资产证券化┃基础资产选择之道

来源：仲量联行评估咨询

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随着房地产市场存量时代的到来，如何盘活资产、使其发挥更高效益已成为开发商亟需解决的问题。在此背景下，资产证券化将有巨大的发展空间。

近日， 仲量联行评估及咨询高级董事陈志康先生 受邀出席2017商业地产资产证券化合作发展峰会，就资产证券化估值要点及资产管理发表主题演讲。

由于资产证券化的核心是基础资产未来所产生的现金流，因此，合理选择基础资产，对资产证券化的成功发行至关重要。我们认为，下述六类地产适合资产证券化：

传统地产：回报稳定

新兴地产：增长强劲

作为评估机构，仲量联行评估及咨询团队关注基础资产的 现状 和 增值潜力 。同时，由于基础资产也在不断发展和变化，还应关注 未来运 营和发展的状况 。

如果说，基础资产是证券化的基石。那么，选择合理的评估方法，反映基础资产的价值，就是资产证券化成功发行的助推器。

在仲量联行评估及咨询团队看来，在资产证券化估值的 技术思路 包括三大方面：

关注核查产权是否完整、完善既是评估规范的要求，也是防范和减低资产证券化产品风险的措施。

对 现金流 进行合理判断及评估是资产证券化评估工作重点之一。由于物业的现金流会受到物业运营模式、市场等多方因素的影响，因此，在评估时，既需要关注 物业类型 、 租售情况 、 收益模型 、 运营模型 等基础信息，也需判断 物业运营合理性及未来趋势 。

在资产证券化估值中，有几种基本的评估方法来评估物业价值。其中市场比较法和收益法是最优选的两种方法。

市场法注重比较近期的可比交易，从市场层面反映物业的价值，而收益法关注对回报率的分析和计算，更加有利于体现物业未来的潜在价值。

现金流计算模型 是我们在进行物业资产证券化过程中经常使用的计算模型之一，也是较有挑战的是计算模型。这一模型需要评估师根据现有的全部资产和整体获利能力，充分考虑影响企业未来盈利能力的各种影响因素，同时，需要评估师具备相对全面的分析房地产运行规律，对于房地产市场有较强的把握和判断能力。

以收益判断为例：“动态”的概念十分重要。仲量联行评估及咨询重点关注几组核心数据：判断市场租金是否合理，需关注租金的 长期增长率 ；根据物业目前的运营状态及未来的运营方式，提出未来合理 空置率 水平等等。在此之后，还需要依据不同的收益模型，根据市场上同类物业的回报水平综合判断，估算合理的 折现率