专栏名称: 园长说广州楼市

专注广州楼市买房一手实操

广州，开始冲KPI了

园长说广州楼市 · 公众号 · 房地产 · 2024-11-21 21:32

正文

文：千一

广州卖地，也要冲KPI了。

截止到今天，广州今年只卖出了24宗宅地，卖地金额还不到500亿元。

这是什么概念？

2023年，1-11月卖了36宗，卖地收入951.5亿。2024年同期钱袋子整整少了400多亿啊！！

11月南沙还有3宗地出让，成功底价卖出勉强能上到518亿，但也还有很大差距。

广州卖地，压力大大大大。

所以接下来你会看到，广州接二连三在拍地，加速卖，拼命卖。

今天，又紧急上架了海珠大干围地块+增城地块。

合计下来，12月，要卖20宗地！！

如果顺利卖出，政府能把184亿元收入囊中。

冲刺关头，番禺扛大任！

20宗地里，番禺占了近1/3的量，6宗地，四舍五入可以补充近60亿的卖地收入。

嗯，12月广州卖地的希望，在番禺。

番禺6宗地，3宗在南站，1宗在番禺广场，1宗在亚运大道，1宗在洛浦。

说说南站3兄弟。

番禺区南站商务区BA0402074-1地块、2地块+BA0402105地块，这三宗地，是今年3月份兴业大道南片区商地改宅地得来的。

3宗地，都有使命和任务，连片开发可以形成整体性。

074-1地块，要配建36班九年制学校，以及周边绿地、道路、河涌。

074-2地块，要配建9班幼儿园、托育机构

105地块，要建旁边道路+绿地

政府卖地思路算是对了，地是生地，但幼儿园小学初中配齐，公园绿地道路修好，开发商分开承担，合力搞，有希望（不排除一家开发商拿下分组团开发，也是好事）。

商业也给留了，人来了，慢慢搞。

短期内，地块到南站现有的商业，比如万科世博汇、万科中心、喜街、以及以后的足球公园商业，都很近，步行在300米-1公里内。

这个地块也有点尴尬。

位置在南站商务区，但是和南站已经开发初步成型的区域还是有点割裂。

尤其四周是主干道，天然有种分割感。

另外，广州南站有地铁2、7、22号线，但从地块到南站得走1.5公里左右，这个距离不那么舒适，需要电鸡接驳。

综合来看，地块产品未来定位大概率还是刚需刚改的路子。

而这会和南站目前在售的盘子高度重合，未来竞争不小。

星寰余货只有60套，影响相对小。但峻銮、领南府、星瀚合计有2500套货没卖，去化压力挺大的。

而南站3兄弟，带着新规户型出场的话，前浪们，怕是要被疯狂拍打了。

尤其领南府顶着2.6的地价，面对南站地块1.1-1.3万/㎡的起拍地价，更难受了。

(数据源于合富研究院)

