专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

当前中国楼市：一条喜讯与一个恶兆！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-11-16 08:25

正文

10月密集调控之后，近期又有杭州与武汉升级了调控，但增量力度并不大。估计主要是承受了来自上层的压力，无奈之下再表态。

近日，国家统计局公布了10月份的全国房地产数据，易居研究院的一份常规报告对此进行了分析。在此，老杨摘出两图，与大家分享一下，当前中国楼市的一条喜讯与一个恶兆。

一条喜讯：全国库存连降八个月！

10月末，全国商品房待售面积69522万平方米，比9月末减少90万平方米。其中，住宅待售面积减少328万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积增加104万平方米。

从10月末的商品房库存量来看，已连续八个月出现减少，去库存效果显现，其中住宅去化效果最为明显，而商办类依然堪忧。

2015年11月，中央提出去库存，将其列为2016年全国经济工作的五大目标之一：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。其后，各省出台去库存政策，下发文件。

今年以来，全国商品房待售面积持续下滑，说明去库存初见成效，因此老杨将2016称为去库存元年。

从数据分析的角度，单看待售面积下滑，还不够深入，将销量增速与库存增速相比较，才能洞悉库存变化的内在运行机制。

10月末，商品住宅待售面积同比下降6%，而这条增幅曲线，自2012年以来就一直振荡式下行，并于今年三季度转为下跌。

今年前10个月，全国商品住宅销售面积同比增长27%，这条曲线自2015年初见底后振荡上行。

两条曲线在2015年12月完成交叉，这是一个关键时点，是两股势力交锋的逆转点！而这一时点，正是中央提出去库存后的第二个月！不得不佩服，咱政府的意志和效率，实在太强大！

一个恶兆：地价占房价比重创历史新高！

去年下半年以来，一线城市和热点二三线城市，地王特别多，对此老百姓有意见：地王一出，房价就涨。

其实，对此开发商也很郁闷：地价涨得比房价快得多，赚钱越来越不容易！拿地王时，风光两三天；开发与销售地王时，忐忑两三年。

且看全国数据：今年1-10月份，全国房地产开发企业土地购置均价4009元/平方米，处于2011年以来最高值，同比增长23.5%！注意：同期全国商品房成交均价7602元/平方米，同比增长11.4%。

地价涨幅是房价涨幅的两倍！到底是为什么？不能老是怪开发商抢地王，开发商都想联手起来，底价拿地。呵呵。在个别情况下，还真有几个开发商底下串通，底价拿地，爽呆了。可地方政府就不乐意了。

近期老杨听说，苏南某市，有开发商协调工作做得好，接连两次底价拿地，地方政府火大了，直接警告：再敢这么底价拿地，老子将不准你来我市参与土拍！哈哈。

1-10月份，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的52.7%，相比1-9月份提高了3.7个百分点，创历史新高！

乖乖，这是中国历史上，第一次地价占比超过五成！显著偏离历史中枢值、合理值。基于此，老杨认为：少数城市的地价泡沫远大于房价泡沫！

后市怎么走？那可是机秘。开发商们与购房者们，都想听呢！老杨只在特殊闭门会议中讲。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

【公众号：1、杨红旭楼市研究 2、购房研练社】

【申请VIP粉或咨询房事：可加微信ysunwoods】

【关注“分答”，偷听老杨的更多干货】

［1］国庆新政之后，一线栽跟头，三线仍轮动