大家好，我是观观。

这两天关于 房屋养老金 的新闻，在网上炸开了锅。

消息一出，网络多数自媒体都在大肆鼓吹：

房屋养老金就是变相的房产税，

房屋养老金是要让业主们多出钱的。

情绪的快速发酵，在网上掀起轩然大波。

逼得官方不得不亲自下场，紧急发文澄清：

房屋养老金，不是房地产税，公共账户也不需要大家出钱 。

官方的下场，让事情告一段落，但22个城市的试点却是在快马加鞭。

这件事情背后，可以看到更多让人深思的问题。

一切都在说明：

楼市的分化，已经愈演愈烈了。

误解

简单回顾一下8月23号，住建部新闻发布会提到的内容。

被自媒体断章取义的部分，主要是避重就轻，忽略了房屋养老金的整体构成。

简单说：

房屋养老金 = 个人账户 + 公共账户。

副部长董建国，明确说了： 个人账户已经通过住宅专项维修基金建立了。

所以，并不需要额外多交钱。

但是让网友们最担心的 问题 是：

房屋养老金是不是会和个人养老金一样地操作？

年轻房子交钱，老房子用钱。

如果是，谁还愿意去交维修基金呢？

谁都知道，现在的居民养老金， 是全国范围统筹的。

年轻人交的社保，都发给了现在的老年人。

房屋养老金，是不是也会这么做？

答案是 否定的。

因为，维修基金的管理办法明确规定了，专款只能是专用的，不能随便挪用的。

你交在你的小区，用途就是在你的小区。

既然个人账户的钱，不会变成公共账户部分，

那新设立的公共账户的钱从哪里来呢？

官方给出了明确解释，主要来源在以下四个渠道：

1. 地方财政补贴一点

2. 土地出让金归集一些

3. 住房公积金增值收益分配一点

4. 原公房出售资金

其实，在城市老破小的更新这一块，以前主要就是靠财政和土地出让金补贴的。（特别是1999年之前的老破小）

只不过，这一次住建部明确了以上四个渠道的资金，要更多的用在 房屋养老金上面。

当然，现在的政策都在试点阶段，实际执行中是如何操作的，还要看后面的具体细则。

普跌时代，老破远房子最难卖，如何置换核心区的房子？

要不要学习 最先进的“ 换房宝理念 ” 和 实操卖房成功方法

现在扫码👇优先帮你解决置换卖房难题？ 仅剩5个名额 ！

存量房时代

其实，住房养老金这个提法，提出已经有两年了。

只是这一次传播的速度惊人，一夜之间，全民热议。

说到底，还是大家对于 养老金 这个事情，十分敏感。

就像有网友调侃的一样：

本来想着买房养老的，现在却要给房子养老了。

这个住房养老金政策试点，也标志着：

房地产，已经正式进入存量房时代了。

大家还记得，我之前在文章里面写过的，

湖北省所有城市住建局更名为住更局的事情吗？

那会，我就说 存量房时代已经在湖北省正式开启。

这一次，住建部出来喊话，房子也要搞养老保险了，其实就是在告诉你， 全国存量房时代已经开启了。

根据住建部的数据，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，预计到2040年， 全国会有80%的房子楼龄超过30年。

这就是为什么住建部，这么急着要推行房屋养老金制度的根本原因。

在可预见的未来，

2040年楼市要进入深度老龄化了。

很多老房子，根本就不可能拆迁的。

如果没钱维修很容易变成危房的。

没有养老金来维护的危房，自然就失去了交易价值。

等着这些老房子的命运将是： 拆也拆不了，卖也卖不掉，修也没有人修。

没有保险、没有定期体检的老房子，就会像一个一个定时炸弹。

潜在的社会危害和经济损失，将是巨大的。

这是谁都不想看的情况。

这一次，住建部为了应对存量房时代的到来， 未雨绸缪 是对的。

关注魔都财观👇

教你当下买房卖房的 核心逻辑 ，让资产保值！

规范管理

这个政策的出台，背后一个很大的用意是： 规范维修基金的使用。

说句实话，如果不是这次住建部出来喊话： 房子要交养老金了。

估计大部分买房人，都想不起来自己还交过维修基金，

也根本 不知道这些钱是到底是怎么管理，怎么使用的。

其实，这笔钱，从1998年开始建议收取，到2004年要求办证时必须缴纳，再到2007年规定专门账户代管，已经收了20多个年头。

全国基金总额结余也已经 超过1万亿元。

这是个庞大的资金体量，但是因为管理不善，基本都是没有利用起来，更不用说真正用到房子保险和修缮上面了。

2020年9月份的一份报告中显示，这笔钱的使用率各大城市都很低：

北京是11.6%，深圳是5%，成都则不超过4%

这些钱使用率如此之低，是因为没有老房子要花钱吗？

不是的，真正原因是： 交钱容易，用钱难上加难。

按照以前的管理办法，

你要用这笔钱修房子，你要先组建业委会，有了业委会，你还需要 三分之二以上的业主同意。

同意了之后，你还要进行漫长的公示期。出一点幺蛾子，这钱就用不了。

再加上，这么多年，很多城市的维修基金都是，物业代为管理的。

管理过程极其不透明，使得业主、开发商、物业之间纠纷众多，信任感几乎都是负的。

老百姓，怨声载道。

也正是因为这一点，住建部刚出来吹风的时候，一下子就激起了老百姓的反感。

老百姓都这么难了，当初买房的时候，买房款已经贡献了房屋养老金。

现在又来找业主要钱，你们是不是把这钱管没了？挪用了？

一笔糊涂账，最后，找老业主要钱补亏空是吧？

住建部也是很无辜，因为这个维修基金，它根本摸不到。

这一次，推出房屋养老金就是要试点解决这个资金管理难题。

那些曾经，在维修基金里面， 随意挪用、隐性贪腐、账目混乱等问题，已经到了要解决的时候了。

让维修基金，回归到它真正的目的——为房子养老。

从制度上监管，让资金 使用透明 ，很有必要。

未来房价会跌吗？买什么样房子更抗跌保值？

持有的老破远房子，要立马割肉卖掉吗？

答案全在资料里，今日免费发给粉丝 👇 仅限20份！

分化加剧

最后，我们再聊聊政策对于楼市的 影响 。

其实，影响不过四个字：

分化加剧。