最近，经济学家金岩石多次发出这样的投资建议：
未来三年，卖掉所有投资性房产！
从公开资料看，金岩石的逻辑大致是这样的：
中国在城镇化过程中出现了严重的人口和土地错配，未来人口将集中在几大城市圈，一些地区将接近于无人区，这些无人区的房产还以资产抵押在银行，银行坏账短期还没有浮出水面。但这些鬼城、鬼区不断曝光，风险就不不断暴露，金融海啸可能会拔地而起，北上深的豪宅价格或将一夜腰斩。
所以
未来三年，卖掉所有投资性房产，不问价格。
对于家庭资产配置，金岩石建议，弃房、持股、全球化，家庭财富的配置从房地产未来五年转向全球配置，证券投资主导。
说实话，对于一切简单粗暴、过于肯定的投资建议，我都会产生天生的反感，在心里嘀咕一句：骗子吧。
要知道，金岩石此前一直是楼市的死多头，你百度一下“金岩石
+30
万”，就可以发现他的很多名句。比如在北京演讲，他会说“北京房价卖不到每平
30
万是开发商的耻辱”；在深圳演讲，他又会说“深圳前海房价涨不到每平米
30
万是开发商耻辱”。
但似乎在一夜之间，他转向了。有媒体使用的标题是，他“投降了”。
我查阅了金岩石在
2016
年发表的一篇文章，他当时是说“
5
年内卖掉所有投资性房产”。
对于“投资性房产”，他有一个非常严苛的定义：排除了自住房产、改善型住宅和“能够证券化的房产”（有稳定租赁现金流的房产）。
当看到这个定义，我笑了：这个滑头。他其实是挖了个坑，等着反对他的人跳进去。如果“投资性房产”这么定义，结论当然是对的，这完全不是一个问题。
我此前在专栏里提出过两个概念——
“
有用的房子”和“没有用的房子”
。所谓有用的房子，就是可以自住或者租出去的房子。这种房子，都有资产属性，都可以在某种程度上抵抗通胀。但“没有用的房子”，也就是无法自用、很难出租的房子，则风险巨大，仅仅一个房地产税就足以打垮它。
金岩石的所谓“投资性房产”，其实就是我说的
“
没有用的房子
”。这些房子一般处于三四五线城市的新区、开发区，或者是三四流风景区内、远离人烟。
这些房子缺乏基本的配套，入住率极低，晚上犹如鬼城，你是不会去住的，也很难租出去。当然应该卖掉这些房子，不问价格。但问题是，你卖得出去吗？
在玉门老城，由于人口中心的转移，红本商品房的售价跌到了每平米不足
100
元。这种现象，未来
10
年在中西部小城市将越来越常见，最终其房屋的价格，就是拆除卖废品的价格。如果太偏僻，连废品价都卖不到。
但金岩石的另外几个结论，我就不认同：第一，他说金融风暴之后，北上深豪宅价格会腰斩；第二，他建议弃房、持股、全球化配置资产。
我们先看第二条。很显然，绝大部分普通中国人，是无法按照他说的方式配置资产的。我此前在专栏里讲过，没有
5000
万人民币以上的资产，你没有必要去国外配置资产。第一，钱太少，不够费事的，成本将会很高；第二，国家现在也不让你把资产转移到国外。
至于股市，就更扯淡。手持镰刀的人，当然希望韭菜越多越好。
金融风暴和中国房价的关系，金岩石也没有弄明白。其实，绝大多数谈论中国楼市的人都没有弄明白。为了说明这个问题，我整理一个表格，带着大家回顾一下
2000
年以来中国房价的演变历史。
2000年以来中国住宅价格演变
|
住宅均价
|
涨跌幅
|
M2
增幅
|
利率走向
|
|
2000
|
1948
|
--
|
+12.3%
|
亚洲金融风暴之后降息周期的尾声，
2002
年降息一次
|
|
2001
|
2017
|
+3.5%
|
+14.4%
|
|
2002
|
2092
|
+3.7%
|
+16.8%
|
|
2003
|
2197
|
+5%
|
+19.6%
|
|
2004
|
2608
|
+18.7%
|
+14.6%
|
加息周期，加息
9
次，其中
6
次在
2007
年
|
|
2005
|
2937
|
+12.6%
|
+17.6%
|
|
2006
|
3119
|
+6.2%
|
+16.9%
|
|
2007
|
3645
|
+16.9%
|
+16.7%
|
|
2008
|
3576
|
-2%
|
+17.8%
|
降息5次，全部在2008年
|
|
2009
|
4459
|
+24.7%
|
+27.7%
|
|
2010
|
4725
|
+6%
|
+19.7%
|
加息5次，3次在2011年
|
|
2011
|
4993
|
+5.7%
|
+13.6%
|
|
2012
|
5430
|
+8.7%
|
+13.8%
|
7次降息，2012年2次，2014年末1次，2015年4次
|
|
2013
|
5850
|
+7.7%
|
+13.6%
|
|
2014
|
5933
|
+1.4%
|
+12.2%
|
|
2015
|
6473
|
+9.1%
|
+13.3%
|
|
2016
|
7203
|
+11.3%
|
+11.3%
|
|
注：表格里的“住宅均价”是指全国新建商品住宅的销售均价，来自国家统计局官网，单位为元人民币
/
平方米。
M2
增速，为同比增幅。
从上面表格可以看出，
2000
年至今中国楼市经历了
