近日，国务院对《长沙市国土空间总体规划（2021-2035年）》的批复正式公布，随后，长沙规划局公布了批复版本的精华内容，看几个重点问题。
一、总体定位：稳中有升
总体上看，国务院最新批复的长沙城市定位，比上一版批复的要升级了一些，但是不多，
主要是从“长江中游地区重要的中心城市”升级为“长江中游地区中心城市”。
中文用词非常讲究，重要的可以有好几个，中心城市前面不加定语，显得更加直接霸气。
有人说武汉往哪里放？武汉是中部中心城市，中部明显比长江中游地区大很多，包括大片黄河流域的省份，比如
河南、安徽、山西等等。
功能定位中，中部先进制造业基地、中部现代服务业中心，这两个定位的站位高度提高到中部地区了，是给长沙一个专项的肯定，制造业主要是工程机械、汽车及零部件、新材料等，现代服务业就是文化传媒、旅游餐饮、网红经济为代表的产业。
此外，明确了科技创新中心，这点是一个全新的突破，很重要，是对长沙科技创新实力的认可，不过站位不高，是一个比较模糊的区域，这个区域是省内、还是长江中游，都没有明确说，可高可低，更多的是期待吧。
不过，相对比2021年长沙市的报批版，新兴国家中心城市的概念，未能如愿批复。这个概念没有出现在任何城市的总规批复中，长沙没有必要气馁。
还有一个重要的数据，就是城镇开发边界1309平方公里，比之前有大
幅提升，是2020年城镇建设用地规模的1.3倍以内，当时定的规划大概在800平方公里。
长沙城还是处在外延外扩为主的城市发展阶段，但是因为人口流入放缓，城市扩展的速度也在放缓，老城区体质升级也在同步进行之中。
最后在批复中，提到了“做好重大基础设施的空间预留”，可能是京广高铁二线、超级高铁长株潭站等的预留。
二、都市区空间结构：方向明确
相比总体定位，都市区规划，是微观层面一点的蓝图，明确长沙城市发展的方向，对大家买房的指导意义巨大，先上图，大家一睹为快！
这个最新规划与2021年公示的版本差别不大，对比一下：
再看具体内容，都市区形成“一核心八组团”的空间结构，打造“131”市级公共中心。
一核：
城市核心区
八组团：
南部融城组团、坪塘含浦组团、梅溪湖组团、望城高星组团、金霞组团、星沙组团、空港高铁组团、铜官丁字组团
131市级中心：
1个综合服务中心、3个综合性服务新中心、1个专业性服务新中心。
1.城市核心区在哪里？
城市核心区，就是后面说的1个市级综合服务中心，是最精华最重要的区域。
从上图可以看出，核心区基本是地铁8号线框定的范围，只是在南部往南扩大到南三环绕城高速。在北部，河西往北扩大到二环线，河东往北扩展到捞刀河。
买房买在核心区自然是稳当的，
核心区包括哪些热门的楼市板块？
主要包括市府（观沙岭）、滨江、省府、红星、高铁新城、马栏山、福元路等，当然这里面，北部的马栏山、福元路沿线是相对的冷门板块。
2、中心城区在哪里？
这个概念其实被弱化了，架构图上非常不
明显，是一条红色的虚线。包括城市三环线和京港澳高速围合的区域，面积470平方公里，
基本上是核心区往北扩展到北三环，往西扩展到西三环的范围，
如下图：
把梅溪湖一期、洋湖、月亮岛、麓谷、谷山、金星北、观音岩等等板块全部囊括进来了，这里面，金星北、观音岩是能级相对较低的板块了。
3、四大新中心在哪里？
这四大新中心，类似于之前的副中心概念，现在副中心概念给到了宁乡和浏阳，都市区范围内的副中心就改成了新中心。
四大新中心，能级高的显然是梅溪湖、高铁会展、湘江科学城-解放垸三个综合新中心，金霞只是专业新中心，相当于直接说他是偏科的，懂得的都懂。
梅溪湖、高铁会展这两个老概念老板块，经过十几年的发展，比较成熟了，现在进一步扩张，梅溪湖往西，高铁新城往东往南。
只有南城的科学城-解放垸是一个全新的中心，起步才3年左右，但是投入力度大，推进速度快，是这次总规里面最大的赢家！
四大名校新校区，有两个（长郡、一中）都来到这个中心；
暮坪大桥、清风路大桥、地铁五号线西延，就是链接科学城与解放垸（奥体新城）的重大工程，长沙向南的决心可见一斑！
下图是河东解放垸片区效果图，目前重点推进的是奥体新城：
下图是河西湘江科学城效果图，目前重点推进的是湘江科学中心、湖南大学科创港、湖南钢铁技术研究院、长沙市第一中学湘江科学城校区等重点项目。
以上是长沙2035规划的大体框架，还有很多具体细节没有公布，届时我们在具体分析。
宁可不买，也不要买错！
