30%，节水约50%，节约木材约80%，减少建筑垃圾70%以上，并显著降低施工粉尘和噪声污染。
万科介绍，通过装修穿插作业，高层施工工期能提前9个月，效果杠杠滴。
六、建立总包建筑公司，提升建设与施工管理能力
打虎亲兄弟，上阵父子兵。
快周转，意味着在关键时刻的抢工、赶工，例如政策风向转变引来的销售井喷。如果没有自己的队伍，在关键时刻如果总包公司不给力，漫天要价，消极怠工，那结局往往会很悲惨。另外，在产业链的上下游拥有子公司，也极具利润调节与平衡优势。
很多房企有建筑企业的背景，拥有自己的施工队伍，如碧桂园、保利、招商等。
保利富利建筑安装有限公司是保利旗下的子公司，拥有房屋建筑工程施工总承包一级资质、建筑装修装饰工程专业承包二级资质、市政公用工程施工总承包二级资质，拥有近2000人的团队。
广东腾越建筑工程有限公司是碧桂园旗下的施工企业，具备房屋建筑工程施工总承包一级资质，以及建筑幕墙工程设计等各种专业资质，团队人员也近2000。
拥有总包建筑公司，在企业扩张期可以带来重大助力。另外，碧桂园还有诸多内部子公司，负责项目的绿化、装修等。
这一武器的优势无庸置疑，对于利润在产业链上的平衡、快速赶工等有着不可替代的优势。
七、激励保障，舍得分钱很重要
