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风口上的三四线：虚火还是趋势？
2017年二季度地产金融形势发布会
经历了过去几年的沉寂之后，三四线楼市在上半年成功“逆袭”在调控高压让一二线哑火的同时，三四线城市的市场火爆情况可见一斑。而那些深耕三四线的企业，在这轮行情中更是收获得盆钵满载。
从去年的企稳到今年的反弹，这一轮的回暖，是虚火还是真热？
轮动之下，变幻莫测的中国楼市，如何把握大势，又该如何战略先行？
而从前几年的逃离“火场”，到今年的集中折返，当企业再度拉开三四线布局的大幕，他们将要面对的，早已经不仅仅是一片蓝海。
聚焦城市发展前景，探究三四线发展迷局，解读企业战略之道，今天下午，克而瑞研究中心举办第21届地产金融形势发布会，开发企业、资本界以及媒体等三百余人参加了会议。
邀请嘉宾：
丁祖昱
易居企业集团 CEO
张 燕
易居企业集团 执行总裁
竺 劲
东方证券 房地产行业首席分析师
陈宏朝
中梁地产 助理总裁
严 政
新城控股 副总裁
上左/右：丁祖昱/张燕；
下左/中/右：竺劲/陈宏朝/严政
以下均节选自今日论坛演讲嘉宾PPT及现场速记
丁祖昱
易居企业集团 CEO
房企销售排行榜解读暨行业总结展望
五大方面盘点上半年市场走势
政策：
建立购租并举的住房制度，规范住房租赁市场；
二线城市加码限购、限贷、限价，并广泛开始“限售”；诸多三四线城市加入限购、限贷、限售行列，由环一线向其他区域扩围。
行业：
各指标前5月累计增速全线回落，5月销售面积和金额皆环比微增4%。
市场：
热点城市“政策向左、市场向右”的格局，
三四线城市成交比重上升13个百分点/“库存压力”二线城市量价齐升，二手房住宅成交量下滑趋势显著，深圳二手价格已显著下跌。
城市供应：
上半年供应同比减少20%，前期“压力”城市6月供应激增。
成交：
政策收紧、供应不济致上半年成交同比降25%。
库存：
整体供不应求趋势未改，库存、消化周期都处下降通道。
土地：
市场成交规模回升，三四线城市土地均价逼近二线城市，
榜单总体抬升，总价榜提升幅度大于单价榜。
九大方面预测行业未来走势
政策：
热点城市从“买不到”到“买不了”仍将持续。
行业走势：
监管力度加大、供给规模受限，成交规模将大大弱于2016年。
行业规模：
2017年销售面积回落至13亿-14亿平方米。
城市前景：
一、二线城市短期面临调整，三四线城市火热难以持续。
住宅房价：
限价导致价格维持平稳，部分涨幅过大的未限价三四线城市未来深度调整。
商办市场：
热点城市商住产品迎来大调整，其他城市可能效仿、跟进。
租赁市场：
未来将成为与住房销售同等重要的市场。
土地市场：
热点城市供应紧缺趋势不减，三四线火热后进入调整。
企业发展：
集中度进一步上升，不同企业战略差异化。
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现在政策特别多，都是三四线城市，这也是历史上对三四线城市调控最多的半年。原先三四线城市看不到调控名单，只要保持两个月房价上升，成交量上升就可以进入到调控名单。
今年市场的各项特征，一个就是政策目标还是向左，市场向右。第二个特征就是三四线城市比重特别高。
1-4月或者1-5月的时候，三四线城市面积比重占75%，去年则是66%。你别看这10个百分点，10个百分点对于整体市场影响非常大的，今天一二线城市比重下降10个百分点，今年上半年全靠三四线城市。
第三个特征二手房成交价格已显著下跌
，二手车成交套数下滑52%，这也是一个巨大的数字，北京深圳其实都差不多，下滑的情况都是差不多的。
对于企业我觉得有三个方向：
第一个就是规模化
。现在前30强基本上都是在做规模。
第二个方向就是区域深耕。
大多数群体不要全国做推进，恒大、碧桂园做几百个项目的，都是极少数，把周围的三五个城市深耕好其实够了。区域深耕，可以做一些专业的拓展，就做高科技，其实都可以。
第三个方向就是退出。
能够把地卖掉，或者和别人合作掉，大家都很开心，各取所需的选择。从目前我对很多的房企，包括百强房企的建议，今天自己别弄的这么累，未来房地产越来越难做，能够在高位和一家大公司，把自己女儿嫁掉是很好的选择，开开心心离开这个行业比较好。房地产只要前几年拿到的地这几年还是比较开心。
张 燕
易居企业集团 CEO
286城房地产市场发展前景排行榜
暨“五大都会区”城市外溢投资建议
我们对286个城市整个的投资前景地，如果做一个总结的话有三个特征：
第一，三大经济区其实就是京津冀、长三角、珠三角。
很大一部分得益于三四线城市的量。之所以会有这样的现象出现，有三个原因，首先第一个是供求关系。另外一方面，在16年这一轮大涨之前，一些弱二线，甚至三四线城市不温不火，一直受制于库存。
第二，中长期发展看产业看人口，人口从哪里来？
其实300公里以内，高铁的发展速度站点的布局，人口的动向，以及未来的房价是成正向相关关系。
第三，城市容量有一定支撑了。
现有的基建投资，投资额大和小，跟未来有没有规划的利好，决定了三四线城市未来发展过程当中，有没有今天跳出来，映入眼帘。我们把供求关系也好，轨交的拉通，这些因素都考虑进去，再看三四线城市如何成为热点，大致的逻辑就比较清楚。
