楼市仍未到底，房价仍未企稳

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根据统计局的数据，今年1月份70个大中城市新房销售价格环比下降的城市达到了56个，二手房销售价格环比下降的城市达到了68个。此外，根据广发地产的统计数据，今年春节期间22个重点城市新房日均成交面积相比去年春节下滑了49%，其中一二线城市（8城）日均成交面积同比下滑了79%，三四线城市（14城）日均成交面积同比下滑了33%。

总的来说，今年春节的楼市成交量创下了近5年的新低，尤其是返乡置业热度非常弱，一二线城市的成交量也出现了大幅的下挫。简单来说，楼市还未到底，房价也未企稳。

很多同行都很困惑，为何楼市的救市力度越来越大，入市购房的人却越来越少，而且二手房的挂盘量还越来越高。从春节前四大一线城市集体破例性放松限购，到房地产融资协调机制的定向放水，再到最近的破例性房贷降息，楼市始终都没能被拉起来，这到底是信心的问题，居民就业和收入预期的问题，还是其他问题？

事实上，截止当前，商品房市场存销比仍在走高，根据易居等销售代理机构的数据，百城库存去化周期（存销比）达到了22.9个月，创下了2010年以来的最高水平，其中一、二、三线城市去化周期分别达到了16.6个月、19.6个月、30.2个月，其中大湾区的压力尤为明显。

受楼市销售颓势的影响，房地产行业的形势走向目前让市场各方变得更加焦虑，能否通过“三大工程”中的城中村改造及保障性住房建设工程拉动房地产市场也再次让人充满疑虑，但除了通过城中村改造和保障性住房建设项目的大面积落地拉动房地产，目前似乎已别无他选。

我们注意到了全国各地超大特大城市对城中村改造工作的空前重视，不过在具体推进方面却都面临各种各样的问题。

以一些内地城市的城市更新及城中村改造为例，要么是政策层面不完善，缺乏落地执行细则；要么是资金严重不足，包括地方政府、国企、城投都非常依赖和渴求社会资本、民企资金的介入。

更值得注意的是，即便政府、国企、城投能引入社会资本参与城市更新及城中村改造，在项目完成一级土地整理后，二级招拍挂阶段是否有房企摘牌拿地依旧具有很大的不确定性，毕竟楼市仍未到达底部，库存消化压力巨大，销售方面也没有太好的预期，因此房企整体的拿地意愿非常有限。除此之外，即便房企、城投愿意低价拿地，那也可能会涉及一二级倒挂的问题，也即二级招拍挂的土地出让收入无法覆盖一级开发的投入。

从具体业务推进的角度来看，地方国企、城投平台做城市更新及城中村改造项目的资金从何而来，前期投入如何回收或确保投资回报的来源，政府如何确保返还国企、城投的前期投入，以及国企、城投在引入社会资本（也即融资）的情况下如何偿还资金等，目前来看都困难重重。

我们注意到，很多央企对大湾区范围内城市更新、城中村改造项目的投资方面展现出了巨大的热情、力度和气魄，不过因为很多央企都只能从国企手上接过项目或者与国企合作，因此在国企不愿分出蛋糕或者国企内部决策流程非常繁琐的情况下，央企介入大湾区城市更新、城中村改造项目的机会可能比较有限。

还需注意的是，以深圳的情况为例，尽管很多央国企都将今年在大湾区的投资重点优先锁定在了深圳身上，但因深圳这边好的城市更新、城中村改造项目基本都已被民营企业提前锁定，因此今年能在深圳挖到多少投资机会仍有待观察。

更让人感到遗憾的是，民营企业（尤其是爆雷房企）在深圳的存量城市更新项目的纾困普遍面临着较多的问题，比如项目的调规、赋能（主要是增加商住指标、可售建面或减少公建配套）、实施主体的更换，以及项目是否能算得过账（主要是指纾困的经济可行性）等问题，因政府、领导的拍板涉及责任问题，因此这些存量项目大部分时候都很难推动。

当然，大家同时要看到的则是政府推进城市更新和城中村改造的巨大决心，比如春节结束后的深圳市高质量发展工作推进会议上，市住房建设局局长明确提出，要“以更硬作风推进新一轮城中村改造。系统构建政府主导的城中村改造“1+N”政策体系，做好新老项目和新旧政策的有效街接，攻坚克难，全年拆除城中村用地1.1平方公里，推动城中村改造迈上新台阶”。

同样的，广州开年的高质量发展大会上也明确提出，“今年是城中村改造突破决战之年，要打好城中村改造攻坚战，出台改造条例，深入实施依法征收、净地出让新模式，推动149个城中村改造项目取得突破性进展”。

我们最近经常给大家分享城市更新、城中村改造项目的投资过程中所需解决的社会资本（投资机构）的介入路径问题，事实上， 引导和协助地方国企和城投平台做好以下工作才是我们目前工作的重中之重，包括项目改造范围的划定、收益平衡方案的制定、融资方案的设计、拆迁谈判方案、土地整备与供地方案的制定等等。

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