香港楼市又疯了！
启德地块的地价，半年时间竟然翻倍！
香港地政总署
5
月
31
日公布，九龙启德第
1F
区
2
号地盘的新九龙内地段第
6556
号用地，以超过
246
亿港元批予南丰发展，批租期为五十年。
该地块限定作非工业（不包括住宅、仓库及加油站）用途，最低及最高的楼面面积分别为
114.75
万平方呎及
197.24
万平方呎。按照最高面积计算，
每平方米的楼面地价达到了
12.7
万元港币。
所谓“启德地块”（见上图），就是原来香港旧机场“启德机场”所在的位置。香港新机场启用后，这个地块被作为新的商业、住宅、旅游用地开发，香港新的邮轮码头就设在这里。
而在去年
11
月，这里的商业用地的地价才每平方米楼板价
6.7
万港币，短短半年时间，地价就实现了翻倍。
上图：启德机场跑道，将变身为游轮码头、商场、酒店、住宅、文化设施。
而半个月前，在中环美利道地块的商业用地拍卖中，楼面地价达到了空前的每平方米楼板价
54
万港元，被称为“史诗级地王”。
对于不断升温的楼市、股市，香港政府忧心忡忡，不断出台新的调控政策。在中环“史诗级地王”诞生后，又追加了三项调控政策，包括提高首付比例、下调“供款与入息比率”等。
但半个月不到，香港再次诞生新的地王。
据香港媒体今天报道，香港财经事务及库务局局长陈家强称
，
香港已经出现了
2007
年金融风暴来袭前的所有三种征兆：
现在香港信贷宽松、股市暴涨、投资者缺乏谨慎心态，与
10
年前有惊人相似之处。
众所周知，过去几年由于种种原因，香港社会暗流涌动，经济呈现衰退迹象。为什么最近一年多来，香港的楼市、股市突然活跃起来。尤其是楼市，即便是政府不断出台严厉调控措施，
仍然控制不住上涨压力。
香港到底发生了什么？
其实目前的香港，不仅跟
2007
年情况很像，跟
1997
年也有点类似。
1997
年是香港的回归之年，之前香港经济经历了深度调整，以及移民潮和资金外流潮。但随着内地资金涌入，在香港回归前夕，香港房价突然暴涨，最终赶上了亚洲金融风暴，楼市泡沫破裂。
香港过去几年经济不景气，再加上政府一直压制房价上涨，所以有几年时间香港的楼市、股市没有怎么涨。
但随着香港回归
20
周年即将临近，内地资金又开始涌向香港，对香港的资产价格产生了巨大的上涨压力。
1997
年的时候，内地的财富相对于香港来说，优势还不明显。但到了
2017
年，内地
M2
总量是香港
M2
的将近
15
倍。由于人民币汇率在特朗普政府强力干预下，被迫维持高估值，所以
内外资产价格差距巨大，中国内地资金存在较大的外流欲望。而香港，就是内地资产外流的第一站。
打个比方，内地就像是三峡大坝包围的“高峡平湖”，水位高企；香港就像是三峡大坝的外侧，水位非常低。这时候，各种滴漏跑冒就足以让香港楼市上涨、股市上扬。
我曾在此前专栏里预测过：如果汇率管制不那么严格，香港土地市场上本地开发商会被完全挤出去，至于新房销售市场也会被内地购房者占领。因为目前中国企业、家庭配置境外资产的愿望，是史无前例的强烈。
对于这种状况，香港政府心知肚明，所以出台了“特别印花税”、“从价印花税”等诸多措施。同样一套
1000
万的住宅，香港人首次购买基本上没有多少税，而内地人即便是首次购买，也必须缴纳至少
300
万的印花税（
15%
的特别印花税，
15%
的从价印花税）。
即便是这样，仍然挡不住内地购房者飞蛾扑火一样的购买热情。因为有些人的钱来得太容易，你征收
100%
的税，他们都不怕。
