主要观点总结
本文主要讨论了当前房地产市场下卖房置换的难点和策略，包括市场趋势、新盘与二手盘的比较、卖房时机的把握、应该卖哪些房子以及置换的注意事项等。
关键观点总结
关键观点1: 市场趋势及新盘与二手盘的比较
当前市场新盘产品力强，性价比高；二手户型实用性普遍不高。新盘价格上不去，上车门槛降低。二手业主面临挑战，买家更关注新盘。
关键观点2: 卖房时机的把握
错过上半年这波热度，之后卖房难度将增加。市场的低迷周期也是考验，需要理性看待并接受当前价格远低于预期的现实。
关键观点3: 应该卖哪些房子
提出了应该卖的房子的五种情况，包括老破旧大、远郊区无价值、面积小户型过时、看空楼市、资金压力等。
关键观点4: 置换的注意事项
置换是为了更高品质的生活和资产保障。关注的重点应该是买，同时必须接受一定损失。需要选对板块、节点，把握周期和节奏。有优化能力且有必要升级时，当前是腾挪置换的时机。
关键观点5: 专业咨询的重要性
作者强调实际操作经验的重要性，并提供纯咨询服务，帮助需要卖房置换的朋友做出合理决策，避免踩坑。
正文
开年就有好几个朋友过来咨询，无一例外都是要卖房置换的。
去年我就多次提醒过，建议各位赶紧抓住这个调整周期，卖房的朋友果断点，该割肉就割肉，该升级就得置换。
从我的经验来看，今年要卖房的人，如果不抓住上半年这波热度的话，之后会比去年更加困难。
一是新盘产品力越来越强
，现在标配100%利用率，很多还做出了110%以上的户型，赠送多、飘窗多，显得性价比很高。
二是新盘价格也上不去
，很多板块的面积还越做越小，导致上车门槛更低。
但是二手的户型实用性普遍不高，比如新盘80就有三房两卫，但很多二手要去到100平甚至110平，那么同样总价下的同功能户型，二手单价就要低很多，对买家来说才有吸引力。
好，有这么多新盘拦在面前，二手业主难度很大，买家看新盘都看花了眼，除非价格特别笋，否则谁还看二手呀。
可能有人会说，24年的二手网签量还是有10万套接近11万套，数量少依然比新盘高，为什么卖房还这么难呢？
如果你一直在一线市场，就能发现二手的交投活跃，
是以价换量的逻辑。
看看广钢，科学城，万博，牛奶厂，金融城，甚至珠江新城和琶洲，这些热门板块在去年普遍有15-20%的回调，有些去到了20-30%的幅度，同一个户型，23年还能卖400万，到去年就只能卖300万了。
珠城琶洲这些高总价板块降幅更夸张，差了一年，成交总价可能就会少个300-500万，甚至更多。
并不是二手多好才维持这些交易，而是足够便宜了，才推动更多的购买力上车。
这也是很多卖房人感到困难的地方，难点不是卖不出去，而是不甘心以低价卖出去，或者实在接受不了自己200-300万的房子，要亏个80万100万才能脱手，刚需本来就不容易，还要亏这么多，几年工作白费力了。
这里的难度，底层逻辑是
“应不应该割肉”、“适不适合卖房”、“该不该现在置换”
这几个问题。
1、越秀天河海珠差不多30年甚至更老的房子，尤其是老破大，可以稍微整合一下，换套地段还不错的次新甚至新房。
2、买在远郊区，自己没住，租金又不高。这种房子实在没什么持有价值，毕竟连基本的居住属性都满足不了。
3、房子面积确实很小，户型也比较过时，地段也不算很核心，抛开金融属性，这套房子的居住属性也满足不了你的家庭。
5、手上资金有限，买房的首付必须来自卖房所得，或者无法同时高杠杆，必须卖房才能在自己的收入范围内买到理想房子的。
上面这些房子，我觉得未来机会不大，或者回暖可能性会位于整个市场的底端，即时行情回暖，可能也轮不到它们。
从根本出发点来说，
置换是为了更好更高品质的生活，是为了居住舒适度的提升，是为了资产确定性、安全性更有保障。
关注的重点应该是买。当下市场还处于低位，如果能够入手比较好的资产，这是我们应该更关心的。
