主要观点总结
广州今年卖地收入不佳，面临压力。番禺成为卖地重点区域，尤其是南站商务区地块备受关注。此外，广州其他区域如南沙、番禺广场、亚运大道等也有地块出让。不同地块的优势和不足各不相同，产品定位也有所不同。同时，广州二手房市场也面临一些挑战。文章还提到了广州地铁线路的建设和规划。
关键观点总结
关键观点1: 广州卖地压力
广州今年卖地收入不如预期，面临压力，接下来将加速卖地。
关键观点2: 番禺成为卖地重点区域
番禺是广州卖地的重点区域之一，尤其是南站商务区地块备受关注，番禺占了近三分之一的地块数量。
关键观点3: 不同地块的优势和不足
番禺广场中银大厦地块位置极好，体量小，地价低；亚运大道地块可以规划大社区开发，有新规超高使用率加持；洛浦街新光快速东侧地块具有景观优势但周边城市面貌需提升。
关键观点4: 广州其他区域的地块出让情况
南沙、海珠等地也有地块出让，不同地块的产品定位和竞争力各不相同。
关键观点5: 广州二手房市场的挑战
广州二手房市场面临一些挑战，但换房需求仍然存在。
关键观点6: 广州地铁线路的建设和规划
广州地铁线路的建设和规划对房地产发展有重要影响，不同地块的交通便利程度各不相同。
正文
截止到今天，
广州今年只卖出了24宗宅地，卖地金额还不到500亿元
。
2023年，1-11月卖了36宗，卖地收入951.5亿。2024年
同期
钱袋子整整少了400多亿啊！！
11月南沙还有3宗地出让，成功底价卖出勉强能上到518亿，但也还有很大差距。
所以接下来你会看到，广州接二连三在拍地，加速卖，拼命卖。
20宗地里，番禺占了近1/3的量，6宗地，四舍五入可以补充近60亿的卖地收入。
番禺6宗地，3宗在南站，1宗在番禺广场，1宗在亚运大道，1宗在洛浦。
番禺区南站商务区BA0402074-1地块、2地块+BA0402105地块，这三宗地，是今年3月份兴业大道南片区
商地改宅地
得来的。
074-1地块，要配建36班九年制学校，以及周边绿地、道路、河涌。
政府卖地思路算是对了，
地是生地，但幼儿园小学初中配齐，公园绿地道路修好，开发商分开承担，合力搞，有希望
（不排除一家开发商拿下分组团开发，也是好事）。
短期内，地块到南站现有的商业，比如万科世博汇、万科中心、喜街、以及以后的足球公园商业，都很近，步行在300米-1公里内。
位置在南站商务区，但是和南站已经开发初步成型的区域还是有点割裂。
另外，广州南站有地铁2、7、22号线，但从地块到南站得走1.5公里左右，这个距离不那么舒适，需要电鸡接驳。
综合来看，地块产品未来定位大概率还是刚需刚改的路子。
而这会和南站目前在售的盘子高度重合，未来竞争不小。
星寰余货只有60套，影响相对小。但峻銮、领南府、星瀚合计有2500套货没卖，去化压力挺大的。
而南站3兄弟，带着新规户型出场的话，
前浪们，怕是要被疯狂拍打了。
尤其领南府顶着2.6的地价，面对南站地块1.1-1.3万/㎡的起拍地价，更难受了。
1、番禺广场核心地段，地铁站E口上盖，北面是中银大厦、番禺区府，东面是永隆湾区中心，南面是基盛万科里中央公园。
2、体量小，总建面才3万方，地价低，不到5亿，开发商拿地没压力。
和23年路劲摇号2.4万/㎡拿下的好又多地块比，地块更小，地价也更便宜。
3、这宗地，有超新规的buff（阳台占比25%）加持，叠加公建化外立面，产品力可以很亮眼。
当然，地块的遗憾在：小区太小，没大花园，没有配建学校，大概率上东兴小学。
番禺广场核心地段+超新规产品，如果价格合适的话，对周边几个还有不少余货的盘来说，是很大的打击。
如果上面几宗地，觉得太小，不好做大社区开发，那亚运大道这宗地，可以满足。
9.9万方占地，11.8万方建面，1.39的容积，规划9年制学校+4000方商业，有新规超高使用率加持。
隔壁亚运城业主看了直骂娘。。超高层，旧产品，怎么打。
地块在3东石碁南站，不仅近地铁，去市区还比亚运城少两站。而且，地块更近番禺广场和万博，可以共享配套。
周边多是厂房村屋，居住体面度和氛围不高，需要靠自己培育。
洛浦街新光快速东侧BA0104082地块
地块洛溪岛。这宗地最大优势在于，洛溪岛
新房
断供了近20年
，积蓄了一定的换房需求。
地块项目未来出来是市场的。
本地换房客+周边市场小老板+天河海珠外溢客，都能看看。
地块1公里范围内是3号线厦滘站，18号线沙溪站，地铁通勤没问题。
因为周边都是低矮建筑，新光快速东侧地块不限高，南北两侧都能看江，景观面不错。
不足就在于沙溪旧改，还在拉扯中，周边的城市界面目前比较差。需要等旧改完成后，城市面貌和配套才有比较大的提升。
产品定位猜测是刚改。因为该地块做改善，地块素质可能撑不起来；做刚需，项目又只配建有幼儿园，对上车客吸引力不够。
12月，海珠的地不多，只有3宗，但这3宗，会比白云南沙花都等的地块更有看头。
大干围地块、AH101303地块、东晓路东侧地块3宗地，
顺利卖出，就能直接收金63亿
，比番禺6宗地还多。
10月18日调规，
11月13日收储，11月21日挂牌
地块在天荟江湾北侧，占地1.5万方，总建面6万方，起拍总价20.2亿，楼面价3.35万/㎡。
地块距离大干围地铁站直线650米，10号线能够直达中大、五羊邨、体育西。
隔壁是中海观澜府，还有天荟江湾+广百海港城，居住体面度是有的。
但地块狭长夹在天荟江湾两个组团之间，看着有点憋屈。二线江景，有遮挡。
地块起拍价3.35万/㎡，比中海观澜府地价
便宜1.1千元/㎡
，有一定价格空间。
这宗地，本来是越秀手里的，本月上交给土发中心收储，拿回了15亿的现金补偿。这次地块挂出，有可能越秀会重新拿下。
越秀现在的拿地思路，也倾向于小地块高周转。大干围这宗地，在自己地盘范围，自己拿下开卖，也好操作。
隔壁观澜二手，三房挂牌价去到6万多，四房去到7-8万。
近2号线南洲站，西北是中海观云府，东南是中交三滘口立交地块。
地块占地4.1万方，体量7.1万方，容积率3.8，不高。
自配建一所24班小学，
南面临河涌，周边生活配套成熟。
地块挂牌起始总价24亿，折合楼面价3.38万/平起，比早前中交联合体拿下的三滘立交地块贵2600元/㎡。
重新上架起拍总价调高到19亿，楼面价降到3.4万/平，并且取消配建，开发商拿地的压力小了。
这宗地，在多年未有新供应的江南西板块，周边早已酝酿不少换房需求。
8号线晓港
地铁600米
，对面是晓港公园，周边是成熟小区有丰富底商，还有江南西、昌岗、中大等商圈，生活便利度高。
地块的缺陷在于西侧
临东晓路
，车流量不小，早高峰还会堵车，会有噪音影响。
