住房向来是中国老百姓心头的大事。对于大部分辛辛苦苦忙碌一辈子的群众来说，一栋属于自己的房子是生活的基础，也是生活的港湾。然而近年来，很多人在买期房的时候遇到了开发商延期交房或者开发商失踪的情况，有苦无处诉说。
为了促进房地产市场健康发展，保障预售商品房购房人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规和政策规定，我市制定了《佳木斯市商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》），并已于今年4月在市政府第五次常务会议审议通过并印发。
为什么制定《办法》？该政策制定的依据是什么？《办法》出台后 ，将会解决哪些问题？带着这样的疑问，本期新闻会客厅特别邀请到市住房保障局党组书记、局长李连军，针对这些问题为市民进行解答。
商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发的商品房在办理预售许可证后至竣工验收备案前出售这段时间，由预购人按合同约定向预售人支付的购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。
近几年，一些规模小、经济实力弱、信誉度低的开发企业进入房地产开发市场，挪用商品房预售资金，或因预售商品房滞销，自有资金不足，资金链断裂，造成商品房烂尾。部分购房人不能如期入住，部分购房人入住后，因配套设施不完善，影响了正常生活，导致群体上访事件经常发生，老百姓的合理诉求长期得不到解决。因此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《黑龙江省城市房地产开发管理条例》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）制定本办法。
据李连军介绍，凡在佳木斯市市区行政区域内经批准预售的商品房项目，其商品房预售资金的收存、拨付、使用和监督管理适用本《办法》。
《办法》共有24条，其中的重要内容主要分为三个部分。一是购房款中要求定金由开发企业转入监管账户，首付款和后续付款由购房人直接存入监管账户，按揭贷款由贷款银行转入监管账户。二是商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指在预售项目办理房屋初始登记前所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设工程等费用总和。重点监管资金使用时，由开发企业申请，监管机构批准后，由监管银行将资金直接拨付预售项目工程建设施工企业等相关单位。一般监管资金是指超过重点监管资金额度以外的资金。三是重点监管资金必须达到规定额度后，开发企业方可申请使用，并按照五个施工进度节点的规定向监管机构申请拨付。李连军提醒开放商要认真研读《办法》，保证工程的顺利进行。
“制定并出台该《办法》，通过实施商品房预售资金监管，使规模大、集团化、经济实力强、信誉度高的开发企业占领房地产开发市场，自然淘汰规模小、经济实力弱、信誉度低的开发企业。”李连军道出了出台《办法》的意义。
《办法》的出台一方面保障了购房人的权益，规定专款专用，可以有效避免开发商挪用项目建设款项，从而保证项目质量，如期交房。另一方面促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。开发商要想拍得新土地、建设新项目，就得加快老项目的开工建设、销售回款。同时，增加了房源供给，平抑房价。加强预售资金监管使得开发商的资金链收得更紧，促使开发商加大促销力度，从而有利于增加市场低价房源，有利于平抑房价。
随着《办法》的出台，《办法》要解决的问题是什么，都采取了哪些措施？也成为了市民们最关心的问题。
李连军介绍道，《办法》要解决的问题主要有三类：一是预售商品房烂尾，购房人无法入住；二是预售商品房烂尾，购房人购房款无法返还；三是配套设施不完善，影响购房人入住后的正常生活。这三类问题直接影响市民购房诉求的问题，在《办法》中都制定了解决的措施。《办法》要求开发企业预售商品房时，在商品房预售合同中，明确购房款必须存入监管银行监管账户。商品房预售监管资金的使用采取后置付款的方式，防止监管资金被挪用。同时要求开发企业严格执行预售资金监管协议，开发企业未按监管协议约定存入、使用预售资金的，将暂停其预售项目的预售许可。通过这些主要措施，对房地产商进行管理，避免不稳定因素的发生。
