最近房地产的段子有点多，最经典的大概就是这个了：
按照现在的北京房价，两个北京土著结婚，相当于两家上市公司合并。以此类推，那么外地人在北京买房，相当于IPO。要是其中一套房划片为学区，相当于定增了。一个外地男跟一个本地女结婚就相当于借壳上市。一个本地男跟一个外地女结婚就相当于重大资产重组。
确实，在新一轮的楼市热潮中，北京的二手房价争分夺秒地跳涨，还在为库存大费脑筋的三四线城市也销售火爆，直接导致热点三四线城市也发出了限购令。
这种超越经济学原理的局面，大概是要成为姜超(海通证券研究所副所长、首席宏观债券分析师)短时间内的黑点。从2016年年中，姜超就成为了房地产坚定的死空头：
2016年9月15日，姜超老师是这么说的：满眼都是房贷。
2016年9月23日，姜超老师又说：中国居民房贷杠杆真的不低了!
2016年9月27日，姜超老师干脆说：“2016年或是中国房地产市场的历史大顶”!
2017年2月，姜超老师继续坚定：房地产凛冬将至 经济达繁荣顶点!
时间一晃到了2017年3月，房地产不但没有成为历史大顶，还被任志强这个死多头认为：在我任志强有生之年，是看不到房价跌了!
这话可不是我加油添醋乱写的，这是任志强在最近的一次在线问答里面说的，在这次问答中，任志强还是一如既往的犀利和坚定，随意挑选几个关键问题给大家感受一下：
网友：“中国目前房价看似没有所谓的拐点，房价会不会降”?
任志强：房价下降的可能性不大，我没看到哪个国家的房价是下降的。
日本是特殊情况，一个是城市化率接近90%，一个是老龄化程度在超长的经营，另外一个已有的住房情况在改善，当改善过后再想提高，与经济的增长不相适应，只有日本这种特例，但很少出现，中国还很远很远。
网友：“房价永恒上涨论”怎么理解?”
任志强：人口不断增加，经济不断上涨的过程中，房价必然是上涨的，只有在一个城市经济开始下滑，堕落，人口开始离去的时候，这个城市的房价才会不再上涨。
当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程中，多数城市还是上涨的。
网友:任总你认为未来10年中国是否会发送类似美国次贷危机的情形?
任志强：中国不会发生类似美国的次贷危机，因为中国有巨大的首付。中国在个人住房市场的杠杆率是非常低的。
美国仅仅3亿多人口，但个人住房信贷达到13万亿美元，几乎仅次于GDP总量,而中国只有GDP的1/5。而中国恰恰是个人住房的杠杆率太低了，才不会出现类似于美国的次贷危机。
网友：任总，对于年轻人来说，你建议租房还是贷款买房?未来十年房价会有怎么样的变化?
任志强：无论是年轻人还是成年人，只要是有经济支付能力的人来说，都应该买房子。
买房子，至少他的资产价值还在;而租房子，所有的付出未来都会一无所有。
总计46个问题，只要涉及到买房问题，任志强的核心思想就一句话：如果把钱拿去投资，买房依旧是最好的投资之一。
如果按照任志强这样的逻辑，我们来做一个极端的假设，如果一线城市平均房价就到20万元/平方米，那么哪些行业可能会被边缘化?普通人生活会受到什么影响?80后、90后、00后又会有什么样的际遇？
1、首先是房租。
当房价到了20万，毫无疑问，房租肯定会涨。
个人不必多言，自然只能更加紧缩地过日子。
对于企业而言，由于商业地产本身的逐利性，其租金对于企业的影响无疑更大，单位面积所产生的收入将成为企业赖以生存的核心指标。
如果收入的增幅跑不赢房租的增幅，对企业的经营来说无疑是十分不利的。
所以，从这个角度来看，未来从事第一、第二产业的企业日子肯定不会特别好过。毕竟，这些业务存在占地面积大、资本密集、毛利率低且有效需求不足等问题。
相较而言，第三产业、特别是互联网及金融等聚焦于虚拟经济的企业，其优势未来会进一步显现。
原因很简单，这些业务对于土地的占有需求并不大，且具备毛利率高、边际效应可观等特征。
在房价高企的背景下，可能也只有他们能够继续存活下去。
2、再来说说物价。
老实说，我觉得即便当房价涨到20万一平后，物价也未必会有特别明显的增长，两者之间应该会有一个明显的背离。
这里面有两方面的原因：
房租支出与消费支出之间会有明显的替代作用，毕竟当一个人的房租支出越来越多之后，他可以分配在消费领域的支出一定是减少的;由于外围汇率的掣肘及国内畸形的资金传导机制，我国进一步大幅释放流动性的空间并不大，即便进一步释放，资金也未必会进入实体经济领域，进而推高物价。
所以，虽然诸如餐饮、服务、快销等直接与终端消费者相关的行业与金融、互联网一样，也属于第三产业，但他们的日子可能会比较煎熬，因为他们碰到了消费者能力的天花板，无法不断地涨价。
所以现在很多人讲消费升级这件事，我觉得需要一分为二地来看。
如果企业以更高的效率及更低的毛利率水平为代价，在与先前同样的成本支出下给消费者提供更好的服务，那是有意义的。
但如果只是指望消费者花更多的钱来买所谓的情怀，那这种模式肯定很难持续。
因为，随着房租对于消费群体的挤出，高效率的企业可以对低效率的企业实现挤压，但反之却不行。
这种情况可能和现在对岸的台湾及日本有点像，在各类涉及民生的必要消费品领域，价格仍然会维持相对的平稳，消费者会享受到比原来更物美价廉的产品和服务，但这种情况是以企业牺牲毛利率和提升效率为代价的。
因此，可以预见的是，身处这些行业的企业未来或会更加依附于一些大的需求撮合平台，以谋求更高的业务周转率，或会逐步并入一些大型、连锁的集团之中，抱团取暖。
在这种情况下，年轻人应该依然可以维持基本的生活，相关的企业也可以维持基本的运作。
但他们如果指望在这种背景下能够自己买房，至少在群体性上没有特别大的可能，因为无论是行业及个人在资产端始终无法拥有必要的积累。
3、可能会对整个社会造成的影响。
如果硬要用一句话来概括的话，那是一个对于新来者不甚友好的未来。
年轻人很难找到希望，因为他们中的绝大部分以他们可能获得的工资性收入，维持勉强的生活就已不易，更别说去储蓄、去买房。
对于这部分人群，可以预见的是：
一是这一代年轻人中啃老的比例会进一步增加。
5年之后，社会主流的年轻人群大致会集中在95—00年附近，而他们的父母大致集中在65—75后。
65—75后人群相较而言，无论在社会层级还是经济积累上都会远远超过他们的子嗣，因此，代际间的财富转移现象可能会比现在出现的更为频繁。
二是这一代年轻人的独立自主性会进一步减弱。
由于他们始终无法与上一辈在经济上实现完全的独立，因此，他们也无法完全摆脱上一代对他们所施加的保护，这一群体整体的心智成熟程度可能延后，持有“今朝有酒今朝醉”心态的人可能会越来越多。
三是中国整体的城市化进程可能会减速。
过去30年，中国经济快速城市化的背后存在着众多勤劳致富、阶层跃迁的机会，但这样竖子成名式的机会正变得越来越少，新来的年轻人想在大城市立足将变得越来越难。
