我觉得大家最近关注最多的，莫过于房价是否还会继续下跌，未来房价走势如何，什么时候才是底？什么价格算高位？
我觉得去分析什么地段配套、人口、土地、产品都是浮于表面的东西，从现代金融资本市场的视角去看，会发现很多悖论与疑惑都迎刃而解，在此分享给各位。
1、债务规模增长能力决定房价增长潜力，房地产只是扩张债务的工具
第一个是当前房价都是通过透支未来现金收入能力实现的
，房地产的繁荣靠居民增长负债来维持价格，当居民负债增长到头，房地产的需求端就会停止扩张。
当需求端停止扩张，价格自然回落，但如果按照理论设计，当需求为零，那价格难道不是负的吗？
当然，稍微了解市场的都知道，这个价格，从来不会只反映当前价值。
过去以及现在，当前房价中，都包含了对未来预期房价的期许值，比如一套房子，它本该值10块，但是当你知道明天就要涨到30块的时候，它实际卖出来可能是20块。
同理，当你发现它不可能涨到30块，甚至还会跌到9块的时候，这个预期不存在了，顶部价格就不可能维持，它会一路降价到需求重新释放为止。
有人可能会问，那卖房的只要不降价，一路涨价，不就维持住房价预期了吗？那房价是不是就可以不跌了？
这一招当然可以用，而且早就用过了（比如地方政府限跌令~），但假如通过不降价来维持价格预期就能拉动需求增长，那中国就不存在经济问题了。
就像我明明知道金融城三期华润锦宸府是优质资产，买来赚的赢面很大，预期非常好，我为什么不买？难道是我看不上金融城三期？
第二个是当
债务扩张停止的时候，需求增长就停止，
理论上价格应该会横盘不动，但因为所有价格都包含未来预期价格在当下的折现，所以价格一定会降
。
其实成都最近的市场已经证明了，横盘是不存在的，只要预期涨幅落空、需求端停止扩张（看看最近新房成交量就知道有多惨了~），房价必然回调。
很多人都预感到靠降息、降首付比例来催生需求作用有限，但都局限于对楼市看空、缺钱、房价太高这个层面去思考。
实际上只要老百姓还能持续扩张债务，这些问题都不是问题。
关键的问题就在于，居民收入增长没办法覆盖债务，更没有能力扩张债务，债务停止扩张，需求端的增长也就到了头，房价预期落空，价格自然回落。
那我们大胆假设一个现实中很极端的情景，如果需求
完全没有了
，房子连最基本的居住需求都消失了，会发生什么？
那么房价会变成负的，卖房的应该倒贴钱给买房的，因为这套房子还有按揭，会持续消耗现金流。。。
现实中，眉山天府新区视高就已经出现免费送房子的房东，只要买家愿意把剩下的按揭还了。
这个就是非常极端的需求灭失，卖家相当于倒贴首付款+部分利息给接盘的买家。
总结一下：经过数十年的发展，通过金融杠杆、高房价，居民积累天量债务，当债务扩张见顶，需求端增长必然停滞。
需求端增长停止，则未来预期落空，价格自然回落（已经包含对未来预期价格折现）。
我看到很多人都在分析置换链条断裂，置换逻辑变化，但是从金融资本的角度看。
宏观上本质就是债务规模无力扩张，微观上是普通人负债兑现成现金失败，本该作为资产的房子失去了资产属性。
2、究竟是短暂低谷，还是长期下跌
还是回到债务这个视角来看，其实国家也好，企业也罢，所有的债务，最终都会流到居民这一端。
地方层面的化债有很多方式，比如地方平台公司将政府债务包装为产品，以政府信用背书投放到市场、平台公司IPO上市、划转一些企业股份进入地方政府财政、展期、债转股等等。
但最后都需要通过居民消费的形式去消化掉，只是时间问题，
需求的终端必定是债务的终端，个人永远是最后的债务终端。
不过债务是可以转移的，有城际间的转移，也有代际间的转移，大家从现象中能看到区域发展不均、年轻一代收入越来越高但压力越来越大，本质都是债务转移和展期。
居民的负债增长能力
-
企业的营收增长能力
-
政府的税收（直接或者间接税）增长能力
，三者环环相扣，最终还是要落到居民消费去负债这个环节。
当然最典型的还是大宗商品，比如房子，房子是否涨价，首先传导到企业层面，你看现在各路房企降价、暴雷、破产，企业出了问题，地方卖地、税收自然都受影响。
居民负债能力扩张是否还有潜力，决定了总需求扩张是否还有潜力，如果这个潜力还有，那房价就还有上涨的动力。
很多人埋怨为什么政策什么花样都使出来了，劝我买房、劝我加杠杆，就是不降存量房贷利率，就是不去降低购房成本？价格打下来，更多人买房，不就把需求涨起来了吗？
那属于没搞懂房地产本质上是拿来扩张债务的，政策的目的一定是让购买力强的人负更多债，而不是通过降价、降存量利率让负债能力低的人勉强上车，缩减债务总规模、增加债务系统风险。
