直逼150%！广州户型龙卷风，卷死一二手？

当下新规产品，更新迭代与手机有得一拼！

户型使用率超110%都算落后，阳台占比高达30%……今年卷户型已next level。

还记得9月招商蛇口拿下的横沥宅地吗？今天，区姐拿到了其内部资料，一脸震惊！

使用率最高近150%；户户带空中花园……

这还是 广州首个拥有40%全赠送空中花园+25%阳台占比 新盘 ，算是 广州首个第四代住宅。

“新物种”的加入，无疑将横扫市场， 据说该项目12月会开盘。

其影响预计不小，打开广州户型升级新赛道，对二手降维打击，甚至能影响到新房销售、宅地出让。

1.

从资料看，招商蛇口横沥宅地的 案名，有可能叫 招商蛇口林屿境 （暂定名，下同）。

作为 横沥岛首个“超新规”产品， 市场关注度蛮高。

其将打破很多人对现有户型的想象，尤其很对“阳台控”胃口。

区姐根据拿到的户型资料，简单梳理出以下两个亮点：

一方面，户型使用率创新高，最高可做141%！

区姐数了一下，户型有 建面约82、110、125平 三个面积，满足刚需、改善不同需求。

同面积户型有奇偶数层之分，使用率为127%-141%不等。

没有达到150%倒是让人觉得有点意外，毕竟南方面粉厂阳台占 30 %已准备冲150%。

区姐猜测，估计是在设计时有所控制，所以只是趋近于150%。

这个户型有多炸？

53㎡大空间客厅， 南北通透， 连接的空中花园多达20㎡， 真正的超大公区空间。

南向27㎡主卧，为套间设计，连接14㎡空中花园，其中L型嵌入式衣帽间赠送。

哪怕是最低使用率也有127%，这对刚需买家是极大的诱惑。

比如 奇数层的82平小户型， 相当于105平实用空间， 南向主卧套间约23㎡，还有20㎡空中花园。

市面90%以上的刚需户型，可能都感受到被“冒犯”。

比如，横沥某新盘90平户型，使用率才91%，设计中规中矩，主卧也没有转角飘窗。

另一方面，25%阳台占比+40%全赠送空中花园，户户有空中花园。

第四代住宅特有的空中花园，是与传统住宅最大的区别。

区姐扒到一张图，展示的是重庆海成云湖郡的空中花园，看完或许就有大概印象。

而空中花园，也将招商蛇口林屿境最大的卖点之一。

至于什么样，区姐也扒到了建筑外立面的效果图，能看出 空中花园是错层分布的 。

按照规定， 项目每户可有一个或多个户属空中花园，不超套内面积40%， 挑高不小于2层楼的高度。

重要的是， 空中花园是全赠送的！

要知道， 珠江新城的金碧花园， 也有空中花园，但却不是赠送的，需要真金白银购买。

这里就是又能享受大面积空中花园，还不用多花钱，几乎是 叠墅平替。

虽然项目的阳台占比为不超25%，低于南方面粉厂地块、广隆涌东侧地块，但加上40%空中花园就无敌了。

在其他城市，招商蛇口也有打造第四代住宅经验，如南京的金陵序、西安的招商西安序。

招商蛇口林屿境究竟能否打好广州第四代住宅样板？拭目以待。

2.

第四代住宅的出现，开启广州卷户型新赛道，也是房企产品创新的新方向。

其实，出现超新规户型的根源，在于广州土地策略的巨变。

今年土拍市场太冷，连新房市场都能在新政利好下回暖了几波。

卖地难，逼出一地一策。

广州第四代住宅的出现，或许也能成为卖地的一种助力。

很多四代住宅，有超大尺度、外挑式露台花园空间赠送，可提升实得面积30-50平不等。

这样的创新产品，有更多的发挥空间， 可降维打击周边竞品，成为产品优势。

由此，若作为地块挂牌有利条件，房企也会大胆参拍。

比如，阳台占套内面积25%-30%，都是写进南方面粉厂地块、招商蛇口拿下的横沥宅地等新宅地当中。

南沙 横沥 宅地拍地要求

再者，超高使用率产品，势必成为以后卷产品主流趋势。

去年11月，广州印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》， 户型使用率能做到110%-120%。

而阳台占比，最大可以做到20%。

但随着南方面粉厂地块出现， 阳台占比提升到30%， 据说还是量身定制的。

其户型使用率或冲到150%，提高超规新品门槛。

30%阳台也开始铺开，南沙广隆涌东侧地块、黄埔将军山地块也随之跟进。

若不放开，市场这么难，房企更没信心，地块就更没有人要了。

但阳台的占比总不能无限制扩大吧，招商蛇口林屿境就来了，也为广州卷阳台面积提供另一种思路。

值得注意的是，超新规产品， 可能会越来越多出现在近郊或远郊项目，毕竟这样地块才好卖一些。

那么，超新规产品的出现，又会对后市带来怎样的影响呢？

1、超高使用率+创新产品，对一二手市场冲击。

第四代住宅这样的超新规产品，使用率超高，能有更多的实得面积，有更大优势。

这是市面上超新规产品的普遍共性。

以建面约82平小户型为例， 超新规户型实得面积有107平，而使用率普遍80%的二手，实得面积才66平。

其实也是可以用同样的钱，买到更多实用面积和更好的产品。

很多新规产品楼盘，也会以超高使用率作为卖点，吸引买家。

这对周边旧规新房或者户型过时的二手而言，简直是降维打击。

2、房企卷产品、造好房新方向。