昭觉寺12200元\/㎡，三圣乡18400元\/㎡，成都土地市场回暖

今天上午，成都拍卖出让两宗纯住宅用地，一号宗地位于昭觉寺，二号宗地位于三圣乡。其中 一号宗地 起拍楼面地价为 9100元/㎡ ， 二号宗地 起拍楼面地价为 7850元/㎡。

最终，一号宗地成交楼面地价为12200元/㎡，溢价率34%。

值得关注的是，根据出让协议规定，竞得人须按照 《 国有建设用地项目履约协议书》 的要求，在地块内建设面积不小于 16128㎡ 的房屋 （全装修） ，由成华区政府指定的单位按 11800元/㎡ 的价格回购。

协议还详细规定了房屋建面、套数，以及装修所用材料的品牌。

按照这个标准，仅以 9100 元 / ㎡ 的起拍价算，加上建安成本、装修成本等，这 16128 ㎡ 的回购房价格 基本等于不赚钱。地块总建筑面积不大于 55398 平方米，回购房面积占比近 1/3 ，无形中，又抬高了实际地价。

一号宗地和去年底龙湖获得的地块非常接近，实际上就是曾经的成都内燃机总厂地块分割成的多个小地块。从地图看，这里未来还将有地块面市。

地块本身素质不错，位于成华区成华区昭觉寺南路139号，荆竹西路与荆竹坝路交叉口东南方向，维多利亚富御小区东侧。维多利亚富御二手房目前均价在17600元/㎡左右 （贝壳数据） 。

距地铁3号线动物园站约600米，距地铁1号线韦家碾站1km左右，向内可以经由昭觉寺南路入城，向外距北三环入口约700m，通达性高，出行便利；

宗地1公里范围内有动物园、昭觉寺等景观资源，成都城北医院、双水小学 (东区) 、成都市北新实验小学、锦官城小学等医教资源；金科星耀天都、泛悦城市广场 （在建） 等商业配套。

目前，宗地周边有华润、金科、招商、首创等打造的众多小区，居住人口密集。

宗地配套成熟，主城优势明显，的确有卖高价的实力，但总面积不过27亩，容积率接近3，再加上回购房的限制条件，12200元/㎡楼面地价对于开发商而言，还是比较有压力的。

和一号宗地只有5位竞拍者参与相比，二号宗地的综合素质更高，起拍楼面地价更低，因此吸引了 21 家竞拍者举手！

最终，成交楼面地价为18400元/ ㎡。

二号宗地位于锦江区三环内侧，面积约 24 亩的纯住宅用地，容积率2.0，距离 7 号线四川师大站约 1.2 公里。地块周边成熟小区环绕，居住氛围浓厚，且靠近锦江区政府及锦江体育公园。

上述数据意味着，三圣乡近年住宅用地较少，目前2017年前成交的土地均已呈现和销售。除去人才公寓，2017年三圣乡拍出的住宅土地中， 德商地块目前尚未面市，但已确定打造为“德商·花涧樾玺”项目，从德商集团官网图片看，项目包含别墅和高层，定位高端。

图片来源：德商集团官网

区域发展方面，去年伊藤洋华堂开业后，加上卓锦曼购，大型集中商业缺乏的问题已得到解决。

但这一地块同样存在配建要求，根据出让方案，竞得人作为项目代建业主须利用出让宗地东侧两宗国有建设用地 9.764亩 ，按照相关规划条件出资建设幼儿园及小区绿地，并优先于出让宗地建设项目建设，在经营性项目预售前先行竣工验收。

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