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始于2015年，并在2016年加速上涨的房产周期基本画上句号，房地产的天确实变了。但是，现在就相信房价已经下跌了20%，那你真的应该交智商税。
来源：功夫财经（ID：kongfuf），作者：马光远
文章仅代表作者观点。
土地政府供应，开发商垄断房价的真实信息，整个房地产市场成了一个信息的“铁幕”，民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞。
在基本数据不公开的情况下，我们只会看到：土地永远是不够的，房子永远是短缺的，房价肯定是要上涨的结论。而支撑这个结论的，就是永远不公开的数据。
在我个人的公号文章中，我对最近媒体热炒的“北京房价下跌20%”的信息进行了剖析，认为这是一个假消息。以北京为代表的热点城市房地产的真实情况是：经过严厉的调控，房地产市场正式进入观望期：卖家不愿意降价出售，买家不愿意在目前价格下出手，买卖双方的博弈地位转换，房地产市场进入到了买方市场。假以时日，价格的松动和下调是趋势。至此，我们可以肯定地说，这一轮始于2015年，并在2016年加速上涨的房产周期基本画上句号，房地产的天确实变了。但是，现在就相信房价已经下跌了20%，那你真的应该交智商税。
问题的关键是，一个假消息，为什么媒体热炒？除了媒体的情操和专业水准外——降价的消息容易吸引眼球，房地产市场从来都充斥着假消息则是问题的关键。人们热衷于传播假消息，使市场上的真消息令人根本无从得知，或者被地方政府和开发商垄断。这是中国房地产市场最大的短板之一，可惜很少有人意识到这个问题的重要性。中国的房地产市场到处都是问题，无论是市场管理、市场交易、土地制度还是房价统计数据，一系列基本制度方面都存在严重残缺，但在整个房地产市场，最大的乱象却是信息的混乱和不透明。无论是在房价的统计、住房的基本供应量、开工面积、还是在基本的销售数据以及房地产信息的基本联网方面，都存在着信息的严重残缺不全和虚假等情况。
政府的年度建设计划、保障性住房的建设计划、土地出让年度计划，要么残缺，要么根本不公布，要么公布了不执行。在土地一级市场完全被政府垄断的情况下，供地信息的透明对于房价未来的预期极其重要，但长期以来，在土地供应信息层面，进步极为有限。大多数城市公布的只是一个大数，具体的供应计划如何，土地存量有多少，囤地的情况有多严重，除了研究机构的估算之外，信息从来不公开，造成了土地越来越少的假象。
开发商在取得某一特定区域的开发权后，事实上就成为了这一局部地区在特定时期的唯一产品提供者。利用信息的不对称分期滚动开发、炒作概念、提高房价、捂盘惜售等情况比较普遍，导致房地产市场完全成为一个信息很不透明的“柠檬市场”，开发商有绝对的话语权和定价权。一些被热炒的日光盘是不是真的，每个楼盘的销售进度如何，其实购房者根本没有任何途径知道。
1998年房改以来，中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标。在开发商和地方政府的垄断下，学术、科研机构的数据来源有限，而一些机构自己编的指数不仅权威性不强，反而通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的。在房价统计失真的情况下，官方公布的一些房价统计数据不仅和现实背离，反而出现了很多的笑话。
1998年房改以来，中国统计部门从来没有进行住房的基本普查。2009年，在全国房价暴涨的情况下，官方的统计结论居然是只涨了1.5%。而官方一直公布的70个大中城市的房价统计数据，因其不断失真而失去了统计的价值和意义。
目前中国究竟有多少存量房，各个城市供需缺口究竟有多大，拥有两套以上住房的人的比例究竟有多少，这些问题事实上非常简单。因为房屋本身作为不动产，各地的房管局都有详细的统计数据，但就是这么一个非常简单的问题，却成了中国房地产领域最大的信息之谜。
2012年，北京市公安局曾在社会治安管理的层面对北京住户进行过全面清查，曾有380万套空置房之说。但信息一公布，立即被有关部门否认，但真正的数据又是什么，却又不公开。相关部门搞一次住房普查，可能实施起来效果不会理想，比如北京很多房子，北京住建部门根本没有权力去了解这些信息。
在基本数据不公开的情况下，我们只会看到：土地永远是不够的，房子永远是短缺的，房价肯定是要上涨的结论。而支撑这个结论的，就是永远不公开的数据。一切都是猜测，一切都是人为的炒作，目的则只有一个：维持中国的高房价，维持土地财政的现状。2012年，按照国务院的要求，全国40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网。现在，我们又在搞不动产统一登记，但这些数据最终能够公开到多大的程度，仍然是一个未知数。
我们看到，在进行史上最为吓人的调控的同时，各界纷纷建言建立长效机制。但在主流的讨论中，大家似乎都忽略了信息的重要性。笔者在此提醒各位，如果没有一个基本的信息公开体系和制度，没有基础性的数据，任何调控都是一句空话，任何长效机制不过是空中楼阁而已。
在此再次呼吁：加快建立房价统计指标、住房存量、住房交易等基础数据和数据公开制度的假设，并通过立法确保数据的公开和透明。同时，利用不动产统一登记的契机，对中国住房情况进行一次全面的普查，这是中国房地产市场健康的基础和前提。否则，我们只能随着各种假消息恐慌和焦虑。
