YY | 地产宏观速递（Nov）：销售表现量涨价跌，一线城市企稳渐显

YY评级 · 公众号 · · 2024-12-18 18:56

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11 月销售表现量涨价跌，一线城市企稳迹象初步显现，新房二手房成交量有所企稳，成交价格出现分化。土地市场边际改善，投资开工持续承压。12月中央经济工作会议提出持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，将进一步提振市场信心，持续关注修复链条的传导与可持续性。

销售端 ： 11 月销售表现持续改善。总量层面，1-11月全国商品房累计销售跌幅持续收窄，单月销售量价同比今年以来首次为正。城市结构来看，成交量上，30大中城市中各线城市成交面积均回暖，一、二线城市成交面积显著上升，三线城市成交面积小幅上升。价格层面，各能级城市新房成交价格同比跌幅收窄，百城住宅价格指数环比持续改善，二手房市场仍在下行，各能级城市跌幅进一步收窄。一线城市观察来看，成交面积方面，11月北上广深新房二手房成交量总体大幅上升，回暖态势显著；成交价格方面分化明显，北京房价整体上涨，上海新房上涨二手房下跌，广州新房持续下跌二手房回升，深圳房价整体下跌。周度高频数据显示，12月以来一线城市新房二手房成交量呈上升趋势。

投资端 ： 全国土地成交量价边际回暖，百城土地成交溢价率有所回升。 24年1-11月全国房地产开发投资累计完成额9.36万亿，累计同比下降10.40%，较24年1-10月累计同比-0.1pct，11月份当月同比下降9.83%，较10月份当月同比+2.0pct。房地产开发投资当月同比跌幅收窄，累计同比跌幅仍在扩大。11月新开工面积、施工面积和竣工面积累计同比跌幅均在扩大，如后续销售和土地成交持续回暖，预计将逐步传导改善投资开工表现。

融资端 ： 1-11月房地产开发资金累计同比跌幅进一步收窄，国内贷款累计同比跌幅出现好转。 截至24年12月16日，24年央企开发商累计净偿还467.21亿元，国企开发商累计净融资465.49亿元，泛民企开发商累计净偿还1,532.44亿元。就24年11月而言，央企开发商净偿还19.68亿元，国企开发商净融资86.37亿元，泛民企开发商净偿还31.08亿元。 央国企与泛民企净融资较10月均有所改善。

政策端 ： 2024年12月中央经济工作会议提出：“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。” 此次会议有关房地产的表述进一步强化中央维稳政策预期，将助力购房者信心修复。2024年11月18日起，北上广深先后出台相关通知，取消普通住宅和非普通住宅标准，加大住房交易税收优惠力度。

1. 销售端：销售表现持续改善，一线城市回暖明显

11 月销售表现持续改善。总量层面，1-11月全国商品房累计销售跌幅持续收窄，单月销售量价同比今年以来首次为正。城市结构来看，成交量上，30大中城市中各线城市成交面积均回暖，一、二线城市成交面积显著上升，三线城市成交面积小幅上升。价格层面，各能级城市新房成交价格同比跌幅收窄，百城住宅价格指数环比持续改善，二手房市场仍在下行，各能级城市跌幅进一步收窄。一线城市观察来看，成交面积方面，11月北上广深新房二手房成交量总体大幅上升，回暖态势显著；成交价格方面分化明显，北京房价整体上涨，上海新房上涨二手房下跌，广州新房持续下跌二手房回升，深圳房价整体下跌。周度高频数据显示，12月以来一线城市新房二手房成交量呈上升趋势。

1.1 销售总量层面

销售表现 ： 1-11 月全国商品房累计销售跌幅进一步收窄，单月销售量价同比今年以来首次为正 。 24年1-11月全国商品房累计销售金额达8.51万亿，累计同比-19.20%，较24年1-10月+1.7pct，销售面积累计8.61亿平，累计同比-14.30%，较24年1-10月+1.5pct。11月单月销售金额及面积分别为0.83万亿、0.82亿平，单月销售金额及面积同比分别上升1.39%、3.25%，单月销售金额及面积环比分别上升3.70%和7.08%。

销售城市结构 ： 30大中 城市中各线城市成交面积均回暖，一、二线城市成交面积显著上升，三线城市成交面积小幅上升。 24年11月30 大中城市一线\二线\三线成交面积同比分别为+50.07%\+13.67%\+1.60%，较24年10月单月同比分别变动+21.26pct\+39.71pct\-20.80pct。 城市能级分化明显，一线继续回暖，二线次之，三线增速放缓。

高频数据 ：周度数据显示，各能级线城市成交量有所企稳。 24年12月第一周（2024.12.2-2024.12.8）和第二周（2024.12.9-2024.12.15）30大中城周度平均成交面积分别为259.46万平方米和316.49万平方米，12月第二周一、二、三线城市周度平均成交面积分别为99.16万方、163.47万方、57.13万方，较第一周周度均值分别变动+81.91%、+29.13%和+35.49%。

24年12月第二周30大中城周度平均成交面积较23年12月第二周（2023.12.11-2023.12.17）亦大幅上升， 一线城市同比回升幅度最大，二三线城市小幅上升。 24年 12月第二周一、二、三线城市周度平均成交面积较23年12月第二周分别变动+53.85%、+14.94%和+7.72%。

1.2 销售价格层面

新房市场 ：各能级城市新房成交价格同比跌幅收窄，百城住宅价格指数环比持续改善。 24年11月统计局70大中城新建商品住宅价格指数同比下滑6.10%，较10月变动+0.1pct，一线\二线\三线城市同比分别为-4.30%\-5.80%\-6.50%，较10月分别变动+0.3pct \+0.2pct\+0.1pct，各能级城市跌幅均有所收窄。24年11月百城住宅价格指数环比为+0.36%，较10月环比变动+0.07pct，其中，一线\二线\三线城市环比分别为+0.36%\+0.29%\-0.02%， 一、二线城市环比持续回暖，三线城市环比基本持平。

二手房市场 ： 24年11月二手房市场仍在下行，各能级城市跌幅进一步收窄。 24年11月70大中城二手房价格指数同比下跌8.50%，较10月变动+0.4pct。一、二、三线城市同比为-8.00%\-8.40%\-8.80%，较10月当月同比分别变动+1.6pct\+0.4pct\+0.2p ct， 各能级城市二手房跌幅持续收窄，其中一线城市改善最为明显。

YY | 地产宏观速递（Nov）：销售表现量涨价跌，一线城市企稳渐显

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1. 销售端：销售表现持续改善，一线城市回暖明显

1.1 销售总量层面

1.2 销售价格层面

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