（资产证券化267讲，住房租赁资产证券化新规。第一部分：中国证监会 住房城乡建设部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知（证监发〔2018〕30号）。第二部分：新规划重点。第三部分：最新案例。
本期主要介绍刚发布的新规
：中国证监会 住房城乡建设部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知（证监发〔2018〕30号）。最后是几个近期最新房地产REITS案例。
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近期小编手里的项目汇总
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1、共享汽车项目需要资金或者汽车租赁公司合作。2、地方政府项目、房地产商
一手项目
。
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中国证监会各派出机构，各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局），新疆生产建设兵团建设局，上海证券交易所、深圳证券交易所，中国证券业协会（报价系统），中国证券投资基金业协会，中国房地产估价师与房地产经纪人学会：
为贯彻落实党的十九大精神和2017年中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品，现就有关事宜通知如下：
一、总体要求
（一）重要意义。住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。
（二）基本原则。坚持市场化、法治化原则，充分发挥资本市场服务实体经济和国家战略的积极作用；明确优先和重点支持的领域；加强监管协作，推动业务规范发展；积极履行监管职责，切实保护投资者合法权益，合力防范风险。
二、住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持领域
（三）发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：一是物业
已建成
并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业
正常运营
，且产生持续、稳定的现金流；三是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近
2年无重大违法违规
行为。
（四）优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用
集体建设用地建设租赁住房试点城市
的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。
（五）鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。
（六）重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有
债权
性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（
REITs
）。
三、完善住房租赁资产证券化工作程序
（七）支持住房租赁企业开展资产证券化。住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求，自主开展住房租赁资产证券化，配合接受中介机构尽职调查，提供相关材料，协助开展资产证券化方案设计和物业估值等工作，并向证券交易场所提交发行申请。
（八）优化租赁住房建设验收、备案、交易等程序。各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立
绿色通道
。对于在租赁住房用地上建设的房屋，
允许转让或抵押
给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展资产证券化。
（九）优化住房租赁资产证券化审核程序。各证券交易场所和中国证券投资基金业协会应根据资产证券化业务规定，对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、备案和监管，研究建立受理、审核和备案的绿色通道，专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。
四、加强住房租赁资产证券化监督管理
（十）建立健全业务合规、风控与管理体系。中国证监会和住房城乡建设部推动建立健全住房租赁资产证券化业务的合规、风控与管理体系，指导相关单位完善自律规则及负面清单，建立住房租赁资产证券化的风险监测、违约处置、信息披露和存续期管理等制度规则，引导相关主体合理设计交易结构，切实做好风险隔离安排，严格遵守执业规范，做好利益冲突防范以及投资者保护，落实各项监管要求。研究探索设立专业住房租赁资产证券化增信机构。
（十一）建立健全自律监管体系。中国证券业协会、中国证券投资基金业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会要加强配合，搭建住房租赁资产证券化自律监管协作平台，加强组织协作，加快建立住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、评级机构等参与人的自律监管体系，研究推动将住房租赁证券化项目运行表现纳入住房租赁企业信用评价体系考核指标，依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。
（十二）合理评估住房租赁资产价值。房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。承担房地产资产证券化物业估值的机构，应当为在住房城乡建设部门备案的专业力量强、声誉良好的房地产估价机构。资产支持证券存续期间，房地产估价机构应按照规定或约定对底层不动产物业进行定期或不定期评估，发生收购或者处置资产等重大事项的，应当重新评估。
（十三）积极做好尽职调查、资产交付与持续运营管理工作。资产证券化管理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构应勤勉尽责，对有关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，确保符合相关政策和监管要求。发起人（原始权益人）应切实履行资产证券化法律文件约定的基础资产移交与隔离、现金流归集、信息披露、提供增信措施等相关义务，并积极配合中介机构做好尽职调查。
五、营造良好政策环境
（十四）培育多元化的投资主体，提升资产支持证券流动性。中国证监会、住房城乡建设部将共同努力，积极鼓励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与资产证券化业务，建立多元化、可持续的资金保障机制。
（十五）鼓励相关部门和地方政府通过市场化方式优先选择专业化、机构化或具有资产证券化业务经验的租赁住房建设或运营机构参与住房租赁市场，并就其开展租赁住房资产证券化予以政策支持。