我们定义为优质型城市，核心特征是什么？
实力型城市，一般都是500万以上的人口，人口的量决定了很多。今天我们研究城市投资逻辑当中，说的最多就是供求关系，还有人口，还包括交通。我发现所有逻辑的内核，无非不超过这几个，这类城市需要谨慎看待的是什么？
有可能这个城市一旦由于政策收紧，它带来的风险马上就会显现出来，而且马上会造成销售周期拉长。
我们讲投资逻辑的时候，只做了一半的事情，还有一半是什么？
每个企业都有自己的投资战略和自己投资的偏好，今天A企业拿到的不见得B企业就可以做，这类型的因为政策收紧带来的风险，如果今天在长三角布局扎根的企业，可能会忽略这一点，刚刚进入的，今年上半年做的更多的事情就是拿地，是哪些城市，更多的接下来的优质城市，是否符合企业的投资难点问题。
刚才提到的优质型城市，人口规模大概只有50到80万，不能说中城市，这就是一个小城市。这类型的城市目前为止，大部分没有调控政策出来，现有城市的基础建设也好，基础布局也好，房地产刚刚起步，但是它最大的问题，可能就是后劲不足。
刚才丁总一直说的，他自己对三四线城市，并不认为这一轮的火爆一直持续，这类型的城市最能够体现他刚才说的结果，强力过去以后，由于产业布局也好，人口也好，支撑不了，后续肯定不足以支撑整体的发展，
我们今天进入一个城市，我们讨论的整个投资布局，这类型的区域，反而是慎之又慎。
机会型城市，最核心的是什么？
目前的城市配套还不见得能够跟得上，包括徐州，它属于资源型城市；而张家口一直希望把自己的文旅旅游为核心，希望城市资源能够有一个爆破。
如果这方面资源优势的城市获取一些机会有可能，如果仅仅是以住宅为核心的规模化的房企进入到这类型的城市当中，如果不具备刚才说的成熟条件，个人认为还是不要碰的好。
竺 劲
东方证券 房地产行业首席分析师
寻找融资新渠道：长期攻坚战
今天跟大家分享主要是分两个部分，
第一个是最近的变化。第二是融资的创新手段。
首先在宏观层面，整个利率的下行是非常明显的
，这个下行过程当中有两个事情，一个是利率方面，第二就是信用利差的变窄，尤其是房地产开发商。
我们对企业进行了一个考察，我们明显企业的杠杆率是提升的，而不是下降的，但是基本结构出现明显的优化，首先就是在杠杆率，16年可能比14年5年有所回落的，但是在17年慢慢的抬头。
目前来看，由于房地产调控的存在和金融去杠杆的存在，整个市场已经进入了融资难的情况。
其一是缺乏权益型的资金。其二，销售回款明显变慢，整个信贷资源继续向三四线城市倾斜。
开发商长期攻坚战，首先第一个就是永续债
，它利率比较好，比公司债多一到两个点，3年以后进行回购，永续债是变相的中票或者公司债，但是可以融到非常大量的资金。
第二个是资产包专卖
，现在很多开发商可以采取整售的方式，可以把这个资产包整体转让给金融机构，同时附上回购的权利。
第三个就是保险的另类投资
，目前整个保险在权益市场的比例，整个的保险机构进一步加大权益投资，尤其是举牌，其实是减弱了，我们可以看到保险的另类投资。
第四个是供应链金融
，给供应商的应付票据，更早的到金融机构去贴现。
陈宏朝
中梁地产 助理总裁
中梁“双千亿”蝶变之路
现在城市布局基本上都是同质化，关键就是这些城市价值怎么挑出来，以及地怎么拿的问题。
作为开发企业，我们怎么看待未来房地产整个的前景？
首先我们看好未来5年。
因为我们也定了未来5年的战略规划。我们看看未来5年是什么样的时期？2020年是第一个百年。
下面再看一下整个投资决策，或者说一些标准流程的问题。
过完年以后，我们所有土地量上比较大，这么多地我们怎么决策呢？
首先会把标准制订下来，第二就是高周转。
集团里面一个要求4、5、6，地拿到以后，4个月开盘，6个月资金第二次投入。
第三个是杠杆问题
，杠杆要匹配整个周期节奏。
我们一直在研判，调整我们的策略，与此同时，我们在一二线也要打开布局。
除了住宅以外，商业也要打开布局，这是一个核心。
高周转、高品质、高利润，加中杠杆，实现千亿，相当于发动一场战斗。
这其中，投资是先锋，需要地面部队等一系列全部去匹配。
我们通常讲的没有夕阳的行业，只有夕阳的企业。
从企业角度来讲也是一样的，
没有绝对的城市的好坏和对错，关键看企业怎么做。
三四线城市同样可以出现竞争力比较强的优质企业，哪怕现在上海、北京这样的城市，如果不符合自身企业的战略和资源，也会很焦虑，很难受。
企业要发展，行业在兼并，不进则退。作为企业来讲，是没有天花板的。作为我们来讲，没有选择，只能尽量往前冲，跑赢你的竞争企业，只有这样才能跑到最后。
战略上，我们短期内还是要做大规模。
能够进入前10，也是最近几年很明确的战略方向。去年我们长三角的销售规模，还是占我们整个集团销售的80%，但是我们觉得在这个基础上，要进一步拉大我们战略重心。把握周期，在不同的区域，城市是有不同阶段的。在长三角城市化率比较高，而中西部的城市化率，则有一定的提升空间。
最近一两年，我们总体的投资规模和力度还是非常大的，包括今年上半年，我们投资的规模和金额，总体来讲还是能够排前十的，保证了我们接下来进一步行业规模的提升。
注：以上内容来自克而瑞研究中心第21届地产金融论坛。
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