天府广场正南900米、锦江畔新建住宅断供10年，终迎新货！

开发公司操盘手； 成都楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约40 00字，预计阅 读时间4分钟】

没错，近十年来，成都一环内没有一块超过百亩的新地供应！

一环土地供应出让的数量少的可怜，住宅用地仅有寥寥几块，其地段极好，但是新建的住宅的供应实在太少 ！想在一环买套舒适的新房，难度系数可一点儿都不低！

01

一环内，土地稀缺，寸土寸金之境

成都占地面积约14605平方公里，一环占地面积约29平方公里， 一环仅占成都总面积的约0.2% 。 一环土地资源稀缺， 土地成本极高，寸土寸金毫不夸张！

来看一环内近年土地出让情况，2015年至今只有极少土地出让，金钱的味道即将“扑鼻而来”，“贵”气十足！如下：

土拍历史回顾

2015年03月23日，蓝润以楼面价17076元/㎡拿下锦江区春熙路北段以东、正科甲巷以西、春熙路东段以北，该地块为13.5237亩的商业服务业设施用地。

2016年6月29日，锦江区一环路以东，东大街以南；出让面积45.6149亩，起始楼面价6500元/㎡；土地用途为二类住宅兼容商业服务业设施用地。该地块吸引了多家房企激烈竞价追逐，最终由新希望以楼面价9500元/㎡、溢价46.14%夺得。该地块已打造为高端项目新希望D10天府，其售价高达均价34000元/平方米。

2018年12月15日，阳光城摘得一环边红瓦寺片区的16亩纯住宅用地，该地块为成都迄今最高的住宅起拍价14124元/㎡，最终成交楼面价为15940元/㎡。

2019年7月31日位于锦江区东大街，为住宅用地，出让面积约合31.5亩，起拍楼面价14000元/㎡，该宗地设有底价，将采取“底价+限价竞买+竞无偿移交租赁住房面积+抽签竞得”的方式拍卖。最终由广州华发房地产开发有限公司和成都市锦江统一建设有限公司联合体竞得，成交楼面价19800元/㎡，竞自持租赁住房比2%。为目前成都最高楼面价，其售价预期达到近40000元/平方米。

土地是房地产开发最稀缺的资源，它的价格直接决定楼盘的价值。

一环的土地收储基本靠棚改，而棚改成本极高，特别是一环内，包括拆迁成本、安置赔付成本、五通一平等成本都高于其他地块。

该区域内住房以“老破小”唱主角，新产品大多为公寓。天府广场正南900米锦江畔，新建住宅断供10年之后，终于迎来了深藏不露的天府汇中心。

天府汇中心意境图

02

“ 千年锦江 ”成就高品位！

成都人喜好临水而居，把这样的生活看做是“地道成都味的生活”。

千年锦江是成都文化的摇篮，锦江流动的水滋润着成都，也流动着最美的成都旋律，成都人称之为母亲河。老成都人都知道，正是因为有了锦江，才有五、六十年代的标志建筑锦江大礼堂、锦江宾馆。顺着锦江的流经路径，也诞生了一系列星级酒店：岷山饭店、索菲特、万达瑞华、香格里拉酒店等。

“地道的成都味生活”成为一种稀缺的生活方式，在锦江河畔产生了众多的顶级项目，如走奢侈路线的阿玛尼项目、望江名门、花漾锦江…等项目。它们都是以“千年锦江”为依托呈现出的高端项目。

而今天我们谈及的主角--天府汇中心项目，坐落于锦江河畔， 毗邻天府广场（距离天府广场直线距离约900米左右） 、国际知名的四川大学、华西医院、与著名的历史建筑锦江宾馆、岷山饭店相邻，周边五星级酒店、高端写字楼林立，所在区位得天独厚！

天府汇中心夜景意境图

很对人可能对其开发商不太了解，其开发商--汇日集团成立于1995年，是一家多元化企业。其业务范围，覆盖香港及中国大陆等地，经营范围则包括:房地产开发、物业投资、基建、物流、餐饮、金融、康养等。

该项目的建筑设计团队为国际知名的建筑师事务所KPF，在美国纽约、英国伦敦、中国香港和上海都设有工作室。在世界各地以及中国有相当多的知名作品，并获得超过300个奖项。

