我们的2024/总裁办吴胜平

我们的2024

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面对重要的大客户在今年 9 月合同到期后要离开八方城，去化 5 万方写字楼空间就作为 2024 年最重要的工作内容之一。组建全新的招商团队、重新恢复和精装待租赁空间、拓展各种渠道资源、优化各项招商政策、扩大招商宣传运营能力，这些抓手和举措就是我们这一年实打实、全力在推进的重要内容。

从春季开始，我们启动招商新团队人员的组建工作。从外部新聘到内部转岗，双向同步推进至今，组成 6 名专职招商成员的规模以及鼓励全员共同招商的模式。与此同时，我们通过调研评估原租户使用的空间中，装修格局对未来写字楼租赁市场存在的利弊，启动不利的拆除和有利的再完善恢复的工程。组织工程管理成员实地复核评估，紧紧围绕核量和定价两大抓手，组织施工力量在 6 月底完成 11 幢空间的拆除工程，并同步规划启动写字楼精装拎包交付模式的尝试。这些皆在为实现有效招商进行的前期规划和方案探索。在一次又一次碰撞和沟通中，我们得到了公司管理层的大力支持，协同好工程侧、运营侧、管理侧，全部门都在为招商工作打通各个壁垒，竭力为招商铺垫各项有利条件。招商一线跑客户、调研各类竞品、谈商务方案促成交，完善和出台招商新策，在这些共同努力下，我们这一年完成 8166 平方米的新租。但面对仍有大面积的空置房源，我们招商去化待租赁面积的压力巨大，仍需要有实质性的突破和行动。

2024 年公寓租赁全业务实现的回款，着实给了我们经营业绩数据上很大的新支撑。若没有在 2023 年 8 月起启动这块全新的租赁业态，没有对公寓销售前景及时的预判，若总是处于等待和观望市场房屋销售行势，我们 2024 年整体经营的下滑会很明显。所幸，我们在看到市场面临阻力的背景下适时决策并启动公寓租赁的拓展。在 2024 年完成园区所有待租公寓房源的修复、验收、分批次推向市场，并在 11 月实现了全部可租赁公寓的推出。这一年，公寓租赁为实现部门业绩新的增长点，创造出好的业绩规模，我们适时启动与市场一线反馈的快速响应机制，调整定价动态策略、调整特价房源定价带动正常房源出房节奏、调整时令季节下的促发业绩手段，这些种种与运营密切相关联的动作，我们时时与合作方进行探讨与互动，借此形成与市场动态相关的运营机制。在 2025 年，公寓租赁业条线仍将成为部门业绩的贡献大户，我们在 2024 年沉淀下的所有经营和管理经验，都将为 2025 年实现有效的经营业绩奠定扎实基础。

2024 年新引进商铺类型有银行、台球、健身私教、牛约堡汉堡、 Parry Time 酒馆、太可时家居、普拉提、足浴馆，共实现 2480 平方米的新租，并有星巴克、 711 超市、超意兴快餐等商铺业态走到正式商务洽谈关键环节，促成签约。但 2024 年仍有 16 家商铺走到闭店，有 3 家完成转租，商铺实际租赁面积是比去年净减少 970 平方米。成功引进新商铺的力度在 2024 年度有着明显的削弱，这同样受到了经济大环境的影响，每家现行存活的店铺都在叫喊着 2024 年比 2023 年都难。所以不仅是新商铺的引进存在困难，老商铺的催租工作同样是我们 2024 年面临的挑战。积极有效跟进现行存活商铺的经营状况，努力维系着全园区整体商铺房租催交保持基本面的正常状况。在 2025 年，园区特色与商业品牌业态的规划布局融合、知名品牌商铺的招引力度加大，将成为重点突破的方向。

自团队专职运营人员新成员在春季入职后，园区整体运营、策划的工作力量有了显著的提升。本着“创新、协同、储备”的核心理念，致力于提升八方城整体品牌的知名度和曝光度。从 品牌形象提升 入手，我们完善视觉识别系统，特别是对园区各主要出入口进行视觉形象新增设夜间发光亮字的设计、施工、完成落地改造，并完成地下室导视系统、地面幢楼指示牌的更新完善；从 品牌活动开展 入手，我们先后策划组织 10 余场节气娱乐、棋类比赛、政策解读、急救培训等系列生动活动；从 品牌互联网传播 入手，发布微信公众号文章 180 余篇、小红书 21 篇笔记，通过各种互联网平台对外宣传推广园区的特色优势，公众号单篇最高阅读量 2280 次、小红书单篇阅读量最高 1624 次，并主导推进集团公司官网的全面更新改版；从 孵化器运营 入手，以荣获年度四星级评价为有利契机，更是加大科技孵化的空间力度和软性政策加持招商推广的力度。

02

随着幕墙专业承包队伍在 2024 年 11 月 25 日进场施工、 12 月 10 日主体结构验收通过，文体中心的建设工作开始进入下一个重要的实质性。从 2024 年年初的地下室开挖收尾至现在的主体结顶，这一年文体中心建设历经了春季抢进度、夏季战高温、秋冬季还是抢进度的循环模式。随着一层又一层主体施工克服各种困难，逐步呈现出宏伟的结构样式，工程团队紧罗密鼓地排布各项专业分包工程的招标、询标、定标工作。