这一点，多数人还在思考第一层，而政策已经在大气层。
更根本的原因还是居民收入能力以及预期，已经跟不上债务扩张需求，假如中国当下所有人购买力扩张一倍，那么债务规模就还能扩张一倍。
注意，这里说的居民收入能力以及预期，不一定是每个人收入都更强，生更多人加入进来背债也是一个解决方向。
或者地方去引导更强背债能力的人流入也行，你看，抢人大战抢的根本不是人，抢的是背债能力，抢的是负债规模。
所以房价见顶的另一个指标，在是否有更多背债能力的人流入城市。
人口如果在流入，而且还是流入的富人、有钱人、潜在购买力强的人，自然债务规模能够继续扩大，表象就是各类商品（比如房子）价格持续扩张。
那么给大家留一个问题，也是我还没想好的问题，各位觉得成都人口流入的潜力还有多大？流入的人口结构中，当下及未来具备强负债能力（也就是强购买力）的人还有多少？已有的居民还能扩张多少债务？
3、背债能力不是均衡分布的，导致房价在城际、区域之间不均衡分布
首选我们要摒弃所谓富人和穷人的偏见，这两个词在经济学中并不专业，比如月入30000的家庭算富人，那月入29999的家庭总不能说是穷人吧？
我们还是以是否掌握资产，以及是否背负债务来对我们自己分层吧。
严格的说，只要你有源源不断为自己提供现金流的资产，那么你也算是经济学意义上的富人。
但假如你手上除了工资，掌握的是一大堆买来就贬值，源源不断消耗你的商品，那真不算富人，你买的这些车、包、奢侈品等等有可能都是负债。
中产无力爬升的奥秘就藏在其中，负债和资产可以互相转化，能够源源不断买入资产，而不是负债的人，太少太少，懂了这个道理，也未必有这个能力。
比如一套房子，即便它只值200万，但每个月租金覆盖月供，还能给你盈余几千块，那这套房子绝对是资产，而且是能提供现金流的优质资产。
另一个人买了一套500万的房子，不仅不能出租或者出租很差，每个月还吞噬你近1.5万块现金流，但最后卖出去一次性获利100万，那也算资产，但只能算为你产生现金的普通资产。
但最后一个人买了一套1000万的郊区豪宅别墅，不仅租不出去，甚至卖的时候核算下来还亏了100万，每个月你花了3万现金流去维持月供。
那大家觉得，这三次购置房产的行为，谁买入的是资产，谁买入的只是负债？
搞懂了上面这个逻辑，另一个问题就迎刃而解了，降息刺激或者放水，包括微观层面的炒房、踩踏式出货，都只对房地产市场有短期作用。
长期走势完全看某个区域或城市，究竟还有多大的能力吸引强负债群体，大家看现在买400多500多万房子的人，购买力远超买100万200万房子的刚需。
所谓的地段论、资源论，供需论只是附在地方债务水面上的东西，深层都是要吸引购买力，吸引还能增加负债的人（也就是中产以及一部分富裕的人）进入。
我举个例，同样都是新开发区域，大家觉得是林家坝未来的业主背债能力更强，还是国宾业主背债能力强？
谁强，谁的房价就还有很大向上走的空间，任何一个区域都不是因为有了资源配套、地段优势所以价格高昂，而是想吸引有背债能力和意愿的人，所以才会去加强它的资源投资强度。
从这一点也可以看出来，房价从来不是由所谓有钱人决定的，有钱人也背债，但数量有限，负债高昂，未必还有继续负债的能力，对市场的走向影响有限。
恰恰是占多数的中产，特别是那些还有闲钱、未来收入还能增长，但还不能完全躺平财务自由、还有负债潜力与动力的中青年群体，才是决定长期房价走势的关键。
长期看人口这句话，确实没错，但绝不是看的所有人，借用一句话：
富人买入资产，穷人只有支出，中产阶级买入他们以为是资产的负债（比如房子），中产的负债=富人的资产。
最后，我认为绝大多数人其实就算懂了原理，也未必有能力去持续买入资产，对资产的定义也不仅仅是钱。
认知与知识，持续不断学习的能力，良好的财商、敬畏金钱又不做金钱奴隶的自觉性，也是一种资产。
作为普通人，向上永远只是小概率事件，现代社会每个人都在这场债务游戏中，要么在菜单上面，要么在餐桌上面。
我们能做的只是尽可能避免买入劣质资产（负债），在买房的道路上尽力守住财富，减少高杠杆、高负债对生活的负面影响。
如果你也希望尽量避坑，在买房路上多一些志同道合的购房者朋友，或者希望咨询关于买房的细节，欢迎各位扫描下方二维码加入我们的社群，有时候买房不在于买对，不买错也是一种幸福。
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视频号《成都东哥说房》
每晚21:30-23:30直播
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