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【深度分析】打击楼市新政纷纷出台的前因后果！

加拿大约克论坛 · 公众号 · 国际 · 2016-11-30 01:39

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今

年上半年，温哥华、多伦多房价真是涨疯了，大有失控的状态，民众怨声载道，政府不得不出台政策，控制房价的进一步攀升。除卑诗省政府在7月25日突然宣布从8月2日起对外国买家征收15%的税外，联邦政府于10月3日宣布，由10月17日开始，所有购买房贷保险的楼宇按揭必须经过压力测试。至此，两地楼市有点喘定，尤其是温哥华。不过，新政依然不断：安省财长11月14日宣布由明年1月1日开始，超过200万加元部分省土地转让税由原来的2%提升到2.5%而多伦多政府也正在提议从明年开始全面提高多伦多土地转让税。为了控制房价，各级政府也真是够拼的了。三级政府如此大力度的推打击楼市的政策，难道楼市升值，受益者仅仅是房主？各级政府将只会是受指责而被动的一方和所有新政仅仅为了挤楼市泡沫？

因为楼市升值，房主的资产自然水涨船高，但不要忘记，首先得到好处的还是政府。

下面让我们看看政府从中得到的实惠：资产升值一倍，政府的地税，土地转让就相应升一倍。

在加拿大买房，需要在房屋成交时一次性缴纳房屋总价1%的土地转让税，在持有房屋的每年中需要缴纳相当于房屋总价0.8%-2.0%的物业税，而海外买家在房屋出售时还需要缴纳房屋增值部分50%的资产增值税，这部分款项需要纳入卖家当年的个人所得中，按照个人所得税率来缴纳。所以，买卖一套房产，房产增值必须在10%以上卖家才能不亏；如果是House，合法出租，出租收益也要计入收入，缴纳个人收入所得税。想走“偏门”？非法分租最高罚金可高达40万元，这又将是政府库房一笔不小的收入。

由此可见，楼市升值，政府库房充实，政府肯定是不二的赢家。所谓各级政府联手出狠招挤楼市泡沫，只是希望能让楼市稳定下来，安抚部分民众的不满情绪。那么，房主们是否也是大赢家。下面，我们看看眼光独到的房叔的例子。

房叔今年45岁，2009年卖掉了自己在世嘉堡的唯一的一套独立自住平房。这套平房当时市值$385,000，扣除房贷，律师等费用后，到手现金$320,000。在朋友的大力鼓动下，大胆进军房产投资市场，利用手上的现金，一口气购入在NorthYork两个独立屋：一个$800,000的自住房和一个$650,000的投资房，总价值$1,450,000。很幸运，房叔赶上了多伦多房地产自2001年以来的黄金15年。从2009年的唯一一个独立平房发展到2016年总共拥有8个房产：4个独立屋、4个condo。资产也是一飞冲天，从原先的$385,000到如今的$7,000,000。除去$3,458,000的房贷，净资产也高达$3,542,000，也就是说，在过去的7年里，房先生的资产增加了9.52倍。

不过最近两年，房子的事情，让房先生困扰非常。因为随着贷款政策的逐渐加严，房先生明显感到想加大房贷，套现流动资金越来越困难，也就是说想购进新投资房产越来越难。因此，房先生不得不对自己的房产投资计划作一个大调整。今年6月份，他作出个一个重要的决定——卖掉NorthYork的投资房！让他作出如此决定的另一个原因是，通过了解与学习，房先生发现：如果自己与太太一直持有这些房产直到夫妻俩百年归老，自己的两个孩子到时要继承这些资产首先要缴上上百万的税。为了解决后顾之忧及寻找更多样化的投资工具，房先生觉得是时候卖掉一些房产。

我们帮房叔算笔账。

首先，看一下房叔卖掉NorthYork投资房对明年报税的影响。原本$650,000的投资房经过激烈的竞价，最终以$1,388,000成交！到手接近$950,000，房产增值翻倍。但在想到在明年报税时，这$1,388,000 - $650,000= $738,000的增值部分的税，也就是增值部分至少四分之一上交给CRA，就这样$184,500从自己腰包出来进了CRA，想到这里，房先生能高兴起来吗？

然后，看看其他几个投资房的处理。如果卖掉，增值部分要立即按当年收入上税；不卖，将来留给子女，光是12%的遗产评估费、律师费，还有Finanl Tax都是不小的数目。子女手上没有大量的现金（可能是上百万现金），最终结果是：先由法院拍卖遗产，然后缴付完房叔的Finanl Tax，剩余部分才能转给子女（详情见下图）

假设，房叔投资房房产总市值为$3,212,000(主屋现市值$2,400,000不计算在内)，假设他当年的购买总价是$2,500,000，房价每年以10%的速度增长；卖房的话，当年肯定按最高税阶上税，我们按50%税阶计算；百年后转给后代，资产冻结清算费用12%+增值税作为Final Tax(按50%税阶计算)。

对于房叔来说，如何节省房屋卖买当年增值税及将手中资产顺利传承给后代是他未来数年的人生大事。非常幸运，他参加了“成功理财新思路"课程，为他及他的家庭理财重新规划，重新出发，解决了他的后顾之忧。

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