在工程建设推进的同步过程中，我们主导推进不增加容积率指标的前提下的二次设计调整；内装设计与建筑结合的理念指导下，布局调整地下室及各楼层平面合理性；主导推进徐家湾港两侧嵌入式体育公园项目的设计、平面规划、立项，虽进行了一整年的推进，该项工作进度成效不明显，但相信 2024 年所有的努力都不会白费。

场馆建设这块对于总裁办来讲是全新的工程管理内容，这一年带领着大伙共同前进，最深的感受是，在陌生的领域里抱着学无止境的态度，努力向上向前追赶；要做自己的主人，自己给自己设定计划目标，排布好有效落实的各方各面，主抓进度、质量、成本、安全。用项目管理的理念，融会贯通有效落实。

随着建设进度的推进，文体中心未来整体运营方式的探索及落地，成为这一年另一大主方向。设备采购及运营招商，我们花了大量时间进行前期调研，逐一对游泳馆、健身房、攀岩馆、网球馆、足球馆、篮球馆、羽毛球馆、匹克球馆、乒乓球馆、壁球馆、射箭馆、桌球馆、图书馆、民宿、美术馆等每个项目的多家场馆做了大量的调研工作，分析各类场馆运营的各项成本以及各种经营收入的预测。我们主导推进小程序、 APP 的软件开发；我们跑了无数个大大小小的项目现场，沉淀下设备供应类、体育运营类、场馆室内精装类的各种对接资源。这些动作，皆在为文体中心的高效运营铺筑扎实的基础。

在 2024 年度，总裁办各工作小组成员仍将大量维护维修的精力投至己建成使用的八方城中。因为要始终保持八方城园区的品质度，始终抱着动态检查中查漏补缺发现问题、解决问题、循环式提升。这一年， 我们重点还是在和水作斗争 ：公寓房间卫生间漏水、商铺厨房漏水、写字楼空间漏水、连廊过道漏水、屋顶漏水，阳台漏水，幕墙渗水，地下室漏水，管道漏水，空调漏水，但凡结构物的四面都有可能漏水的地方，但凡设施设备有引入水源的地方，都是我们重点关注的地方。这一年维修漏水专项不少于 165 处。未来，与水作斗争这项攻坚战，我们始终在路上。

我们开展地下室金刚砂试样专项： 一轮又一轮地，在八方城地下室地面堵修漏水的基础上，开展金刚砂面层施工的试样。核心用意是为文体中心的双层地下室施工时能确保有完美的施工效果。无纵横裂纹无龟裂、表面平整光洁、面层颜色均匀、强度硬度耐磨度符合要求等等，一直是每次试样追求的工艺效果。从原材料选择、施工工艺过程优化、现场施工质量跟进、养护方式周期明确、试样段与成品段保护衔接等方面，努力尝试让每次试样能有不断改进的成品效果。

我们进行园区地面快充电桩设备的引入： 从前期项目洽谈，对接商务条款，到项目合约产生、现场施工改造、实施后的验收、到最后的验收及场地开放这一系列的过程中，作为项目推进的总负责人，协调落实物业方、合作方、施工方的各个环节，在过程跟进中发现问题，督促整改。

我们酝酿推出地库包月新方案： 在现行地库停车包月的方案下，我们协同停车系统软件供应商，成功开发了一套 10 种不同时段的停车错时包月的新方案。从新方案的概念提出，到方案酝酿和探讨、再到可具象化的软件模块编排、最后在 9 月成功推出新方案。

03

每周三下午始终有支小分队，在八方城园区时进行楼宇巡查，这好像已经形成了园区的特色。越来越多的合作伙伴、业主、租户都知晓了八方城的这个特色，坚持着每个月底月初召开物业管理提升的碰撞会议，坚持着各项管理工作细化落实和有效推进，坚持着从走动式现场管理中发现、解决一线问题。并重点围绕物业管理团队中起到核心作用的管家线、工程线、安保线、保洁线等各条工作团队人员素质、工作流程落实。督促物业管理以岗位定岗定编定责为主导，开展各条工作线人员的梳理。这四年来，走入物业管理的真正一线，我们深知管理要得到有效提升，重在细节处彰显管理思维和精髓。

园区石材铺装面修复、大理石地面的修复及日常镜面养护、幕墙清洗、绿化维护、三池锦鲤养护、卫生间品质提升、公寓公区部位专项整治，这些重点布置的工作，在 2024 年度持续助推物业管理团队能有不断的管理改进。

针对各条物业管理专业线的从业人员，通过周例会、周检查、日抽查的方式，带动团队整体工作面貌发生转变，特别是针对保安团队、管家团队、工程团队、保洁团队的人员。我始终坚信，搞管理也好，作服务也罢，人员素质和秉持的工作操守，总会突显出团队的气质。一个认认真真工作的团队，一种坚持到底，不言弃不放弃的工作决心，是需要管理者从日常一点一滴的工作教导带领中去落实，去深化、去打造的。 物业管理，就是在管细节，管落实，管成效。