10.30徐州土拍观察：凤凰山集聚区3号地块溢价率缘何“逆势上扬”

地块成交情况

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

一、溢价率为主城区近三月新高，楼面价创片区新高

7月底中央政治局会议后，徐州土地市场显著降温。8月以来，徐州主城区共计出让12宗涉宅地块，其中有6宗底价成交；12宗地块宗数平均溢价率为25%，而凤凰山集聚区3号地块溢价率69%，是近3个月以来主城区出让宅地的最高溢价，足见该地块的市场热度。

8月以来主城区出让宅地溢价率排名

高铁东（东湖新城和凤凰山集聚区）内最近1宗出让地块为2019年5月华润竞得的高新路东侧地块，成交楼面价4478元/㎡，溢价率105%。今天出让的凤凰集聚区3号地块较华润高新路东侧地块高出123元/㎡，创高铁东片区楼面价新高。

二、市场降温背景下，凤凰山集聚区3号地块缘何拍出“高溢价”

在土地市场整体降温的大背景下，今天出让的凤凰山集聚区3号地块溢价率接近70%，楼面地价创出片区新高，好地研究院认为主要有以下3个方面的原因：

1、起始总价低，在房企普遍融资难的背景下成为“香饽饽”

今天出让的凤凰山集聚区3号地块起始总价24890万元，在下半年主城区出让地块中仅高于大庙2宗宅地和申旺地块起始总价。徐州土地出让竞拍保证金是100%，远高于周边城市，在年底房企“普遍缺钱”的大背景下，低总价地块成为房企眼中的“香饽饽”。

徐州及周边城市保证金比例对比

本场土拍共有华润、美的、中南等9家房企参拍，中南上次在徐州市区公开市场拿地是2018年12月，当时中南以6.6亿元底价竞得城北台子河南A地块，可见中南善于抓住年底房企普遍缺钱的窗口期竞争低总价优质地块。

据好地研究院统计，2018年至今，徐州主城区共计出让40宗涉宅地块，平均单宗地块成交价为8.2亿元，其中4亿元以下仅8宗，占比25%，低总价热门板块地块更为稀缺，因此争夺更加激烈。

2、高铁东全新规划片区，未来发展潜力大

随着云龙万达板块和金龙湖板块置业门槛的不断提高，高铁东片区的东湖新城和凤凰山集聚区有望成为城东新的居住板块，特别是和平大道东延段开通后，高铁东片区的认可度不断提升，开发商对高铁东片区的发展潜力持续看好。