（十六）建立健全监管协作机制。中国证监会、住房城乡建设部建立住房租赁资产证券化项目信息共享、日常监管及违规违约处置的工作机制，协调解决住房租赁资产证券化过程中存在的问题与困难，推动住房租赁资产证券化有序发展。中国证监会各派出机构及上海、深圳证券交易所等单位与各省级住房城乡建设主管部门应加强合作，充分依托资本市场，积极推进符合条件的企业发行住房租赁资产证券化产品，拓宽融资渠道；加强资产证券化的业务过程监管，防范资金违规进入房地产市场，严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。
中国证监会 住房城乡建设部
2018年4月24日
第二部分：新规划重点
1
、
明确住房租赁
ABS
基本条件：
2
、
优先支持区域
：
-
大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域
-
利用集体建设用地建设租赁住房试点城市
3
、
ABS
政策支持：
-
支持住房租赁企业建设和运营租赁住房
，并通过
ABS
方式盘活资产。
-
支持住房租赁企业依法依规
将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展
ABS
。
-
优先支持
项目运营良好的发起人
（原始权益人）开展住房租赁
ABS
。
-
支持以不动产物业作为底层资产的权益类
ABS
，
试点发行房地产投资信托基金（
REITs
）
-
对于在租赁住房用地上建设的房屋，
允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展
ABS
4
、流程优化：
（摘自：大队长金融）
第三部分：最新案例
1
概述
2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）。同日，“华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划”（以下简称“中南菩悦浦寓类REITs”）获深交所审议通过，拟发行金额3.6亿元，由华泰证券（上海）资产管理有限公司担任承销商和管理人，该产品是国内首单由专业化机构托管的长租公寓类REITs。
中南菩悦浦寓类REITs物业资产为浦寓集中式公寓，位于上海虹桥商务区辐射板块，由中南菩悦（中南集团和菩悦资产合作的地产基金创新平台）投资并持有，引入专业化机构化公寓运营商小寓科技旗下安间（寓见升级版企业）担任物业运营方，通过集中化、规模化运营，提升租赁住房品质，满足了居民多层次居住需求。
2
016年国务院政府工作报告首次提出建立租购并举的住房制度。2017年10月18日，党的十九大报告中提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
中南菩悦浦寓类REITs的顺利通过，对加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。根据公开信息，截至2018年4月25日，深交所已通过7单住房租赁资产证券化产品，拟发行金额253.5亿元，体现了深交所对《通知》要求的积极落实以及对优质住房租赁企业的大力支持。
多主体的参与丰富了住房租赁市场体系。中南菩悦和安间的强强联合，符合2017年住建部文件“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务”，充分体现了“供应主体多元化”，贯彻落实了《通知》“鼓励专业化机构化的建设或运营机构”的要求。
存量房屋用于住房租赁的尝试，增加了住房租赁市场的供给。遵循住建部“增加租赁用房的有效供应”的指导意见下，中南菩悦浦寓类REITs按规定
对存量房屋用于租赁进行尝试
，严格执行改建租赁住房项目规划、审批、改造、验收、运营管理等规范性程序，盘活了存量房屋，有助于缓解人口净流入的大中城市居住压力，减少房地产无序发展对实体经济的挤压，优化实体经济经营环境，促进经济脱虚向实发展，提升国民经济发展水平。
长租公寓REITs拓宽住房租赁企业融资渠道。租赁住房前期建设及改造投入大、回报周期长，盈利途径单一，因此，对住房租赁企业的融资能力要求颇高。中南菩悦浦寓类REITs的积极尝试，是中南菩悦“专注存量市场、发现价值洼地、升级改造提升资产价值、与专业管理团队协同共赢”的商业模式的良好实践。对中南菩悦而言，资产证券化方式对“租赁型资产管理业务”的融资通道和退出渠道方面有着“创新意义”，完善了住房租赁市场金融配套体系，实现了租赁住房“投融管退”完整商业模式闭环，在依法合规、风险可控、商业可持续的原则下，为住房租赁企业融资开拓了新的方向。
中南菩悦浦寓类REITs的获批，是中南菩悦积极响应政府号召、响应国家租售并举政策的积极探索与实践。增强了中南菩悦扩大租赁住房规模、提高客户满意度、提升资产回报的信心，坚定了中南菩悦“做好、做实、做久租赁型存量资产管理业务”的初心和决心。
小寓科技作为以数据驱动、依靠科技推动的前沿公寓运营商，帮助住房租赁企业解决租住行业领先的产品、获客、收益、成本管控问题，降低开发运营风险；为居民提供了良好的住房租赁增值服务，解决了传统租房模式带来的信息不对称、居住品质低下、体制漏洞等痛点，提升了居民生活质量。
（摘自：华泰证券资产管理）
近日，国内首单城市更新类REITs——“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”获上交所无异议函。本单产品拟发行金额9.5亿元，发行人为北京畅和信股权投资中心（有限合伙），由华西证券股份有限公司担任承销商。
高和资本董事长、中国城市更新论坛主席苏鑫指出，中国城市更新的市场需求早就存在，较早的是旧城改造，更早的是二房东这类民间力量对住宅进行的改造。放眼国外，成熟的国际化大都市近二十年都没有城市开发，只有城市更新，例如纽约、东京、伦敦，因为已经没有合适的土地来进行开发。而在国内，北京四环以内、上海内环以内、深圳甚至连关内都几乎没有土地，并且城市的发展和人的成长一样，会出现各种各样的“疾病”，这是城市发展到一定的程度必然会面临的现象，现在的城市基体出现了问题，原有的城市功能已经不能满足现在市民的消费需求，这时候就需要进行改造、更新。
苏鑫认为城市更新不是房地产，而是消费需求、技术需求的升级，更接近于实体经济，从这个角度来说城市更新代表了未来的一个发展方向。最早关注城市更新的不是开发商，而是资本。近一两年万科、远洋、首开、中粮等企业，基本上做商业地产的都在进行城市更新项目，非商业地产商也需要在这里面寻找新的业务、新的增长点。因为它的市场规模高达万亿级，并且是永远可持续的，表现的属性是金融推动、政策引导。
一、高和资本城市更新主要模式流程
高和资本作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。
高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。
二、改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例
高和资本联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦）标的约2.6万㎡，交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。
三、改造再运营、带资管协议出售模式——以高和蓝峰大厦为例
高和资本于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦）改造中，引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形）改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）。