其经典作品包括华盛顿世界银行总部、荷兰海牙政府办公大楼、新加坡罗敏申大厦、香港环球贸易广场、上海环球金融中心等。

天府汇中心意境图

天府汇中心由6栋弧形塔楼环抱之状形成、塔楼端坐于商业裙楼之上。项目占地约60亩，总建筑面积共约52万平方米，其中包括： 约8万平方米的高端住宅、约5万平方米的星级酒店、约12万平方米的超甲级写字楼、及逾12万平方米的高端购物中心 。

作为人南科技商务区的重点建设项目，其涵盖了 酒店、写字楼、商场、住宅为一体的大型城市综合体，无疑会成为成都主城区的地标性建筑之一 。

03

配套完善成熟，区位得天独厚！

项目地处南一环核心地段，正儿八经的人民南路核心CBD！ 人民南路作为成都的“第一干道”，它就是成都的大动脉 。 这条大动脉上诞生的银泰In99，天府汇中心项目一直备受大众瞩目。

天府汇中心和银泰In99有着类似的打造模式。天府汇中心为双地铁上盖物业、配备超甲级写字楼、星级酒店，大型商场等， 它 将实现这一带的华丽转身，为成都的大动脉奉献一个商业超级巨舰，将会把全成都的眼球拉回到天府广场正南900米的锦江畔。

再看区域内配套情况：

天府汇中心区位图

交通配套 ：项目所在位置 无缝连接地铁一号线及规划中的地铁十三号线，目前已经运营的地铁一号线，其华西坝站C口直线距离项目仅100米，距离已经运营的地铁3号线新南门站D口直线距离约700米。

商业配套 ：项目距离成都鼎鼎大名的春熙路商圈2公里范围内，项目西有锦里、武侯祠，东有九眼桥，周边商业氛围十分成熟浓厚， 别忘了，天府汇中心自身还规划有逾12万平方米的高端购物中心！

医疗资源 ： 该楼盘的医疗配套属于全成都乃至全国的“第一流”！周边有华西医院、华西口腔、华西妇女儿童医院等，以及华西医科大学，是名副其实的全国“一等一”医疗条件。

华西口腔医院实景

学区配套 ： 天府汇中心与同属武侯区的龙江路小学直线距离仅300米左右，距离龙江路小学南区（私立）也只有400米左右的距离。学区资源高端且丰富，与五朵金花的龙江路小学为邻，公立、私立学校都有很大的选择空间，不必再为孩子的就学而居无定所，学校资源是天府汇中心的一大亮点！

成都龙江路小学实景

天府汇中心地理位置贴近“五朵金花”中的三朵：龙江路小学、成师附小、盐道街小学。其中盐道街小学与项目一河之隔，距离约600米左右，距离成师附小约700米。三所学校的学区房价格比较耀眼：

距离项目最近的大学路12号，建成年代1996年，4月份该小区成交价一套，价格为32928元/平米 ； 临江路60号院，10月参考均价为30883元/平 ；一河之隔的盐道街学区房锦江明珠，成交均价约3.4万/平；皇后国际最近一套成交价38014元/平；成师附小学区房弘邦领邸最新二手房成交均价高达34000元/㎡，而财富中心的一套小户型二手房成交价，甚至突破40000元/㎡。

便捷的交通，一流的医疗资源、成熟丰富的商业配套，过硬的学区，总之，就是一个好字！综合多方面优势，这让该区域的房价水涨船高，这就是一环的魅力所在！

04

公寓or住宅，你得搞清楚！

天府汇中心作为这片区唯一的新建高端住宅产品 ，不仅享有个性化私人定制增值服务，自身提供了全面的居家配套，产品具有独特的领先性。对比周边公寓产品，优势不言而喻！

我们知道40年产权公寓大都有着一系列的标签：豪华、酒店式管理、精装修、城市中心、地铁房、小面积，低总价、不限购、国际范......

而事实并非如此， 非学区房是这类公寓的最大的缺点 ，另外还有重要的不足：不能落户、后续交易税费高昂、部分没有天然气、不适合深度居住，随着时间的推移，办公入住、库房入住等， 买入后，到底是适合自住还是适合办公呢？事实上都不适合！

公寓融资困难、抵押贷款难。商办类物业在抵押贷款或者融资方面，被银行设置各种门槛。

高额税费。 全额契税、全额土地增值税、全额增值税、个税以等，住宅契税目前全国有优惠，但是公寓和商业一律3%；公寓的土地增值税约8%，住宅免征；增值税，住宅满2年免交，公寓约5.6%一分不少；个税，住宅满五唯一免征，公寓一分不能少。商办类物业的维修基金、登记费、抵押费、工本费等等都高于住宅。