本轮楼市调控不仅是严限猛堵 从需求端转向供给侧
作者：马梅若，来源：金融时报
应持续推进楼市供给侧结构性改革
近期，楼市一改前一阶段整体高歌猛进、局部分化严重的态势，出现了一些新的现象。
一是热点城市成交渐冷。中原地产最新数据显示，5月1日至29日，广州仅成交一手住宅6326套，5月份总体成交量创近两年新低。5月1日至30日，北京合计月内二手房住宅签约10236套，为近27个月的最低值，成交面积96.45万平方米，较4月份分别下滑39.4%和37.3%。
二是房企融资受限。克而瑞研究中心于6月5日最新发布的监测数据显示，5月份，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。
毫无疑问，这些变化缘自本轮楼市调控举措的不断出台。但值得关注的是，本轮楼市调控的思路绝不仅仅是严限猛堵。
长期以来，房地产政策可谓急管繁弦。楼市疲软之际频频出手推出利好政策以稳定楼市消费预期，楼市火热之时不断出台调控政策为其降温。从阶段性效果来看，政策效应均有所体现。但是，“头痛医头、脚痛医脚”的突击战也受到诟病，建立楼市长效调控机制呼声已久，惜乎进展缓慢。
而这种情况近期出现了一些变化。可以看到，尽管限贷、限购乃至限售政策仍延续了阶段性调控、区域性调控的思路，房地产税等政策仍在准备和研究阶段，但是密集出台的新政表明，楼市调控渐渐从需求端转向了供给侧。
第一个信号来自土地供应调节。
今年的《政府工作报告》明确提出，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。这一要求并非无的放矢。以北京为例，尽管北京地区房价多年来持续上涨，但北京商品住宅供地仍不断紧缩，实际供应量从此前的978公顷逐年递减至2016年的103公顷。其中，2016年北京商品住宅供地计划完成率仅有12.1%。
对此，北京市已经开始从供给数量和供给结构进行调整。一是新房、住宅土地供应将双双增加。根据最新发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，未来5年，北京市计划供应住宅用地6000公顷，其中，国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷。
而4月份住房城乡建设部 、国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》更是将规定细化，要求“住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应”，将各地划分为“五类”调控目标管理。
第二个信号来自棚户区改造和公租房、共有产权房等保障性住房供给力度加大。
5月24日召开的国务院常务会议确定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持，以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”，兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。
毫无疑问，棚改是实现“居者有其屋”的重要一环，更是优化供给结构的必要之举。近年来，我国一直存在着“房多多者始终不乏，无所居者却也为数不少”的错配现象。这种房价持续上涨期间投资投机需求强劲，而刚需购买力受限的尴尬局面亟待扭转。而棚改、危改、公租房、共有产权房等类型的住房，通常价格相对可被居民接受，但流通性较差，在市场上的交易流程复杂，则是回归房子“居住属性”的选项之一。
其中，近年来开始大力推广的货币化安置更是一种创新型的应对方式，既推动了去库存工作，又减少了重复建设，提高了效率。
第三个信号来自租赁市场的新格局。
租售并举已经多次在中央及各级政府文件中被提及。随着房价攀升，满足多层次的住房需求已不是小众问题。链家研究院统计数据显示， 2017年4月，北京、广州、杭州地区的房租同比上涨，其中北京地区涨幅高达12%。市场需求强劲，加之政策的重点关注，未来一段时间内，热点城市租赁市场将迎来快速发展。
应当看到，当前租赁市场尚不成熟。“租房苦”不仅缘自正在疯狂上涨的租房成本，还来自房东动辄提出的断租或增加租金要求，让租户不得不在城市内不断迁徙。加上黑中介以及违约时难以维权等现象的存在，使得这一不断膨胀的市场亟待规范。当然，相关规定正在成型中。5月19日下午，住建部官网发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，希望通过立法建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全。
随着市场的规范化以及部分先行者看到商机后的“抢入”，租赁市场将在未来的住房占比中攀升。据链家测算，2016年全国有17万亿元的住宅成交额，但只有1万亿元的租金规模。而到2030年，中国的租赁人口将达到3亿人，租金规模预计将达5万亿元。
当然，尽管住房市场供给的新形势对于疏解消费者“抢时入市”的压力有极大帮助，但我们也期待未来能通过新产业、新动能的培育等，疏解投资者争抢“稀缺投资标的”的压力，如通过户籍制度改革、教育、医疗等资源的合理分配，疏解区域不平衡带来的两极分化压力；通过财税体制的配套改革等关键性改革，疏解政府对卖地收入依赖的财政压力。也唯有如此，才能重塑楼市供给平衡。
