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导读：3月26日夜，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。也就是说，万科已经做好了准备，迎接即将到来的房价下跌！就在昨天，北京全面叫停“商改住”。10天内，北京市第九次出台楼市调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查，“几乎断绝了所有炒房的可能”。不仅如此，厦门也出了一个绝招：新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。这意味着，在这两年厦门房价上涨时期钻进去的炒房客，都会傻眼了。

一、万科宣告：准备迎接楼市下跌！12个城市被看淡

3月26日夜，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。

也就是说，万科已经做好了准备，迎接即将到来的房价下跌！

万科在年报里说：

报告期内，项目存货跌价准备为 13.8 亿元，较 2015 年底增长 82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下：

 

本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润 6.7 亿元，影响归属于母公司股东的净利润 5.4 亿元。

通过上述表格，我们可以清晰地看到，被万科“不太看好”的城市有12个，分别是：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。

对于楼市调控，万科在年报中这样评价：

当 2016年10月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。

 

一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘初心。

2016年，万科实现了业务收入2400亿元（见下图），归属于上市公司股东的净利润210.2亿元（增长16%），每股收益1.9元，每股净资产10.28元，市场占有率3.1%；全年交付住宅21.4万套，创下历史记录。年末，万科持有的现金达到了870亿元。

对于楼市形势的判断，万科是这样说的：

短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。

长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。

万科在2017年的策略是：

2017年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户为中心，以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想，全面落实“城市配套服务商”的战略定位，推动2017年各项重点工作的展开。

在投资上，本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则；保持稳定、持续、谨慎的投资节奏，确保资源储备支持长期可持续增长；2017年随着行业回归理性，前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极关注土地存量市场的合作机会，充分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质的项目资源。

知道为什么万科对调控“表示欣慰”了吧，它正怀揣着870亿现金，等着那些2016年疯狂拿地的“愣头青”们资金链出问题，到时候万科就可以“我为刀俎，人为鱼肉”，大举抄底买便宜货了！

二、王炸！北京楼市再出重拳！断绝炒房可能！

26日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，全面叫停“商改住”。

10天内，北京市第九次出台楼市调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查，“几乎断绝了所有炒房的可能”。从北京楼市政策出台的模式来看，符合此前新华社报道的各地正在探索建立和实施的调控“冒头就打”机制，所有措施均是因应形势变化升级调控措施机制的表现。

专家指出，这是北京市近期升级差别化信贷抑制投资，严查中介规范市场秩序，严格执行购房资格确认的税收政策，规避“假离婚”买房等一系列规范、整顿房地产市场行动后的又一记重拳。 

叫停“商改住”：房企不能建，个人不让买

在建在售商办项目不得向个人销售

对于商办类项目的购买资格，公告明确作出了限定。开发企业在建在售的商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

个人买二手商办房受限 且无法贷款

对于本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，也就是二手房交易，房屋可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，但个人需要满足名下在京无住房和商办类房产记录；在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税这两个条件，并且今后商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

专家表示，目前50%至60%的商办类项目直接销售给个人。此次政策中北京商办类项目的购买条件比住宅更严格，这将导致个人购房者基本放弃购买商办类项目。

新建商办项目不得低于500平方米

公告对规范北京市商业、办公类项目管理提出了严格要求：开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

500平方米以上户型，此前只占到商住产品的1%，开发商基于市场需求来规划产品，此次要求未来商业办公产品的最小分割单元不得低于500平米，意味着将99%的商住购房需求摒弃在外，还原商办原本的功能。

限购政策一出，北京最大的二手房中介链家昨晚也开始陆续下架商办物业产品。晚间11点，记者以客户名义进行咨询，被一名链家中介告知，旗下针对个人客户的商办项目已经全都下架，只能以公司名义购买：

中介人员：“现在基本上全部都让下架，规则已经出来嘛，我们肯定要下架啊。今天晚上还开会，就说之前以个人买的还按个人走，以后确实只能以公司的名义买。”

北京市住建委26日分组对国奥村、海淀区中关村第一小学、东城区史家小学、西城区实验二小等区域附近的房地产中介门店进行现场执法。因涉嫌违规代理商办项目、涉嫌参与炒房哄抬房价等行为，28家房地产中介门店被责令停业整顿。