按照商业用水用电标准收费，公寓大都不通天然气。

购房者必须要从本质上了解公寓， 天府汇中心的住宅远比“ 高价公寓 ”更具吸引力！ 它完全按照住宅设计，符合居家理念，这么长的居住时间必须要求房产适合居住， 而办公居家两用的公寓和纯住宅的天府汇中心是不能比拟的。

05

需求实实在在摆在这里，投资具有绝对确定性 ！

项目周边住宅租赁的回报在6%左右，20年回本是大概率事件。套三的户型，年租金有望达到10万+。基于稀缺性，房产增值的收益将是一笔不小的数目，这里的房产投资预期看好。强大的市场需求实实在在摆在这里：

高端长租需求： 类似盛捷江畔高端服务式公寓每天房费高达500—1000元，依然房源紧张，客群大都为世界500强等国内外企业高管，他们需要较长时间在成都工作生活，甚至需要家庭成员同行，居住既要有酒店的配套，又要有居家的环境，于是，高端住宅就成为了最佳选择，而天府汇中心的住宅享有个性化私人定制增值服务，必将受到追捧。

就学家庭入住需求 ：周边学校云集，五朵金花中的三所都走路可达。另外还有：盐道街初中、盐道街高中、龙江路小学南区、成都石室锦城外国语学校等学校，为了孩子学习“孟母三迁”的人数众多，这些名校的家长大都有着强劲的购买力，有着强烈的居住标准高要求，苦于多年来在天府广场南900米的锦江畔，根本找不到高端楼盘，特别是全新的高端居所。

每年招生季，周边家长、学生云集，周边租房一房难求。 天府汇的出现，无疑是旱地里下了一场及时雨。

该楼盘近期即将预售，推出住户型区间： 92平米-178平米，如果定价3万左右的价格， 将成为投资、自住者追捧的热盘！要知道， 一环内兰博中心目前链家参考均价约50000元/平米，并且是40年公寓产权。 甚至一环外的名盘“望江名门”的价格也高达50000元/平，新希望D10精装价格为： 27600-39995元/平米，天府汇中心 周边老破小价格以上3万＋……

天府汇中心将成为“千年锦江”新的亮点，以其丰厚的内涵以及环绕的各种资源而为成都 楼市所仰慕。

本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！

★ 贰爷精彩投资观点 ★

2018成都楼市涨字当头 | 成都北门买房逻辑 | 天府广场理论 | 驳天府广场中心论 | 东进投资 |  贰爷 提出大怡心湖板块第一人 | 房地产税 | 天府新区牛鼻子 | 投资苦参单体住宅楼 | 大面板块价值洼地 | 买 二手房超级技巧 | 周期理论 | 买房最大的陷阱 | 新川板块3年翻番 | 新川板块豪宅化 | 新川板块赶超金融城 | 产业相思病理论 | 人口外溢理论 | 资金外溢理论 | 追新理论 | 朝向理论 | 旅游地产 | 商业 写字楼观点 | 商住公寓投资 | 环蓉投资灰犀牛理论 1  | 环蓉投资灰犀牛理论2 | 养羊理论 | 破限购三大新法  | 别墅观点 | 葫芦和瓢，房价和房租调控 | 6万到600的投资经历 | 土地流拍的原因 | 贰爷做客四川新闻频率FM106.1 | 贰爷做客天府之声FM92.5节目音频 | 贰爷做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话（上） | 贰爷做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话 （下） | 大面新房刷2万/㎡，剪刀差落幕，“反剪刀差”时期来临！ 2019成都新房迎“跳涨”，“破2万奔3万”是必然！ 杯具！视高买房首付款40万跌光了…… | 贰爷|2019年成都二手房。 | 2017-2018，我在抄底成都楼市剪刀差中度过 ！ 新盘破 3万，“破2万奔3万”要看开些！ | 怎么跌下去的二手房好货，还得怎么涨上来 ！| 泼冷水！套内面积计房价，你产生的是幻觉！ 城东买房（上）|板块PK,下一个必火的是… 你们要的学区房！新川板块最新学校进度大 全！ | 成都房地产，不是数学方程式能说明白的！ | 你得留一张房票给天府新区！ | 前两年买入牛鼻子的人还好吗？ | 人才落户再降门槛！家里有矿，继续观望！| 成都楼市进入新周期！贰爷做客四川新闻频率 | | 贰爷｜2019下半年极具“涨”相的板块：领涨、高端、学区……样样有！ | F4之怡心湖 | 2019下半年新货连连看！