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110平的房子“到手”仅61平！买房何时只付“套内”的钱？

中新经纬 · 公众号 · · 2022-08-16 15:35

正文

山东省青岛市一位市民购买的110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

此事引发网友热议，有人称“花大价钱买了公摊面积”“公摊按精装费用计算”“不管取不取消，最起码应该公开公正透明”。

▲来源：微博

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外墙一半计入套内，

将近一半都不是自己住的

据法治日报报道，2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。李黎的购房合同内容显示：总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋，套内建筑面积为75.24平方米，公用分摊建筑面积为35.01平方米，公摊面积占房屋总面积约31.8%。

然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。

李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”

直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”李黎说。

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取消公摊具备可行性吗？

在北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜看来，取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。因此，商品房无论是按照何种方式销售，均应体现分摊的共有建筑面积。即便按套销售，也仍然存在公摊面积。公摊面积客观存在，必然要由部分或全体购房人分摊。

“一律取消公摊面积，入住后对公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任均是现实问题，如果购房人个人无力管理，则将影响小区的整体品质及全体业主的权益。”孟丽娜说。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公摊面积不具有可行性。房改后，我国的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。

在北京市房地产法学会常务理事、海润天睿律师事务所合伙人包华看来，取消公摊并不难，但用什么替代公摊是需要慎重考虑的。目前，测绘报告中没有房屋使用面积的数据，如希望用使用面积作为计价、计费、计税的依据，就需要对已有房屋补测该数据。“姑且不论是否有足够的人手完成这项工作，仅就已经装修、改造的房屋如何认定使用面积就是一件非常复杂和棘手的事情。”

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经纬快评：公摊面积不能一“摊”了之

近几年，因商品房公摊面积过大引发购房者维权的事件屡屡见诸报端。商品房买卖中，绝大多数都是以建筑面积(套内面积+公摊面积)为计价依据的，而购房人能够实际使用的、也是最关心的就是套内面积。不过，公摊面积关系着公共区域的大小、美观度以及公共设备的配置，因此，公摊面积并非越小越好，例如，几十年前修建的筒子楼公摊面积小、得房率高，公共设施却少得可怜。

但在实际生活中，公摊面积成了开发商的大箩筐，什么东西都能往里装，慢慢地成为了一笔糊涂账。在小区内，哪些公共区域、设备用房可以被认定为公摊面积，每家每户该如何分配，这些问题对大多数业主来说，恐怕都是丈二的和尚——摸不着头脑。即使具备专业的知识，想搞清楚哪些项目被计入、比例是多少，也绝非易事。

对购买期房的业主来说，开发商告知的得房率都只是一个预估的数字，实际得房率要以交付后为准，这样一来，买新房变成了拆盲盒。房屋交付后，因得房率下降而出现的纠纷并不少见。另外，对一些首次置业的人而言，他们不知道公摊面积为何物，可能会在低价的诱惑下，买下了一套公摊很大的房子，最终得不偿失。

一套100平方米的房子，如果得房率从80%降到75%，在房价高企的城市，这5平方米可能就是几万元乃至十几万元。不止如此，房屋的契税、入住后的物业费、取暖费以及二手房买卖的增值税，都是以建筑面积为计价依据的。可见，稀里糊涂的公摊面积，让老百姓承担了不小的成本。

随着居住品质的提升，公共区域的配置变得愈发重要，公摊也在所难免。我们需要做的是，让公摊走在阳光下，让它变得明明白白，要让开发商讲清楚每个项目计入的面积、分摊的比例以及存在的合理性。

当然，也有人认为，即便对公摊面积进行明示，开发商仍然可能钻空子。所以，不妨探索更为合理的计价方式，比如尝试推广以套内面积代替建筑面积作为计价方式，扭转业主的困惑。以套内面积计价，能更好地反映房价变化，也能让今后各类涉房税收的征收变得更为合理。

改变商品房计价依据，牵一发而动全身，实际操作下来并不容易，也会受到一些阻力，分步实施、逐步推广或许更符合实情。实现美好居住生活，就应该让购房人消费得明明白白、花得痛痛快快。

本文综自法治日报、中新经纬（薛宇飞）及公开信息

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