在检查过程中，北京住建委要求房地产中介机构要依法合规经营，不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等。一旦发现有中介机构或经纪人员参与炒房、哄抬房价等，将逢“涨”必查、逢“炒”必“办”。房地产中介机构也不得违规代理商办项目，一经发现，必将严惩，绝不姑息。

若政策继续严格执行  商住房可能“跌价”

中原地产首席分析师张大伟认为，它已经不是简单地认房又认贷这种政策内容了，它是全面改变了过去的游戏规则，对于市场的影响就是会回归商办类的真实用途。在过去多年的楼市发展中，商办类本身就是一个畸形的存在，大部分的物业成了一个类居住的物业。未来再拿商办类土地的开发商就会要重新进行估值；而且对既有的市场交易，包括开发商手中的库存量，包括市场上过去已经进入二手交易的这种商办类物业，全部都会有一个非常明显的打压。成交量的话我们业内估计，起码有60%以上的下调幅度，甚至有可能直接的进入休眠状态，价格保守估计起码要跌3成以上。

三、最强杀招来了！论打击投机炒房手段，我只服厦门！

对很多中国人来说，人生有三大幻觉：“国足会赢，房价会跌，股市会涨”。

现在第一个幻觉实现了，3月23日，世界杯预选赛，国足以1:0赢了韩国足球队。

现在最大的幻觉——房价下跌，也可能会实现了。

继北京出台史上最严限购政策后，厦门也纷纷开启限购模式。最新的调控政策堪称史上最严，且不但严还严出了新意！

24日，二线城市中房价最高的厦门发布了楼市调控新举措，在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，厦门市本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年；新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

财经评论员原上草在牛爷财经（youthinking）中表示，

这个限制买卖，比提高房价买卖成本还要命，此前，上海等地出台了未满5年，增加交易成本，提高税费的措施，但毕竟只是增加成本，很多炒房客还是不在乎的。而厦门这一次，是直接不让你买卖。这招杀伤力太强，直接剥夺你的买卖自由，万一缺钱很着急了，也不能买卖，这对炒房客会是致命打击。

这意味着，在这两年厦门房价上涨时期钻进去的炒房客，都会傻眼了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为

此次新规最严的一条规定，是房屋买卖以后需要三年才可以交易。“这个规定在全国其他城市都没有，厦门应该是全国首个。此前也有传言说上海要出台类似的规定，最终没有出台。这次政策的出台很有必要，一定程度上将住房交易背后的漏洞补上了。”

微信公众号樱桃小房子（cherryhouse2017）对此评论道

1、 据厦门人说，去厦门炒房的大多是外地人，部分中介围盘加忽悠制造紧张，这次投资客要哭了，比如借钱炒房的，利用银行首付贷、信用贷、消费贷凑首付和月供的；手上有多套房的投资客，资金周转不过来的；想短期赚差价，一年半载转手的，要么继续捂在手上，继续筹集资金，每月背负巨额按揭贷款，要么违约。

2、市场成交量会迅速下滑，中介要关门一批，市场观望两个月后成交价很快会下跌，资金不够的投资客要想套现，只能降价通过私下签订买卖协议，等拿到产权证再过户，但是政策又规定没有房产证的不能办委托公证，这就麻烦，很多买家不可能冒这个风险付了钱还不去公证，所以投资客基本上没法套现了。

3、购买二手房的，最多只需要被套2年，而购买新房的投资客，起码要锁死三四年，因为从交房到拿到房产证差不多要一两年。短期投资买新房是最大的坑，拖的时间越长，月供周期长，光是银行利息就吓人，给银行打工了。

最关键的是，一旦打响了第一枪，有了典范，预计后续会有其它城市跟进，学习此种打击投资炒作方法，进一步加码限购调控，落实中央所说的“房子是住的不是炒的”精神。

总之，房价如果暴跌了，甚至是腰斩了，受伤害最大的恐怕是疯狂的炒房者，这些人需要被教训，才知道房价暴跌带来的痛。

来源：综合财经韬略（tttmoney8） 、中国新闻网(ourcecn)、牛爷财经（youthinking）、樱桃小房子（cherryhouse2017）、21财闻汇、央视新闻、新华社、央视财经、央广新闻、和讯房产、澎湃新闻

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