9.24徐州土拍观察：时隔2月，苏堤北路地块地价下降16%说明了什么？

核心提要：

1、绿城时隔六年再度补仓徐州

2、时隔2月，苏堤北路地块地价缘何下降16%

3、徐州土地市场正式“入秋”

好地网9月24日讯（研究员 张彬） 9月24日，徐州鼓楼区出让1宗涉宅用地，最终的结果是绿城以140500万元竞得苏堤北路地块，成交楼面价8293元/㎡，溢价率45%。

地块成交

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

1、绿城时隔近六年再度补仓徐州

据了解，苏堤北路地块共有6家房企竞拍，其中5家为国企或央企。这是绿城在徐州开发的第二个项目，也是绿城时隔近6年后再度补仓徐州。

2013年11月，新盛置业竞得原茶棚村地块（案名：绿城紫薇公馆），绿城合作开发。绿城紫薇公馆是徐州最高端项目之一，最后一批房源于2019年4月领出预售，目前绿城紫薇公馆房源已基本售罄。

绿城徐州项目分布（数据来源：好地大数据）

2、时隔2月，苏堤北路地块地价缘何下降16%？

苏堤北路地块成交楼面价8293元/㎡，溢价率45%，位列徐州楼面价排行榜第8位，但地块价格较相邻申旺地块下降近1600元/㎡，跌幅16%。

好地研究院认为，2个月时间苏堤北路地块较申旺地块成交楼面价大幅下降，主要受区位及市场预期2个因素影响。

①从区位看，申旺地块和苏堤北路地块虽然最近处仅100米，但中间隔着一条铁路，两宗地块区位属性有一定差异。申旺地块属于中心城区板块，到市中心更便利，而苏堤北路地块位于中心城区和老城北板块交汇处，区域认可度不及申旺地块。

苏堤北路地块区位的认可度间接决定了地块未来的新房价格预期，地块周边1.5km范围内在售新房项目有4个，虽然4个项目均于今年入市，但项目间价格相差较大，其中旭辉美的天阙均价最高，为2.26万元/㎡，新城玖珑湖精装高层均价1.65万元/㎡，旭辉美的天阙、新城玖珑湖项目相距1.6km，但价格相差6000元/㎡。

苏堤北路地块成交楼面价8293元/㎡，保本房价在16700元/㎡左右，与新城玖珑湖价格相当，远低于旭辉美的天阙和玖玺项目价格。从目前的徐州房价体系看，即使项目上市时市场转冷，地块仍有较大的利润空间。

苏堤北路