新年央行第一刀又狠狠砍向房地产

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地产好不好过，短期看政策！中期看政策！长期看政策！

就在2020年的最后一天，央行和银保监会联合发布了一条关于房贷限额的重要政策，这条政策绿了整个银行界。

根据央行与银保监会规定，为商业银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限。具体上限要求如下表↓

为什么说这条政策重磅呢？

在发布及施行时间上，2020年12月31日发布，2021年1月1日起直接正式施行。 非要在20年的最后一天发布，在21年的第一天施行，这严格表明了，今年地产政策一定是收紧和预防， 不出重大经济问题的话，国家决定死控地产发展。

首先，对于三线以下城市房地产和小型开发商，该政策是重大利空。

其实，据统计，截至2020 年年中，大型银行（第一档）房地产贷款占比均未严重超标，仅建设银行及邮储银行按揭贷款占比略高于标准，但均不超过 2 个百分点。

但三、四、五档银行，大量超过标准红线。比如小型上市银行中，成都银行2020年6月末的个人住房贷款占比高达26%，超标8.5%；房地产贷款占比高达35.8%，超标13.3%。

中国中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市，其融资渠道主要来源就是中小型银行，而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小，地产贷款额度也越小。

所以，从今年开始，三线以下城市中小房地产企业融资环境会越来越困难，不但增量贷款额度几乎没有，存量贷款额度也将面临日益缩水的困境。

这次贷款管理要求不只卡死房地产贷款占比上限，同时也卡死了个人住房贷款占比上限。这就导致中小银行在个人住房贷款申请和发放上会更加严格。

更为关键的是，有了这个贷款额度红线，中国房地产正式进入存量搏杀的阶段。站在银行立场，在额度有限的情况下，未来大概率按照一系列鄙视链来分配贷款额度。

新房与二手房的鄙视链：

大型开发商新房＞中小型开发商新房＞二手房，毕竟做批发怎么也比做零售效率更高。

二手房的鄙视链：

大城市二手房＞中型城市二手房＞小城市二手房，毕竟城市越大，住房保值能力越高；

同一个城市二手房鄙视链 ：

中心地段二手房＞偏远地段二手房；

不同类型商品房鄙视链：

住房＞商铺（写字楼）＞旅游地产；

这严重意味着，准备买房投资的朋友可能要遭遇流动性陷阱，因为即使是大城市同一地段同一个项目，未来二手房贷款难度与一手房相比可能就是两个世界！意味着有资格申请到二手房贷款来买你的二手房的用户越来越少。

未来房贷会更向刚需人群倾斜，这类人群的风险较为可控，因为刚需购房者，基本上会老老实实还房贷，弃贷的可能性极低，这样的风险明显小于房贷给炒房人群。