番禺广场中银大厦地块

这是土拍预期最高的一宗地。央国企民企都盯着。

几个点：

1、番禺广场核心地段，地铁站E口上盖，北面是中银大厦、番禺区府，东面是永隆湾区中心，南面是基盛万科里中央公园。

总之--位置极好，不靠路，没噪音。

2、体量小，总建面才3万方，地价低，不到5亿，开发商拿地没压力。

和23年路劲摇号2.4万/㎡拿下的好又多地块比，地块更小，地价也更便宜。

3、这宗地，有超新规的buff（阳台占比25%）加持，叠加公建化外立面，产品力可以很亮眼。

整体竞争力不差。

当然，地块的遗憾在：小区太小，没大花园，没有配建学校，大概率上东兴小学。

番禺广场核心地段+超新规产品，如果价格合适的话，对周边几个还有不少余货的盘来说，是很大的打击。

（数据源于合富研究院）

亚运大道BD0210116地块

如果上面几宗地，觉得太小，不好做大社区开发，那亚运大道这宗地，可以满足。

9.9万方占地，11.8万方建面，1.39的容积，规划9年制学校+4000方商业，有新规超高使用率加持。

隔壁亚运城业主看了直骂娘。。超高层，旧产品，怎么打。

这宗地，摆明要截胡亚运城。

地块在3东石碁南站，不仅近地铁，去市区还比亚运城少两站。而且，地块更近番禺广场和万博，可以共享配套。

当然，这宗地欠缺的是生活氛围。

周边多是厂房村屋，居住体面度和氛围不高，需要靠自己培育。

这点，亚运城还是比较占优的。

亚运城业主可以松一口气。

洛浦街新光快速东侧BA0104082地块

地块洛溪岛。这宗地最大优势在于，洛溪岛新房断供了近20年，积蓄了一定的换房需求。

地块项目未来出来是市场的。本地换房客+周边市场小老板+天河海珠外溢客，都能看看。

地块1公里范围内是3号线厦滘站，18号线沙溪站，地铁通勤没问题。

因为周边都是低矮建筑，新光快速东侧地块不限高，南北两侧都能看江，景观面不错。

不足就在于沙溪旧改，还在拉扯中，周边的城市界面目前比较差。需要等旧改完成后，城市面貌和配套才有比较大的提升。

产品定位猜测是刚改。因为该地块做改善，地块素质可能撑不起来；做刚需，项目又只配建有幼儿园，对上车客吸引力不够。

当然，最后还是要看拿地开发商如何定位和操盘。

海珠，继续救火

12月，海珠的地不多，只有3宗，但这3宗，会比白云南沙花都等的地块更有看头。

大干围地块、AH101303地块、东晓路东侧地块3宗地，顺利卖出，就能直接收金63亿，比番禺6宗地还多。

大干围地块，上得非常急。

10月18日调规，11月13日收储，11月21日挂牌

主打一个急急急。

地块在天荟江湾北侧，占地1.5万方，总建面6万方，起拍总价20.2亿，楼面价3.35万/㎡。

地块距离大干围地铁站直线650米，10号线能够直达中大、五羊邨、体育西。

隔壁是中海观澜府，还有天荟江湾+广百海港城，居住体面度是有的。

但地块狭长夹在天荟江湾两个组团之间，看着有点憋屈。二线江景，有遮挡。

地块起拍价3.35万/㎡，比中海观澜府地价便宜1.1千元/㎡，有一定价格空间。

新项目新规产品，更有竞争力。

这宗地，本来是越秀手里的，本月上交给土发中心收储，拿回了15亿的现金补偿。这次地块挂出，有可能越秀会重新拿下。

越秀现在的拿地思路，也倾向于小地块高周转。大干围这宗地，在自己地盘范围，自己拿下开卖，也好操作。

隔壁观澜二手，三房挂牌价去到6万多，四房去到7-8万。

大干围地块，走高使用性价比路子，会很有优势。

AH101303地块也叫海珠客运站地块

近2号线南洲站，西北是中海观云府，东南是中交三滘口立交地块。

地块占地4.1万方，体量7.1万方，容积率3.8，不高。

自配建一所24班小学，南面临河涌，周边生活配套成熟。

地铁学校商业景观都有，这宗地是可以看看的。

地块挂牌起始总价24亿，折合楼面价3.38万/平起，比早前中交联合体拿下的三滘立交地块贵2600元/㎡。

如果底价成交，未来售价预估5-6万/㎡。

东晓路东侧AH0215007地块

这是一宗回炉地。

重新上架起拍总价调高到19亿，楼面价降到3.4万/平，并且取消配建，开发商拿地的压力小了。

大概率能拍出。

这宗地，在多年未有新供应的江南西板块，周边早已酝酿不少换房需求。

地块条件不错。

8号线晓港地铁600米，对面是晓港公园，周边是成熟小区有丰富底商，还有江南西、昌岗、中大等商圈，生活便利度高。

周边学校资源丰富，但具体读哪所，要看分配。

地块的缺陷在于西侧临东晓路，车流量不小，早高峰还会堵车，会有噪音影响。

如何规避这个问题，要看开发商的设计了。

以上。

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