10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，将从明天（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地，存量房贷利率将进一步下降。
根据公告，对于以浮动利率，也就是贷款市场报价利率（LPR）加减点报价的存量个人房贷，当它的利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点。另外，六大银行的公告明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月。
对于房贷借款人而言，这则六大行公告可谓一大利好，而从市场端上看，其也是利率市场化改革的进步，有利于促进房地产市场平稳健康发展。从经济全局看，则有利于减轻购房者经济压力，提振消费信心，推动宏观经济增长。
此次存量房贷利率调整新机制的落地有三大背景，其一是近两年房地产市场供求关系发生了新的变化，市场向买方市场转变，各地在政策端上也变得更鼓励有需求的民众出手买房，存量房贷利率作为整体房贷的一部分自然也面临调整，以激发购房者积极性。
其二是整体市场利率的下行，与原有的商业性个人住房贷款利率定价机制发生碰撞，产生了利差和倒挂，为了避免新老房贷利差矛盾累积扩大，有必要对制度设计进行优化，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。
其三，由于宏观经济原因，部分市民在消费行为上转向保守，相当部分收入转为储蓄，由于存量房贷利率高企，其中又有相当部分被用来提前还贷，给银行系统造成不必要的压力。
而存量房贷利率定价机制的及时调整，其效果可谓一石三鸟，既缓解了利差问题，又提振了楼市信心，也利于广义上的促消费。
毕竟，对很多在房价高位出手的购房者来说，其每月负担的房贷利息不是一个小数目。如果其房贷利率与市场利率存在利差，他们可能就更倾向于把收入攒起来去提前还房贷，反之，这些钱就有可能被释放出来投入日常消费，无数购房者汇聚起来，就是一大笔数字。
由于新老房贷利差矛盾不断积累扩大，2023年8月各大商业银行已对符合条件的存量房贷进行过一次批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近，这实际上是银行对借款者的一种让利，是企业社会责任的一种体现。
但这种方式治标不治本，要从根本上解决新老房贷利差问题，还需要通过深化利率市场化改革，在维护合同严肃性的同时，破除制度性障碍，促进商业银行、借款人双方基于市场化原则自主协商、动态调整。
此次完善商业性个人住房贷款利率定价机制后，商业银行与借款人可自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾。
另外，尽管目前看新的定价机制是有利于借款者的，但这是建立在利率下行的当前市场环境下，而市场利率并不会永远下行，有升有降才是常态。
从这个角度讲，新的定价机制对双方长远看是公平的。比如在利率下行的情况下，购房者将房贷利率重定价周期调整为三个月，确实可能更早地享受到贷款市场报价利率（LPR）下调带来的优惠，但相反，如果利率上行的情况下，购房者也要更早承受LPR上调带来的损失。
需要指出的是，如站在更高角度观察此次存量房贷利率调整新机制的实施，会发现它是近期我国针对当前经济形势所释放的一系列大招之一。
相信随着存量政策的有力落实，增量政策的有力推出，中国将有能力完成全年经济社会发展目标任务。
撰稿 / 信海光（媒体人）
编辑 / 迟道华
校对 / 王心
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